Accueil / Nos actualités / Actualité

illus-VEILLEJuridique

MOBIL HOME / LOI MACRON / MODERNISATION DES PLU

Publié le 3 septembre 2015

IMPLANTATION DES MOBIL HOMES

Pour la définition des mobil home : il est défini à l’article R.111-33 du code de l’urbanisme.
L’implantation des mobil homes est interdite en dehors des parcs résidentiels de loisirs mentionnés à l’article R. 111-32, des terrains de camping régulièrement créés et des villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme. En conséquence, en dehors des emplacements situés sur ces terrains aménagés, il n’est pas possible d’installer une Résidence Mobile de Loisirs  sur un terrain privé, quelle que soit la zone dont il s’agit.
4rf29-logo_formulaire_copie Réponse ministérielle n°56788, JOAN Q 16 juin 2015, p. 4594

APPORTS DE LA LOI MACRON

  • Une majoration des droits à construire pour le logement intermédiaire

L’article 79 de la loi Macron tend à favoriser le développement du logement intermédiaire.
Entre logement social et secteur libre, ce type de logement, défini à l’article L. 302-16 du CCH, répond à des conditions de financement, d’occupation et de loyer. Le texte adopté instaure un dispositif de dépassement des droits à construire calqué sur celui déjà mis en place pour le logement social. Les auteurs du règlement peuvent ainsi délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes comportant des logements intermédiaires bénéficie d’une majoration du volume constructible résultant des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 % (le plafond est de 50 % en matière de logement social). Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l’opération.
(C. urb., art. L. 127-2, créé par L. Macron, art. 79, I, 2°).
Ce bonus de constructibilité ne s’applique pas aux logements mentionnés à l’article 199 novovicies du CGI.  Le législateur exclut ainsi le cumul de cet avantage avec le dispositif de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire (dispositifs Duflot et Pinel). Il peut, en revanche, être accordé aux investisseurs institutionnels bénéficiant du taux de TVA à 10 %. Bizarrement, il est précisé que la partie de la construction en dépassement n’est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité (PLD), lequel a été définitivement abrogé au 1er janvier 2015.

Le dépassement n’est pas cumulable avec la majoration prévue par l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme (bonus de 20 % pour les bâtiments d’habitation). Elle peut, en revanche, se combiner avec la majoration pour performance énergétique prévue à l’article L. 128-1 du même code. Les deux dispositifs ne peuvent toutefois pas conduire à autoriser un dépassement de plus de 50 % du volume autorisé par le gabarit de la construction.(C. urb., art. L. 123-1-11, al. 4 et L. 128-3). Ce nouveau dispositif peut être introduit dans le PLU par le biais d’une procédure de modification simplifiée, procédure qui ne nécessite pas d’enquête publique (C. urb., art. L. 123-13-2, al. 1er et L. 123-13-3, I).

Le programme local de l’habitat (PLH) définira, par commune, comme c’est le cas pour la majoration des droits à construire en faveur du logement social, les orientations relatives à l’application de ce mécanisme en faveur du logement intermédiaire (CCH, art. L. 302-1, IV, al. 13).

  • Des annexes pour les bâtiments d’habitation existants en zone A et N

La constructibilité dans les zones agricoles et naturelles n’est pas stabilisée. Elle a, en effet, connu trois interventions législatives en moins de 18 mois. D’abord la loi ALUR encadre très (probablement trop) strictement la constructibilité dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitée (STECAL)  et ne permet guère l’évolution du bâti existant en dehors de ces secteurs (seulement leur adaptation et leur réfection). La loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 assouplit quelque peu le dispositif en autorisant le changement de destination des bâtiments (et non plus seulement du bâti remarquable) et l’extension des bâtiments d’habitation.

La loi Macron, enfin, complète cette dernière mesure en permettant l’adjonction d’annexes (il peut s’agir de garages, de piscines ou encore d’abris de jardins). Cette possibilité est alignée sur la faculté d’extension, autrement dit, elle est strictement encadrée. Seuls peuvent en bénéficier les bâtiments d’habitation, à l’exclusion notamment des bâtiments commerciaux et artisanaux. Ces annexes ne doivent pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. En outre, le règlement du PLU doit préciser la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité, des extensions comme des annexes, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Le législateur ajoute que ces dispositions du règlement du PLU sont soumises à l’avis (simple) de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) (C. urb., art. L. 123-1-5, II, 6°, dern. al., mod. par L. Macron, art. 80).

4rf29-logo_formulaire_copie Loi Macron

A VENIR
DÉCRET RELATIF À LA PARTIE RÉGLEMENTAIRE DU LIVRE IER DU CODE DE L’URBANISME
PORTANT MODERNISATION DU CONTENU DES PLANS LOCAUX D’URBANISME

Le Ministère saisit l’occasion de la réécriture du livre Ier du code de l’urbanisme (il s’agit pour l’essentiel d’une recodification à droit constant) pour réformer le contenu du PLU. La partie du décret de recodification qui n’est pas à droit constant est mise en consultation publique jusqu’au 15 septembre 2015 inclus, à l’adresse suivante :
reglementplu@developpement-durable.gouv.fr.
Le public est ainsi invité à déposer ses observations sur ce projet.

Il s’agit de moderniser le contenu du PLU, en particulier du règlement de ce document.

On relève, notamment, la diminution de 9 à 5 du nombre de destinations de construction dont le changement d’affectation est suivi par le service instructeur (seuls subsisteraient : habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, exploitation agricole et forestière, autres activités des secteurs secondaires et tertiaire). Le projet permet de différencier les règles entre 20 sous-destinations, et aussi selon que les constructions sont neuves ou existantes ou selon leur dimension ou encore entre le rez-de chaussée et les étages. Le règlement pourrait comporter des prescriptions qualitatives (rédigées sous forme d’objectifs de résultat) et des règles alternatives. Il pourrait, par ailleurs, ne pas couvrir l’intégralité du territoire du PLU puisque les zones urbaines et à urbaniser pourraient être encadrées par de simples orientations d’aménagement (OAP), sans recourir au règlement.

De même, le RNU pourrait s’appliquer dans certaines zones urbaines des PLUi ntercommunaux.

Le projet mis en ligne prévoit une entrée en vigueur de cette réforme au 1er janvier 2016.

4rf29-logo_formulaire_copie Projet de décret de recodification du code de l’urbanisme_