La suspension des permanences conseils du CAUE de la Gironde, dans les 39 communes du département et au siège du CAUE, résulte d'une réorganisation nécessaire à venir.

Cette réduction de notre présence territoriale est la conséquence directe de graves difficultés financières, suite à une défaillance de la collecte de la Taxe d’Aménagement, notre principale source de financement, qui nous contraignent à réduire fortement nos effectifs (9 salariés licenciés sur 20).

Nous regrettons profondément cette évolution, que nous subissons de plein fouet, car notre vocation a toujours été de proposer un accompagnement gratuit et accessible au plus près des habitants.

Nous espérons dans les prochaines semaines proposer une nouvelle offre minimale de permanences en Gironde. Nous vous tiendrons informés des évolutions à venir.

Les permanences conseils du juriste (mardi et vendredi matin), d'une architecte en maîtrise de l'énergie (vendredi après-mid) et d'une paysagiste (vendredi après-midi) sont toujours disponibles.

En vous remerciant pour votre compréhension. 

L’équipe du CAUE

Depuis ce lundi 21 septembre, pour joindre par téléphone le CAUE, il vous faut appeler le matin de 9h à 12h30 et ce du lundi au vendredi.

Nous restons joignables uniquement par mail les après-midis, via notre formulaire de contact.

Nous vous remercions pour votre compréhension et restons à votre écoute. 

L'équipe du CAUE.  

Au sommaire ce mois-ci, Permis de Construire et dossier incomplet, lotissement et secteur protégé, Permis de Construire et domaine public, PLU et centrales photovoltaïques, Certificat d’Urbanisme et risque incendie.

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La solidarité continue. Le CROANA, le CAUE et la mairie du Porge ont signé une convention permettant un accompagnement personnalisé des sinistrés, chacun dans son rôle.

•  La ville du Porge est l'interlocuteur privilégié des habitants, en en partenariat avec la CDC Médulienne.
•  Le CAUE proposera un conseil gratuit, neutre et indépendant aux particuliers en amont de leur projet.
•  L'ordre des Architectes mettra en relation les architectes volontaires pour accompagner les habitants. 

Retrouvez le communiqué de presse commun ci-dessous.

Téléchargez le CP

Au service des citoyens et des collectivités, le CAUE de la Gironde s'est emparé du sujet des risques naturels, en proposant, entres autres, des permanences spécifiques afin de répondre saux questions relatives aux risques sur l'habitat. Pour prendre rendez-vous gratuitement c'est ici.

Depuis deux ans, le CAUE est partenaire de l'Association Française pour la Prévention des Catastrophes Naturelles et Technologiques (AFPCNT) et intervient aussi bien lors d'événement grand public, à la rencontre des citoyens que lors d'événements réservés aux professionnels du cadre de vie, mais aussi aux élus et techniciens de Gironde.

L'AFPCNT a réalisé des vidéos explicatives sur les différents risques naturels. Pour les visionner et mieux comprendre ces phénomènes et mieux les appréhender, n'hésitez pas à les regarder.

REGARDER LES VIDÉOS

Au sommaire ce mois-ci, matériaux dans le PLU(i), la loi d’urgence agricole et agrivoltaïsme, simplification administrative : le second « méga-décret », la mise à jour du guide ministériel relatif aux destinations dans les PLU(i)
et le stockage d’énergie en zone agricole.

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Au sommaire ce mois-ci, permis modificatif de régularisation, la loi Littoral et espace remarquable, submersion marine et ouvrage de protection, le contentieux environnemental, menuiseries extérieures et avis ABF, centrale photovoltaïque et activité agricole, le droit de préemption urbain et le recours contre un Permis de Construire.

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Au sommaire ce mois-ci, serre agricole et risque inondation, garantie décennale et maitre d’œuvre, dérogation « espèces protégées » et raison impérative d’intérêt public majeur, compatibilité d’un projet avec le DOO du SCoT, garantie décennale et carrelage fissuré, énergies renouvelables : nouvelles dérogations aux PLU et trouble anormal de voisinage et risque d’éboulement.

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Le 16 juin, le CAUE de la Gironde a tenu son Assemblée Générale ordianire dans un climat tendu. 50 % de l'effectif devrait être licencié prochainement.
En cause notamment, la réforme de la TA mise en place par l’État en 2022 et les manquements qui ont suivi concernant sa collecte. Le CAUE se retrouve donc en très grosse difficulté financière et ce malgré l’attribution d’une subvention de la part du Département.

Ce 16 juin fut donc une journée chargée et riche en émotion pour toute l’équipe du CAUE de la Gironde (salariés, administrateurs, présidents). De nombreux élus de communes girondines étaient là, en soutien de toute l’équipe et de son président Alain Charrier. L’AG a été suivie d’un rassemblement, organisé par la CGT CAUE, devant la préfecture de Gironde pour dénoncer la grave situation du CAUE de la Gironde et plus largement celle des 92 CAUE.
Élus, maires, salariés, syndicalistes, collègues d’autres départements se sont donc tous unis pour le maintien des CAUE et de leurs missions auprès de tous les Girondins, habitants, scolaires, élus, techniciens… 
MERCI !!!

Le Département de la Gironde, l'association des Maires et Présidents d'intercommunalité de Gironde, l'association des Maires Ruraux de Gironde et le Conseil Régional de l'Ordre des Architectes viennent d'envoyer un courrier d'alerte au Ministre chargé des comptes publics,  demandant en urgence une réaction pour sauvegarder le CAUE, association investie de mission de service public. Lire ci-dessous.

Les salariés du CAUE de la Gironde ont écrit une lettre ouverte rendant compte de la situation complexe, tant sur le plan professionnel qu'émotionnel. Une lettre à lire ci-dessous.

Alain Charrier, en sa qualité de Président du CAUE de la Gironde, Président de l'Union Régionale des CAUE de Nouvelle-Aquitaine et secrétaire générale de la Fédération Nationale des CAUE, parallèlement conseiller départemental, a également réagi et alerte sur cette situation qui détruit l'ingénierie locale. À lire ci-dessous.

« Les 92 Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE), investis de missions d’intérêt public dédiées à la qualité du cadre de vie sont les premiers touchés. Leur financement repose à 80% sur la Taxe d’Aménagement départementale. Les conseils et accompagnements, neutres et indépendants, qu’ils délivrent auprès des habitants et des collectivités en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage sont gravement menacés. Plusieurs CAUE ont d’ores et déjà dû procéder à des licenciements et renoncer à la réalisation de certaines missions. »
Extrait de la tribune de Joël Baud-Grasset, président de la Fédération Nationale des CAUE (FNCAUE) et François Sauvadet, président de Départements de France - La Tribune du Dimanche 11 juillet 2025.

Lisez la tribune complète

Au sommaire ce mois-ci, la garantie décennale et groupement solidaire, les panneaux solaires et avis conforme ABF, l'agrivoltaïsme et avis CDPENAF, le ZAN et sursis à statuer, autorisation environnementale et sursis à statuer et enfin simplification du droit de l’urbanisme.

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Au sommaire ce mois-ci, le lotissement et le rôle des services instructeurs, PLU et énergies renouvelables, régularisation de Permis de Construire ou encore le littoral et les espaces remarquables.

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Au sommaire ce mois-ci, le « méga-décret » de simplification, la Taxe d'Aménagement et les parking, les obligations légales de débroussaillement et espèces protégées, l'abattage d’alignement d’arbres et dérogation, etc. 

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Au sommaire ce mois-ci, la Taxe d'Aménagement 2026, le PLUi et les risques naturels, la loi littoral et continuité de l’urbanisation, l'évaluation environnementale et clause-filet ou encore le ZAN et les dents creuses.

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Veille juridique janvier 2026

Le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) de la Gironde accompagne les élus, collectivités locales, institutions et particuliers dans leurs démarches de construction, d’aménagement et d’urbanisme.
Le CAUE a pour mission la promotion de la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement. Il est investi d’une mission de service public au profit de tous.

Il assure sur tout le territoire girondin, à la fois une offre technique, pédagogique et culturelle, dans la conduite de ses missions assignées par la loi : conseiller, former, informer et sensibiliser tous les acteurs et citoyens d’un territoire à la qualité du cadre de vie.
L’équipe du CAUE accompagne

•  les particuliers dans leurs projets de construction, extension, rénovation, etc.,
•  les collectivités locales dans la mise en œuvre des projets d’aménagement du territoire,
•  le grand public pour une meilleure compréhension des enjeux de l’amélioration du cadre de vie.

Adhérer au CAUE c'est :

•  soutenir le CAUE dans sa mission de promotion de la qualité de l’architecture et de son environnement,
•  bénéficier d’un accompagnement gratuit de conseillers CAUE dans le cadre de vos projets,
•  participer activement à la vie de l’association en devenant membre de l’Assemblée Générale,
•  être informés et invités à toutes les manifestations organisées par le CAUE,
•  profiter du prêt gratuit de nos expositions (hors assurance et port),
•  recevoir toutes nos publications gratuites dont le rapport annuel d’activités.

Retrouvez les tarifs d'adhésion ici.
 

Si toutes les dates ne sont pas encore bien définies, beaucoup de choses se préparent pour 2026 et ce pour tous nos publics.

Mission de conseil aux collectivités

Le CAUE poursuit bien évidemment son accompagnement aux EPCI et communes girondines avec des études de faisabilité, des études préalables, etc.
En 2026, l'équipe travaille aussi à la réalisation de deux guides pratiques spécifiques pour les collectivités locales (sur le risque feux de forêt et l'analyse et l'instruction méthodologiques des demandes d'autorisation d'urbanisme).
Le CAUE a également conventionné avec deux nouveaux partenaires : l'Agence de l'Eau Adour-Garonne et la ville de Saint-Émlilion comme soutien à la candidature de la commune au label Ville et pays d'art et d'histoire.

mission formation

Avec l'échéance électorale de mars prochain, le programme de formation fait la part belle aux formations dédiées aux élus avec deux cycles spécifiques.
« Qu'est-ce que l'urbanisme ? » En 4 modules, ce cycle permet de balayer, comprendre et assimiler les grandes caractéristiques de l'urbanisme aux regards des enjeux actuels, comme la santé ou les risques naturels.
« Qu'est-ce que l'architecture ? » En 3 modules, cette formation vise à comprendre l'écriture architecturale d'un bâtiment, sa qualité et les vertus de l'existant.
Le paysage ne sera pas oublié avec la poursuite du cycle sur « L'arbre, notre allié face au changement climatique ». 

missions sensibiliser informer

Avec 39 points de permanences conseils gratuites réparties sur toute la Gironde et ses permanences au siège, l'équipe continue d'accompagner et de conseiller les pétitionnaires dans tous leurs projets.
Avec la mise en place d'une matériauthèque dès la rentrée à son siège, le CAUE offre aux particuliers la possibilité de « toucher du doigt » des matériaux locaux et biosourcés. 
L'événement 2026 pour le grand public est bien évidemment l'exposition photographique « La Nature des Friches » dès le 19 janvier prochain. Avec au programme pour animer cette exposition qui restera 5 mois à Ornano, des visites, conférence ou encore ciné-débat (voir ici).

Pour télécharger le programme complet c'est ici.

Au sommaire ce mois-ci entres autres : Permis de Construire et ressource en eau, poulailler industriel et rareté de l’eau, instruction et alignement d’arbre, santé environnementale, droit de préemption et délai pour agir, etc.

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Au sommaire ce mois-ci entres autres : la renaturation de cours d’eau, les infractions et remise en état des lieux, PPRI et évaluation environnementale, le retrait des permis tacites illégaux ou encore le PLU et les matériaux biosourcés.

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En raison d'une réorganisation de nos permanences conseil dans les communes Girondines, certaines d'entres elles sont d'ores et déjà suspendues. Cette réorganisation est devenue effective au 1^er octobre. Les créneaux pour prendre rendez-vous avec un architecte-conseiller du CAUE sont donc ouverts.

Nous souhaitons vous assurer de notre engagement à vos côtés tant que nous pouvons maintenir nos 4 missions légales mais nous sommes malheureusement contraints d'adapter notre offre de service public à nos moyens d'action. 

Pour rencontrer gratuitement un architecte, vous pouvez toujours prendre rendez-vous par téléphone 05 56 97 81 89.
 

Les CAUE en danger, lire la tribune

Au sommaire ce mois-ci : recours contentieux et délai d’envoi, refus de permis de construire, avis irrégulier du commissaire enquêteur, loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, ZAN : lecture stricte de l’Etat sur la consommation foncière, PLU et principe d’équilibre, loi Littoral et construction d’annexes et dérogation espèces protégées.

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Au sommaire ce mois-ci : Permis de Construire illégal et rôle de l’EPCI, construction illégale et trouble illicite, entretien des arbres et domaine public, habitations légères de loisirs et sites patrimoniaux, raccordement aux réseaux et refus de permis et prise en compte des risques des ouvrages de protection.

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Au sommaire ce mois-ci : habitation privée et activité professionnelle, affichage du permis de construire et photographies, la notion de « capacité d’accueil » dans les SCoT littoraux, PC et gestion des eaux pluviales ou encore privation d’une vue sur mer et trouble anormal de voisinage

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Le rapport d'activité 2024 du CAUE est paru. Vous pouvez le consulter en ligne (ici) ou le télécharger.
2024 s’inscrit dans la continuité des années précédentes avec une constante, une parole et des actions engagées sur tout le département pour accomplir ses missions de service public, envers tous ses publics : conseiller, former, informer, sensibiliser.

Conseiller

324 dossiers de conseils aux collectivités ont été traités traitant aussi bien de la revitalisation des centres-bourgs que de la sobriété foncière et énergétique, de la prise en compte des risques naturels dans les projets de territoire ou encore de l’accompagnement dans la maîtrise d’ouvrage.
3 067 conseils aux particuliers ont été dispensés et ce malgré une conjoncture défavorable aux projets de constructions. En 2024, le CAUE a participé à la journée nationale de la résilience sous l’égide du ministère de l’écologie et de la cohésion des territoires avec une opération spéciale : la semaine de permanence « Risques naturels et habitat », qui fut un succès.

Former 

501 stagiaires ont participé à nos formations, aussi bien des élus que des agents des collectivités territoriales ou des enseignants. Partenaire identifié et reconnu, le CAUE développe une large offre de formation en s’appuyant sur son réseau d’experts, alimenté au fil des ans de présence sur le territoire. Retrouvez le programme 2025 ici.

Informer

Pour informer ses publics sur les sujets du cadre de vie, aussi bien l’architecture que l’urbanisme, l’environnement ou encore le paysage, l’équipe s’investit tout au long de l’année soit par une présence lors de salons, une prise de parole lors de conférence ou encore la création de fiches pratiques et notices qui délivrent des informations compréhensibles et pratiques.

Sensibiliser

S’appuyant sur sa connaissance du territoire et sa mémoire des lieux, l’équipe propose et conçoit chaque année des actions de sensibilisation. Rendez-vous culturels, pédagogiques et ludiques, nos actions ont conquis 535 participants adultes et 2 150 élèves.

Pour en savoir plus et plonger au cœur de nos métiers et de nos actions rendez-vous dans les pages de notre rapport d’activité.

Au sommaire ce mois-ci : CU et avis ABF, irrégularité de la délibération d’arrêt d’un PLU, abattage d’arbres et risques pour les piétons, règles de plantation du Code civil en domaine public ou encore proposition de loi pour améliorer les missions des ABF

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Au sommaire ce mois-ci : la redevance d'archéologie préventive, les établissements SEVESO et les autorisations d'urbanisme, les Schémas d’aménagement et de gestion de l’eau (Sage) et l’urbanisme ou encore, les ombrières photovoltaïques dans les parcs de stationnement.

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Au sommaire ce mois-ci : le PLU et l'ouverture à l’urbanisation, le calcul de la consommation des ENAF, maisons fissurées et nouvelles règles pour les experts, PLU et servitude de résidence principale entres autres.

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Au sommaire ce mois-ci : droit de passage et contraintes environnementales, servitude de passage pour cause d’enclave, lotissement et cession des lots, captage d’eau potable souterraine, marchés publics et motifs de rejet, agriculteur et logement de fonction, droit de se clore dans les espaces naturels, toilettage des formulaires CERFA.

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Au sommaire ce mois-ci : guide des destinations et sous-destinations, le ZAN et la libre administration des collectivités territoriales, les documents d’urbanisme et l'enquête publique ou encore meublés de tourisme et permis de construire.

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Au sommaire ce mois-ci le nouveau droit de préemption et recul du trait de côte, les continuités écologiques et zones urbaines, les installations photovoltaïques en zones agricoles, naturelles et forestières ou encore le caractère exécutoire du PLU.

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Au sommaire ce mois-ci le nouveau décret encadrant les installations photovoltaïques, le nouveau décret relatif à la prévention des feux de forêt ou encore les troubles de voisinage qui entrent dans le Code civil

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Veille juridique avril-mai2024

Au sommaire ce mois-ci : la Déclaration Préalable modificative, les enjeux énergie-climat dans les documents de planification ou encore le lexique dans le PLU.

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Veille juridique mars 2024

Pour rappel, le juriste du CAUE reçoit les particuliers gratuitement UNIQUEMENT sur rendez-vous le mardi toute la journée.
Pour prendre rendez-vous contactez le CAUE au 05 56 97 81 89

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Veille juridique février 2024

Au programme ce mois-ci, entres autres : changement d’affectation et PLU, surface de plancher et taille des terrains, devoir de conseil du maitre d’œuvre ou  encore taxe d’aménagement et bâtiments agricoles.

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Veille juridique janvier 2024

Au programme ce mois-ci, entres autres : la mise en œuvre de la réforme ZAN, les surfaces en Appellation d'Origine Protégées (AOP) dans un projet de PLU ou encore la végétalisation et couverture photovoltaïque en toiture.

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Veille juridique décembre 2023

Au programme ce mois-ci : lotissement et travaux, PC et modification en cours d'instruction, définition réglementaire de la friche ou encore l'artificialisation des sols et les installations photovoltaïques.

Téléchargez la veille juridique

Issu de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021, inspiré par la Convention citoyenne pour le climat, cette disposition de la loi instaure l’objectif de réduction de moitié du rythme de l’artificialisation des sols sur la période 2021-2031 (par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020) avec un point de mire, zéro artificialisation des sols d’ici 2050. Un projet certes nécessaire mais ambitieux !

Les problématiques de mise en œuvre de cette disposition sont de plusieurs ordres. En premier lieu, les délais de transposition des objectifs du Zan dans les documents régionaux et locaux sont apparus trop courts voire impossibles à tenir notamment par l’absence de définition de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.
En outre les sénateurs et élus locaux ont pointé du doigt des disparités entre les documents régionaux et les documents territoriaux (Scot/PLU) et le fait que les objectifs du Zan pour les collectivités apparaissaient plus importants que pour l’État.
Enfin, les territoires ruraux étaient mal représentés et la répartition des efforts a été jugé inégalitaire.

Ces nombreux points de blocages et les contraintes de calendrier ont amené les sénateurs à porter une proposition de loi à l’été. Loi qui a été adoptée le 20 juillet 2023, composée de 4 chapitres et 9 articles : prolongation des délais, accompagnement des projets structurants de demain, prise en compte des spécificités territoriales et facilitation de la transition vers l’absence de toute artificialisation nette des sols via de nouveaux outils. Par ailleurs, trois décrets d’application de la Loi Climat, très attendus, ont été publiés le 27 novembre dernier. Retrouvez ci-dessous et via le moteur de recherche de la « veille juridique » les principales modalités de la loi du 20 juillet 2023 sur le Zan.

Téléchargez la veille juridique spéciale Zan

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Veille juridique novembre 2023

Au programme ce mois-ci : extension d'une construction, droit à la vue en milieu urbain, coupe et abattage d'arbres le long d'une voie ou encore la « clause filet » appliquée aux autorisations d’urbanisme.

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Veille juridique octobre 2023

Au programme ce mois-ci : permis de construire illégal, zone agricole et trame verte et bleue, trouble anormal de voisinage et Code civil ou encore le Zéro artificialisation nette et le calcul du bilan de la consommation foncière.

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Veille juridique septembre 2023

Au programme ce mois-ci : aménagement de terrain et FCTVA, portée juridique des cartes d’aléas, construction irrégulière et assainissement collectif, prescription des ouvrages publics illégaux, stations d’épuration et ZAN, renaturation et régime simplifié et sous-traitance dans le BTP.

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Veille juridique aout 2023

Au programme ce mois-ci : obligations légales de débroussaillement, érosion côtière et documents d’urbanisme, téléprocédure des autorisations d’urbanisme, avis de la CNAC, réutilisation des eaux usées traitées

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Juillet 2023 Veille Juridique

Dans un contexte d’explosion des coûts de l’énergie et face aux obligations issues du Dispositif Eco-Energie Tertiaire, le Département de la Gironde s’associe au CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement) de la Gironde et à l’Alec (Agence Locale de l’Énergie et du Climat) de la Métropole bordelaise et de la Gironde, pour proposer aux communes girondines un appui technique dans leur stratégie patrimoniale.

Depuis plusieurs années, le CAUE et l’Alec ont développé un outil d’aide à la décision : le Schéma Directeur de Rénovation (SDR) Cet outil permet aux collectivités de dresser un état des lieux de leur patrimoine et d’estimer les enjeux liés à leur rénovation, à l’optimisation de leurs usages ou à leur vente.

Réglement de l'AMI

Alain Charrier, conseil départemental et président du CAUE depuis 2015, a ouvert cette AG devant un parterre d’élus, de techniciens, de partenaires institutionnels et des collaborateurs du CAUE.
L’AG est l’occasion de faire le bilan de l’année écoulée et de présenter les actions de l’année en cours.  Une fois encore l’activité de la structure a été soutenue.
En 2022, 44% de l’activité a été consacrée aux conseils aux collectivités et partenariats, 21% dédiés aux conseils aux particuliers, 20% à la sensibilisation de tous (grand public, scolaire ou collectivité) et 15% à la formation, les 4 missions du CAUE assignées par la loi sont assurées sur toute la Gironde.

Elodie Vouillon, directrice a présenté l’activité et le programme 2023, tout aussi chargé qu’en 2022. Les nouveautés de 2022, notamment l’application mobile de balade paysagère et architecturale en réalité augmentée, Archistoire, a fait l’objet d’un focus lors de cette AG. Le site de l’Observatoire Curiosité ainsi que le nouveau module de recherche pour la veille juridique ont également fait l’objet d’une mise en lumière.

Enfin, cette matinée a été l’occasion d’entériner par la signature d’une convention partenariale, les liens qui unissent le CAUE avec l’Ecole nationale supérieure d’architecture et de paysage de Bordeaux (Ensap).

A l’issue de cette Assemblée Générale, les participants ont pu discuter avec les collaborateurs du CAUE.
La matinée s’est conclue par un cocktail déjeunatoire et des échanges toujours riches et instructifs.

Ressources minérales
Ardoise, pierre et chaux sont des matériaux de couverture ou de parements aux vertus isolantes et structurantes. Cette carte présente de façon non exhaustive les principaux exploitants de ces ressources sur le territoire.

Ressources en terre
La terre, matériau 100% naturel, se trouve partout en France, y compris en Gironde. Les entreprises exploitant la terre sont généralement situées proches des fleuves et zones portuaires car historiquement, cela facilitait le transport. (carte non exhaustive).

Ressources en terre (gisements)
La terre est un matériau ancestral qui cumule plusieurs caractéristiques en fonction de son utilisation (structurante notamment) et particulièrement en fonction de sa composition. Cette carte géocalise les carrières de glaise (glaisières) présents sur le territoire et les différents « types » de terre.

Ressources en bois (essences)
Avec 34% de sa superficie couverte par la forêt, la Nouvelle-Aquitaine est la première région française pour l’exploitation du bois. Cette carte présente la spatialisation des principales essences de bois exploitées pour la construction sur notre territoire.

Ressources en bois (scieries)
Les bois de construction sont multiples et les entreprises façonnant les poutres, charpentes et murs en ossatures bois nombreuses sur le territoire. Cette carte présente les principales scieries girondines (liste non exhaustive).

Ressources isolantes
Laine de bois, ouate, chanvre ou encore liège, de nombreuses entreprises travaillent ces matériaux isolants et biosourcés sur notre territoire (liste non exhaustive) pour une isolation optimale et saine.

Ressources isolantes (la paille)
Matériau ancestral qui revient peu à peu à la mode, la paille est une ressource abondante sur le territoire. Les entreprises qui l’exploitent pour la construction sont présentes sur tout le territoire. (liste non exhaustive).

Les cartes

Action pédagogique phare du CAUE de la Gironde, ADME, comme on dit chez nous, a une nouvelle fois démontré tout l’intérêt qu’il y avait à se faire rencontrer des élèves de territoire éloignés. Entre les scolaires de l’école Charles Martin dans le quartier urbain de Bacalan, les élèves de l’école du Cassiot à Canéjan (zone péri-urbaine) et ceux de Lugon et l’Ile du Carney entre Libourne et Saint-André de Cubzac, les perceptions des enfants sur leur environnement est radicalement différent.

Tout au long de l’année, les élèves ont travaillé sur ce qui entoure leur école : paysages, architecture, environnement. Accompagnés par leur enseignant mais aussi un référent pédagogique du rectorat et des conseillers du CAUE, ils ont ensuite imaginé une manière ludique de présenter aux autres classes ce qui fait leur quotidien.
Dessin, présentation façon JT ou encore maquette, la restitution de ce mardi 30 mai a donné lieu à des échanges nourris entres les élèves des classes et des questions naïves donc pertinentes.
Ces rencontres sont toujours riches d’enseignements pour ces élèves d’horizon divers.

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Mai 2023_veille juridique

Appréciation de la gravité de l'atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin

Troubles de voisinage, Code civil, PLU
Un syndicat de copropriétaires conteste un Permis de Construire (P) accordé pour la réalisation, sur la parcelle voisine, d'un immeuble de six étages dont la réalisation, en limite séparative, aurait pour conséquence d'obstruer la lumière des salles de bain de certains appartements.

Les requérants prennent notamment appui sur l'article UG 7.1 du PLU de Paris, en vertu duquel « l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin ».
Le Tribunal Administratif (TA) rejette le recours, estimant que la construction projetée ne porte pas gravement atteinte aux conditions d'éclairement dans la mesure où les pièces concernées par une obstruction de la lumière ne sont pas des pièces de vie principales mais des salles de bain seulement éclairées par des jours de souffrance, c'est-à-dire des ouvertures ne laissant entrer que la lumière.
Le Conseil d'État valide ce jugement en précisant qu'au sens des dispositions du PLU de Paris, « l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés ». En l'espèce, le TA n'a pas commis d'erreur de droit puisqu'il ne s'est pas fondé sur la seule circonstance que les salles de bains privées d'éclairement avaient le caractère de pièces secondaires, il a également tenu compte de la destination de ces pièces et de leur rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble des appartements concernés.

Conseil d'Etat 12 avr. 2023, n°451794

Le contenu des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme est modifié

Autorisation d’urbanisme, Permis de Construire, Déclaration Préalable
Un arrêté du 17 avril modifie le contenu des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme.
Ne doivent plus préciser ou déclarer les éléments nécessaires au calcul des impositions :

• la Déclaration Préalable (article A. 431-1 du Code de l’urbanisme)
• la demande de Permis de Construire (article A. 431-4 du Code de l’urbanisme)
• la demande de Permis d’Aménager (article A. 441-4 du Code de l’urbanisme)

Pour les constructions, les modèles de déclarations des éléments nécessaires au calcul des impositions ne peuvent plus être obtenus auprès des mairies ou des services départementaux de l’Etat chargés de l’urbanisme (article A. 434-1 du Code de l’urbanisme). De même pour les aménagements (article A. 444-1 du Code de l’urbanisme).

L’arrêté procède également à d’autres modifications.
D’après l’article A. 431-9 du même code, en plus du nombre d’exemplaires de la DP et de la demande de PC et du dossier joint défini par l’article R. 423-2, le demandeur ou le déclarant doit fournir deux exemplaires supplémentaires pour les demandes de DP et cinq exemplaires supplémentaires pour les demandes de PC des pièces suivantes :

• le plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune, prévu au a des articles R. 431-7 et R. 431-36,
• le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, prévu à l’article R. 431-9 et au b de l’article R. 431-36,
• le plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, prévu au b de l’article R. 431-10.

Désormais, et d’après cet arrêté, les plans mentionnés aux a, b et c ci-dessus précisent leur échelle, traduite en échelle graphique pour les plans mentionnés aux b et c, et l’orientation du terrain par rapport au nord.
De même, d’après l’article A. 441-9 du même code, en plus du nombre d’exemplaires de la déclaration et de la demande de PA et du dossier joint défini par l’article R. 423-2, le demandeur ou le déclarant doit fournir cinq exemplaires supplémentaires des pièces suivantes :

• le plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune, prévu au a des articles R. 441-2 et R. 441-10,
• le plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet prévu au 2° de l’article R. 441-4 ou le croquis et le plan coté en trois dimensions de l’aménagement prévu au c de l’article R. 441-10.

Désormais, les plans mentionnés aux a et b ci-dessus précisent leur échelle, traduite en échelle graphique pour les plans mentionnés au b, et l’orientation du terrain par rapport au nord.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1^er juillet 2023.

Arrêté TREL2233356A du 17 avr. 2023, JO du 3 mai

Dossier de demande d'autorisation : incohérence ne signifie pas incomplétude

Autorisation d’urbanisme, Permis de Construire, Déclaration Préalable
Selon le Tribunal Administratif (TA) de Versailles, réclamer une pièce certes exigible mais déjà présente au dossier au seul motif de son incohérence avec les autres pièces est illégal.

En l'espèce, une demande de pièce complémentaire avait été adressée par la commune au demandeur. Elle concernait la pièce intitulée « PCMI4 », correspondant à la notice décrivant le terrain et présentant le projet. Cette pièce relevait effectivement de la liste des pièces exigées par l’article R. 431-8 du Code de l’urbanisme. Néanmoins, elle figurait déjà au dossier de demande de PC. L'incomplétude du dossier résultait selon la commune de ce que « la notice et les plans n’étaient pas cohérents ».
En principe, une notification de pièce manquante adressée dans le mois suivant le dépôt de la demande interrompt le délai d'instruction et ouvre potentiellement la voie à une décision tacite de refus en cas de non-production des pièces réclamées dans le délai requis. Mais une demande illégale tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée par le Code de l’urbanisme, n’interrompt ni ne modifie le délai d’instruction et ne fait pas obstacle à la naissance d’une autorisation d’urbanisme tacite.
Dans cette affaire, le tribunal considère que le délai d’instruction n’est pas davantage interrompu, ou modifié par une demande, tout aussi illégale, portant certes sur l’une des pièces exigibles, lorsque la pièce demandée est déjà au nombre des pièces du dossier de demande.

Dans une telle hypothèse, le service instructeur ne peut donc choisir la voie de l'incomplétude. Il peut soit formuler une demande de remplacement qui n'affectera pas le délai d'instruction, soit refuser l'autorisation avant l'expiration de ce délai si l'incohérence constatée est de nature à fausser son appréciation sur la conformité du projet aux règles applicables.

TA Versailles, 17 mars 2023, n°2100091

Aménagement sur le littoral : explications sur la prise en compte du SCoT

SCoT, loi littoral
Dans cette affaire, le maire d’une commune soumise aux dispositions de la loi Littoral a délivré un Permis d’Aménager (PA) un lotissement pour la création d’une vingtaine de lots destinés à l’habitat individuel et collectif. Des requérants veulent obtenir l’annulation de cet arrêté.

Le Conseil d’Etat explique dans sa décision que l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation doit s’assurer de la conformité du projet avec les dispositions du Code de l’urbanisme particulières au littoral (notamment celles de l’article L.121-8) qui prévoient que l’extension de l’urbanisation ne peut se réaliser qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants. A ce titre, l’autorité administrative s’assure de la conformité d’une autorisation compte tenu des dispositions du SCoT applicable, déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral.

De plus, une opération conduisant à étendre l’urbanisation d’un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d’une part, de caractère limité et, d’autre part, justifiée et motivée dans le PLU selon les critères qu’elles énumèrent.
Cependant, lorsqu’un SCoT comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l’extension de l’urbanisation dans l’espace proche du rivage dans lequel l’opération est envisagée, le caractère limité de l’urbanisation qui résulte de cette opération s’apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné. Doivent être regardées comme une extension de l’urbanisation au sens de ces dispositions l’ouverture à la construction de zones non urbanisées ainsi que la densification significative de zones déjà urbanisées.

Ici, le SCoT classait le lieu-dit où était prévu le projet parmi les villages. La Cour Administrative d’Appel a jugé que le PA méconnaissait l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, sans tenir compte de ces dispositions du SCoT, alors qu’elles étaient invoquées devant elle. La Cour devait tenir compte des dispositions de ce schéma ou, si elle entendait les écarter comme n’étant pas suffisamment précises ou comme étant incompatibles avec les dispositions particulières au littoral, devait le justifier de manière explicite. Par suite, elle a commis une erreur de droit.

Conseil d'État, 21 avr 2023, req. n°456788

Computation du délai de validité d'un Permis de Construire en cas de recours juridictionnel

Permis de Construire, contentieux, jugement
Le délai de validité suspendu à raison d'un recours ayant échoué en première instance, recommence à courir à l'expiration du délai d'appel ouvert à l'encontre du jugement, et non à compter de sa date de lecture.

En application des dispositions de l’article R.424-19 du Code de l’urbanisme, le délai de validité d'un PC est suspendu, en cas de recours contentieux devant la juridiction administrative, « jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable ». Dans le cadre d'un recours exercé par le titulaire d'une autorisation contre l'arrêté la déclarant caduque, le Tribunal Administratif (TA) de Nice avait retenu une interprétation littérale de ce texte. Il avait en effet considéré que le délai de validité du PC avait été suspendu à compter de la date d’enregistrement de la requête en annulation formée à son encontre jusqu’à la date de lecture du jugement devenu irrévocable en l’absence de recours. A la faveur de ce raisonnement, la légalité de la décision constatant la caducité avait été admise.
La CAA de Marseille ne partage pas cette interprétation. Selon la Cour, il résulte de la combinaison des dispositions des articles R.424-17 (fixant les règles de péremption) et R.424-19 du Code de l'urbanisme qu'un recours contentieux formé par un tiers à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme suspend le délai de validité de cette autorisation jusqu'à l'intervention d'une décision juridictionnelle irrévocable. Lorsqu'un tel recours est rejeté, le délai de validité de l'autorisation d'urbanisme recommence à courir pour la durée restante à compter du moment où la décision juridictionnelle revêt un caractère irrévocable.

En l'espèce, l'autorisation de construire avait fait l'objet d'un recours rejeté par un jugement du TA qui était devenu irrévocable à l'expiration du délai d'appel ouvert à son encontre, et non à compter de sa date de lecture, comme l'ont estimé à tort les premiers juges. Dans ces conditions, le délai de validité de ce PC n'étant pas arrivé à expiration à la date du constat de caducité, celui-ci doit être annulé.

CAA Marseille, 6 avr. 2023, n°21MA01935

Projet d’ERP : le Permis de Construire doit rappeler l’obligation d’obtenir une autorisation complémentaire

Autorisation d’urbanisme, Permis de Construire
Dans cette affaire, une maire a délivré à un office public de l’habitat un PC pour la réalisation d’un ensemble immobilier.
Le Conseil d’Etat a précisé que le PC ne tient lieu ni d’autorisation d’aménagement ni d’autorisation de création au titre de la réglementation des Etablissements Recevant du Public (ERP). Sa légalité n’est dès lors pas subordonnée à la délivrance préalable d’une telle autorisation.

De plus, lorsque, comme en l’espèce, l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un ERP, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L.111-8 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), n’est pas connu lors du dépôt de la demande de PC, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par le CCH, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de PC témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

Conseil d'État, 13 janv. 2023, req. n°450446

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Un village littoral peut n’être formé que de maisons

Loi littoral, urbanisme, Permis de Construire
Dans les communes littorales, l’extension de l’urbanisation doit être réalisée en continuité des agglomérations et des villages. Encore faut-il savoir ce qui les définit, ce sur quoi le juge s’est penché.

Dans cette commune, des requérants demandaient au juge d’annuler l’arrêté par lequel le maire avait délivré le Permis de Construire (PC) d’une maison d’habitation située route de l’Océan. La commune en question est soumise au respect des dispositions relatives à la protection du littoral qui encadrent très strictement les possibilités de construction.
Dans cet arrêt, la Cour Administrative (CA) de Bordeaux s’est penchée sur les mesures du Code de l’urbanisme particulières à ce milieu, afin d’expliquer ce qu’est un village. En effet, d’après l’article L.121-8 du code, l’extension de l’urbanisation doit se réaliser, dans les communes littorales, soit en continuité avec les agglomérations et les villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. Le juge souligne que « constituent des agglomérations ou des villages où l’extension de l’urbanisation est possible, au sens et pour l’application de ces dispositions, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions ». En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

Toujours selon ce code, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), détermine les critères d’identification des villages et en définit la localisation. Donc, lorsqu’un PC est demandé, l’autorité administrative doit s’assurer de sa conformité avec les dispositions propres au littoral, compte tenu des dispositions du SCoT.
Dans le SCoT applicable ici, le terrain d’assiette du projet se situe en continuité d’un secteur bien qualifié de village. Celui-ci est composé d’une cinquantaine de maisons groupées, desservies par plusieurs voies internes. Il y a donc là un nombre et une densité significatifs de constructions. D’après le juge, cette qualification est valide. Et ce, même si cette zone ne comporte ni commerçants, ni artisans, ni services publics.
Plus encore, il souligne que la notion de village est en fait fondée sur la spécificité des formes urbaines et la dispersion de l’habitat héritées du passé, s’agissant des quartiers urbains. Ainsi, un lotissement aussi peut former un village.

CAA de Bordeaux, 2 fév. 2023, req n° 21BX01437

RE2020, RT2012 et rénovation énergétique : ne pas oublier la géothermie dans l'étude de faisabilité d'approvisionnement en énergie !

Energies renouvelables, règlementation thermique
La loi Énergies renouvelables du 10 mars 2023 systématise l'évaluation de l'énergie géothermique dans les quatre solutions d'approvisionnement en énergie renouvelable du bâtiment construit ou rénové.

Afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables, l'article L. 122-1 du Code de la Construction de l’Habitation (CCH) prévoit que les bâtiments doivent faire l'objet, avant leur construction ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique, d'une étude de faisabilité technique et économique qui évalue les diverses solutions d'approvisionnement en énergie, sauf dans les cas où l'autorité compétente pour les services de distribution d'énergie impose l'utilisation d'un approvisionnement en énergie spécifique.
Le maître d'ouvrage retient la solution d'approvisionnement en énergie (appelée « système pressenti ») parmi les quatre variantes choisies librement (production combinée de chaleur et d'énergie, système de chauffage ou de refroidissement urbain ou collectif, pompe à chaleur, chaudière à condensation gaz).

Parmi ces variantes, l'énergie géothermique de surface n'est pas nécessairement étudiée. Or, dans le cadre de la Programmation Pluriannuelle de l’Energie (PPE), la France s'est engagée à atteindre, d'ici 2028, la production de 7 TWh en matière de géothermie, afin de déployer les pompes à chaleur géothermiques dans les bâtiments. Afin de remplir l'objectif de la PPE, le législateur a donc décidé, dans le cadre de l'article 82 de la loi du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables, d'intégrer obligatoirement l'énergie géothermique de surface dans l'étude de faisabilité.

Cf. Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, art. 82 : JO, 11 mars

Urbanisme : les destinations et sous-destinations sont toilettées

Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Un décret du 22 mars modifie les listes des destinations et sous-destinations pouvant être réglementées par les PLU ou les documents en tenant lieu.

La destination « autres activités des secteurs secondaire et tertiaire » comprend désormais aussi le secteur primaire. Elle intègre aussi une nouvelle sous-destination intitulée « cuisine dédiée à la vente en ligne ». D’après un arrêté paru le même jour, cette sous-destination recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.
Toujours d’après cet arrêté, la destination de construction « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » prévue au 5° de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme comprend donc les cinq sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. Les définitions de ces sous-destinations ont été revues.
Par ailleurs, une nouvelle sous-destination « lieux de culte » est intégrée dans la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics ». Elle recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux. Les lieux de culte ne font donc plus partie de la sous-destination « autres équipements recevant du public », qui recouvre notamment les salles polyvalentes et les aires d’accueil des gens du voyage.
La sous-destination « exploitation agricole » est réécrite aussi. Elle recouvre les constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l’élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dans les conditions définies au II de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme.
La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions destinées aux activités artisanales de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, les constructions commerciales avec surface de vente destinées à la présentation ou à l’exposition de biens et de marchandises proposées à la vente au détail à une clientèle, ainsi que les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique. La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle.
La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » est toilettée aussi. Elle recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. L’arrêté rajoute qu’« une partie substantielle de la construction est dédiée à l’accueil du public ». Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1^er  juillet 2023. Elles ne s’appliquent pas aux PLU et aux documents en tenant lieu si les procédures d’élaboration ou d’évolution ont été engagées avant cette date. Pour ces PLU, les anciennes dispositions restent applicables.

Il ajoute aussi, dans la liste des annexes au PLU, quatre nouvelles annexes :

• la carte de préfiguration des zones soumises au recul du trait de côte établie dans les conditions définies à l’article L. 121-22-3,
• les périmètres où la pose de clôtures est soumise à Déclaration Préalable,
• les périmètres où le ravalement de façades est soumis à Déclaration Préalable,
• les périmètres où le permis de démolir a été institué.

Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, JO du 24 mars

Arrêté NOR : TREL2233598A du 22 mars 2023, JO du 24 mars

Les dark stores sont des entrepôts au sens du Code de l’urbanisme et du PLU de Paris

Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Par une décision du 23 mars 2023, le Conseil d’Etat se prononce sur la destination des dark stores au sens du Code de l’urbanisme et du PLU de Paris. Il apporte également d’importantes précisions en matière de droit pénal de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat considère que les locaux concernés sont « désormais destinés à la réception et au stockage ponctuel de marchandises, afin de permettre une livraison rapide de clients par des livreurs à bicyclette » et doivent être considérés comme des entrepôts au sens de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme, même si des points de retrait peuvent y être installés.
Dès lors que ces locaux ne correspondent plus à des commerces, leur occupation constitue un changement de destination soumis à Déclaration Préalable (DP).

La Haute-Juridiction estime ensuite que l’occupation des locaux ne correspond pas à une fonction de logistique urbaine - pouvant les faire entrer dans la catégorie des CINASPIC - mais « a pour objet de permettre l’entreposage et le reconditionnement de produits non destinés à la vente aux particuliers dans ces locaux », ce qui correspond à une activité relevant de la destination « Entrepôt » au sens des dispositions du PLU de Paris.
Or, selon les dispositions de l’article UG. 2.2.2 du règlement du PLU, la transformation en entrepôt de locaux existants en rez-de-chaussée sur rue est interdite, rendant insusceptible de régularisation la situation des sociétés concernées. La ville de Paris était donc en droit de s’opposer à cette transformation.

Par conséquent, le Conseil d’Etat annule la suspension qui avait été prononcée par le juge des référés du TA de Paris.

Conseil d’Etat 23 mars 2023, n° 468360

Bonus de constructibilité : les critères d’exemplarité à jour de la RE2020

Règlementation environnementale, Plan Local d’Urbanisme (PLU), Permis de Construire (PC)
Issu de l'article 210 de la loi Climat et Résilience, un décret - accompagné d'un arrêté - pris pour l'application des articles L.152-5-2 et L.151-28 du Code de l'urbanisme et modifiant les critères d'exemplarité énergétique et d'exemplarité environnementale définis par le Code de la Construction de l’Habitation (CCH), est paru ce 10 mars.

Ce décret, qui entre en vigueur au lendemain de sa publication, autorise les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale à déroger aux règles de hauteur définies dans le règlement d'un PLU. Ce type de construction implique généralement une augmentation de l'épaisseur de certains éléments du bâtiment, comme les planchers par exemple, par rapport au procédé traditionnel. Ces constructions exemplaires peuvent donc, à nombre d'étages égaux, rencontrer des difficultés eu égard au PLU qui contraint les hauteurs autorisées. D'autant que jusqu'ici, le Code de l’urbanisme ne permettait pas le dépassement en hauteur pour les constructions innovantes par rapport aux constructions traditionnelles, sans modification du PLU et intégration d'une clause spécifique.

Tout en tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité compétente pour délivrer le PC et prendre la décision sur une DP pourra à l'avenir autoriser les constructions exemplaires à déroger aux règles de hauteur afin d'éviter d'introduire une limitation du nombre d'étages par rapport à un autre type de construction. Un nouvel article R.152-5-1 du Code de l’urbanisme encadre la dérogation aux règles de hauteur en limitant le dépassement de 25 centimètres par niveau, et d'un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU. Il conditionne la dérogation à la démonstration que ce dépassement est la conséquence du choix d'un mode de construction faisant preuve d'exemplarité environnementale. Le texte interdit en outre l'ajout d'un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction. L'article R.431-31-3 est inséré afin d'ajouter au dossier de demande de PC un justificatif en cas de demande de dérogation aux règles de hauteur. Cette demande est accompagnée du document attestant de l'exemplarité environnementale du bâtiment définie à l'article R.171-3 du CCH.

Suite à la sortie de la réglementation énergétique RE2020 et à l'application du nouveau dispositif dérogatoire prévu au L.152-5-2 du Code de l’urbanisme, il était nécessaire de revoir les définitions des différentes « exemplarités ». L'article R.171-1 du CCH modifie tout d'abord le périmètre d'application du bonus de constructibilité qui s'applique désormais à tous les bâtiments soumis à l'application de la RE2020. Pour rappel, ce dépassement de gabarit peut être modulé mais ne peut excéder 30%, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive.

Les articles R.171-2 et R.172-3 du CCH proposent également respectivement des définitions mises à jour de l'exemplarité énergétique et environnementale. Celles-ci s'appuient sur les indicateurs de la RE2020 (Bbio, Cep, Cep,nr et Icénergie pour l'exemplarité énergétique ; Icconstruction pour l'exemplarité environnementale). Il y est fait référence à l'article R.172-4.
L'exemplarité est ainsi définie à partir d'un seuil minimum d'émission de Gaz à Effet de Serre (GES) issu de l'Analyse du Cycle de Vie (ACV) du bâtiment. C'est toutefois l'arrêté qui vient définir les seuils plus techniques à respecter pour atteindre les exigences permettant de bénéficier du bonus de constructibilité ou de la dérogation de hauteur.

Décret n° 2023-173

Arrêté du 8 mars 2023

Des modifications importantes du PLU qui ne nécessitent pas
une nouvelle enquête publique

Plan Local d’Urbanisme (PLU), modification
Il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle enquête publique lorsque la collectivité modifie le projet de PLU pour satisfaire aux demandes de modifications formulées par le préfet dans le cadre du contrôle de légalité.

Ce dernier peut, en application de l'article L. 153-25 du Code de l'urbanisme, suspendre l'application du PLU approuvé par l'organe délibérant, dans l'attente des modifications qu'il estime nécessaire d'apporter au plan, lorsque le territoire n'est pas couvert par un SCoT. De telles modifications n'entrent pas dans le cadre fixé par la jurisprudence et la loi, en vertu desquelles, seules les modifications procédant de l'enquête publique - avis joints au dossier d'enquête, observations du public et rapport du commissaire ou de la commission d'enquête - peuvent être apportées au PLU à l'issue de l'enquête publique.

Dans cet arrêt du 2 mars 2023, la Cour Administrative d'Appel (CAA) de Bordeaux précise que la mise en œuvre par le préfet de ses pouvoirs vise à assurer la compatibilité du plan avec des principes et documents d’urbanisme supérieurs énumérés à l'article L. 153-25 du Code de l'urbanisme, dans un objectif d’intérêt général. En outre, le préfet intervient nécessairement après l’enquête publique et la transmission au contrôle de légalité de la délibération approuvant le PLU. Le juge en déduit que « les modifications du PLU résultant de la mise en œuvre par le préfet de ses pouvoirs n'impliquent pas la réalisation d'une nouvelle enquête publique préalablement à leur adoption alors même qu'elles porteraient atteinte à l'économie générale du plan ».

En l’espèce, ne nécessitait pas la réalisation d'une nouvelle enquête publique, le reclassement en zone naturelle, pour satisfaire la demande du préfet, d'une part, de secteurs initialement classés en zone d’habitat et en zone d’urbanisation future représentant 17 hectares, d'autre part, de parcelles d'une superficie de 23 hectares destinées à accueillir des activités économiques.

CAA Bordeaux, 2 mars 2023, n° 21BX03224

La saturation visuelle induite par un projet éolien ne constitue pas une atteinte
à la salubrité publique

Trouble de voisinage, Code de l’urbanisme
La commodité du voisinage ne relève pas de la salubrité publique au sens de l'article R. 111-2 du Code de l'urbanisme.

La notion de salubrité publique au sens du Code de l’urbanisme n’est pas le bon vecteur de lutte contre les phénomènes de saturation visuelle et d'encerclement constatés dans les territoires marqués par un paysage éolien chargé. Tel est l’enseignement de l’arrêt rendu par le Conseil d’État le 1^er mars.

Le litige portait en l’espèce sur des refus de PC s’opposant à l’implantation de quatre aérogénérateurs dans la Champagne berrichonne. Ces refus préfectoraux étaient fondés sur les dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme qui ont pour objet de prévenir les atteintes que pourrait porter une construction à la sécurité ou la salubrité publiques. En l’occurrence, le préfet avait considéré que ce projet augmentait le niveau de saturation visuelle et aggravait le phénomène d’encerclement subi par les riverains et qu'en cela, il était de nature à porter atteinte à la salubrité publique au sens de ces dispositions du Règlement National d'Urbanisme (RNU). La CAA avait entériné les refus ainsi fondés en prenant en compte les inconvénients importants que le projet présenterait pour les conditions et le cadre de vie des riverains.

Saisi d'un pourvoi, le Conseil d'État censure pour erreur de droit, jugeant que de telles considérations relatives à la commodité du voisinage ne relèvent pas de la salubrité publique au sens de ces dispositions.
Restent donc les dispositions paysagères du RNU pour s'opposer aux projets éoliens dont l'implantation contribuerait à un effet de saturation et d'encerclement dans certaines localités. Lorsque le risque est avéré au regard de la topographie des lieux et des différents indices pris en compte par les services de l'État (indice d'occupation de l'horizon, indice de densité sur les horizons occupés et indice d'espace de « respiration » ou angle de « respiration »), la mobilisation de l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme est en effet possible, le phénomène de saturation visuelle pouvant caractériser une atteinte portée au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants.

CE 1^er mars 2023, n° 455629

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Le référé-liberté au secours des espèces protégées

Environnement, défrichement, lotissement
La reconnaissance du droit de chacun à vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé en tant que liberté fondamentale a permis la suspension du défrichement de parcelles boisées.

Pour rappel, le 20 septembre dernier, le Conseil d’Etat avait jugé que le droit de chacun à vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé présente le caractère d’une liberté fondamentale au sens de l’article L.521-2 du Code de justice administrative.
Dès lors, les Tribunaux Administratifs (TA) et les requérants ont pu s’emparer de cette jurisprudence, comme cette ordonnance du 10 novembre du TA de Pau.

Dans cette commune littorale, un projet d’aménagement qui s’étend sur presque 10 ha de parcelles boisées a fait l’objet d’un recours lié à l’extension d’un lotissement sur deux parcelles boisées, qu’il allait bien falloir défricher. L’association requérante demande à la préfète de suspendre ces travaux de défrichement, car ils porteraient une atteinte manifestement grave et illégale aux espèces protégées présentes sur le site.
Pour être admis au référé-liberté, le requérant doit en effet démontrer qu’il est porté une atteinte grave et manifestement illégale, du fait de l’action ou de la carence de l’autorité publique, à sa situation personnelle, notamment si ses conditions ou son cadre de vie sont gravement et directement affectés, ou même des intérêts qu’il entend défendre. Il doit également démontrer pourquoi il est urgent que le juge intervienne.

L’association requérante s’est donnée pour mission principale la défense des droits de l’homme à un environnement sain et, notamment, la sauve­garde de la faune, de la flore et du milieu dont elles dépendent. En ce qui concerne l’urgence, elle fait valoir que cette opération de défrichement, qui porte une atteinte grave et irréversible aux espèces protégées et à la destruction de l’habitat d’intérêt communautaire, porte sur une surface tellement réduite qu’elle pourrait être réalisée en une journée seulement. Le juge a donc décidé de suspendre l’exécution de l’arrêté ordonnant le défrichement, dans l’attente de la décision des services de l’Etat du département sur la nécessité, pour le pétitionnaire, de déposer une demande de dérogation aux espèces protégées.

Si le pétitionnaire n’est pas tenu de déposer une telle demande, l’arrêté pourra s’appliquer.

TA de Pau, ord, 10 nov 2022, n°2202449

Littoral : le juge autorise une centrale solaire en continuité d’une zone industrielle

Littoral, photovoltaïque
Dans cette commune littorale, une association de protection de l’environnement demande au juge d’annuler l’arrêté par lequel un préfet a délivré un PC en vue de l’édification d’un parc photovoltaïque.

Pour rappel, les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
Le Conseil d’Etat rajoute que l’implantation de panneaux photovoltaïques, qui doit être regardée comme une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme, ne peut être autorisée que si elle est située en continuité avec une agglomération ou un village existant.

Ici, le terrain d’assiette du projet litigieux est situé en continuité avec une vaste zone industrielle de plus de cent hectares, dont 50 ha sont occupés par une usine de conversion et de purification du minerai d’uranium, avec 24 ha de surface bâtie comportant plusieurs bâtiments, et une dizaine de bassins de décantation et d’évaporation. Cette usine est elle-même implantée en continuité avec un hameau, où sont implantés une station d’épuration, un parc photovoltaïque et un poste électrique.
Dès lors, le préfet n’a pas fait une inexacte application des dispositions de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme en délivrant le PC sollicité : cette zone constituait bien une zone déjà urbanisée, caractérisée par un nombre et une densité significatifs de constructions.

CE, 17 février 2023, req. n°452346     

Le PLU peut-il réglementer les dimensions des places de stationnement ?

PLU, stationnement
Le PLU peut réglementer le nombre de places, le type de revêtements et le type de places de stationnement, mais pas leurs dimensions.

Le règlement ou les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) du PLU peuvent prévoir des dispositions portant sur le nombre maximal de places de stationnement à réaliser par logement. Ils peuvent également spécifier les types de revêtements à utiliser, le type de place en fonction des caractéristiques du véhicule (motorisé, vélo, autopartage, etc.).
En revanche, le dimensionnement des places de stationnement ne relève pas du PLU.
Les acteurs peuvent s'appuyer sur les normes suivantes : la norme NF P91-100 pour les parkings accessibles au public et la norme NF P91-120 pour les parcs de stationnements privés. Elles prévoient de nombreux cas de dimensionnement selon la disposition des places (en bataille, en épi, motos, etc.). Par exemple, les dimensions minimales d'une place de parking en bataille sont de 5 m de longueur et 2,30 m de largeur.
En outre, la réglementation relative à l'accessibilité, notamment l'article 3 de l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, prévoit que les parkings des logements doivent comporter 2% de places de stationnement adaptés. Ces places de stationnement doivent être horizontales au dévers près, inférieur ou égal à 2% et doivent être d'une largeur minimale de 3,30 m. Le mètre supplémentaire permet à une personne utilisant un fauteuil roulant de pouvoir sortir du véhicule.

Rép. Min. n° 3757 : JO Sénat Q, 9 fév. 2023, p.1034

Quelles sont les règles relatives à l’implantation des crématoriums ?

Contentieux, lotissement, permis de construire
Réponse du Ministère chargé des collectivités territoriales et de la ruralité : En vertu de l’article L. 2223-40 du Code général des collectivités territoriales, la création des crématoriums relève de l’initiative des communes ou des EPCI compétents. Cette opération est préalablement autorisée le représentant de l’État dans le département où est implanté le crématorium, après avis de la commission départementale de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques.
La délivrance de cette autorisation est subordonnée à la réalisation d’une étude d’impact environnemental, définie par les dispositions des articles L. 122-1 et suivants et R. 122-2 du Code de l’environnement, ainsi qu’à une enquête publique.

Un crématorium n’ayant pas le statut d’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), aucune distance particulière vis-à-vis des habitations n’est prescrite par le droit en vigueur, mais cet aspect est nécessairement pris en compte lors de la réalisation de l’enquête publique.
La conception du crématorium doit également être conforme à l’arrêté du 28 janvier 2010 relatif à la hauteur de la cheminée des crématoriums et aux quantités maximales de polluants contenus dans les gaz rejetés à l’atmosphère, qui détermine les seuils à respecter pour ces émissions et garantit ainsi les droits des riverains.
Par ailleurs, les dispositions de l’article D. 2223-109 et suivants du CGCT, relatives aux prescriptions applicables aux crématoriums ainsi qu’aux visites de conformité, sont de nature à garantir un cadre juridique suffisamment précis de la genèse du projet de création jusqu’à l’exploitation du crématorium.

Question écrite de Jean-Philippe Tanguy, n°4043, JO de l'AN du 24 janv

Le stationnement d’une caravane en zone agricole ne relève pas du règlement du PLU

PLU, zone agricole, règlement
La requérante, propriétaire d’une parcelle, a informé le maire de sa commune de l’installation de caravanes sur une parcelle voisine de la sienne. Elle a ensuite mis en demeure le maire de dresser procès-verbal des infractions constituées par l’édification, sans autorisation et en violation des dispositions du PLU, d’un bloc sanitaire et par le stationnement, sans autorisation, de caravanes pendant plus de trois mois dans l’année sur cette parcelle. Elle a également informé la préfète de sa démarche par un courrier du même jour. Elle relève appel du jugement par lequel le TA a rejeté sa demande tendant à l’annulation des décisions implicites de rejet qui seraient nées du silence gardé par ces autorités à ces courriers.

D’après l’article R. 421-23 du Code de l’urbanisme, l’installation, pour une durée supérieure à trois mois par an, d’une caravane doit être précédée d’une DP.
Or, le juge relève que la requérante n’établit pas davantage en appel qu’en première instance la présence de caravanes sur le terrain en question sur une période supérieure à trois mois en méconnaissance des dispositions de cet article.
De plus, elle soutient en appel que la présence de caravanes sur un terrain situé en zone agricole est interdite par les articles A1 et A2 du règlement du PLU de la commune.
Cependant, la circonstance que le terrain concerné soit classé en zone agricole, zone dans laquelle les constructions et installations ne sont pas, en principe, autorisées, sauf exceptions prévus à l’article A2 du règlement du PLU, ne peut être utilement opposée : le stationnement de caravane ne constitue pas « une construction ou une installation ». Sa requête est rejetée.

CAA de Lyon, 29 sept. 2022, req. n°21LY02408

Arrêté interruptif de travaux : l’information peut être fournie à l’oral

Infraction, PLU, contentieux
Dans cette affaire, le requérant a demandé au TA d’annuler l’arrêté par lequel la maire a ordonné, au nom de l’État, l’interruption immédiate de travaux.

Le juge rappelle que l’interruption des travaux prévue par l’article L. 480-2 du Code de l’urbanisme est au nombre des mesures de police qui, conformément à l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration, ne peuvent intervenir qu’après que son destinataire a été mis à même de présenter ses observations, sauf en cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles.
Ici, le requérant a été reçu dans les locaux du service de l’urbanisme de la mairie et informé des infractions qui lui étaient reprochées ainsi que de la préparation d’un arrêté interruptif de travaux.
Le juge souligne que la circonstance que cette information ait été délivrée à l’intéressé oralement est sans incidence sur la régularité de la procédure contradictoire : aucun texte n’impose qu’elle prenne la forme d’un courrier avec accusé de réception, contrairement à ce que soutient le requérant.

L’arrêté litigieux est intervenu onze jours après cet entretien : il a disposé d’un délai suffisant pour présenter ses observations écrites sur la mesure envisagée, sans que les requérants puissent utilement se prévaloir de l’absence d’indication d’un délai de réponse. De plus, l’entretien doit être regardé comme ayant permis à l’intéressé de présenter ses observations orales, conformément aux exigences de l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration.
Le moyen tiré de l’absence de procédure contradictoire doit donc être écarté.

CAA de Bordeaux, 20 oct 2022, req. n°20BX04097

Le juge face à une conseillère intéressée par le classement de son camping dans le PLU

PLU, urbanisme
Dans cette commune, plusieurs résidents ont demandé au juge d’annuler le PLU, notamment sur un vice de la légalité externe, les requérants faisaient valoir qu’une conseillère municipale était intéressée.
Ils soutiennent que la participation au vote permettant l’adoption d’une délibération d’un conseiller municipal intéressé à l’affaire qui fait l’objet de cette délibération est de nature à entraîner l’illégalité. De même, sa participation aux travaux préparatoires et aux débats précédant l’adoption d’une telle délibération est susceptible de vicier sa légalité, alors même que cette participation préalable ne serait pas suivie d’une participation à son vote, si le conseiller municipal intéressé a été en mesure d’exercer une influence sur la délibération.
Cependant, s’agissant d’une délibération déterminant des prévisions et règles d’urbanisme applicables dans l’ensemble d’une commune, le juge souligne que la circonstance qu’un conseiller municipal intéressé au classement d’une parcelle ait participé aux travaux préparatoires et aux débats précédant son adoption ou à son vote n’est de nature à entraîner son illégalité que s’il ressort des pièces du dossier que, du fait de l’influence que ce conseiller a exercée, la délibération prend en compte son intérêt personnel.

Est-ce le cas ici ?
La conseillère en question est la propriétaire de l’un des deux campings existants sur la commune. Elle a participé tant aux travaux préparatoires de la commission d’urbanisme, dont elle est membre, avant l’adoption de la délibération qui a approuvé le PLU, qu’au vote de celle-ci. Le PLU approuvé a confirmé l’inclusion de ce camping, déjà prévue par le plan arrêté, dans un secteur de taille et de capacité d’accueil limités (STECAL) Nt dans lequel sont admis les aménagements de terrains permettant l’installation de campings et de caravaning ainsi que les constructions et installations nécessaires au fonctionnement de ces activités, sans porter atteinte au caractère naturel de la zone.

Pour le juge, eu égard au faible nombre de parcelles couvertes par le STECAL confirmé par le PLU approuvé, la conseillère doit être regardée comme conseiller intéressé. Mais la délibération n’a pas pris en compte son intérêt personnel eu égard aux motifs d’ordre urbanistique qui ont justifié l’approbation du PLU.
Le juge annule tout de même la délibération approuvant le PLU parce qu’il classe en zone agricole un hameau et une parcelle en particulier.

CAA de Marseille, 27 oct 2022, req. n°21MA01696

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Une circulaire veut concilier patrimoine et panneaux solaires

Patrimoine, photovoltaïque, autorisations d’urbanisme
Une circulaire, publiée le 13 janvier, est signée par les ministres de la culture, de la transition écologique et de la cohésion des territoires, et de la transition énergétique.
Son objet : contribuer au développement de l’énergie photovoltaïque tout en garantissant la préservation du patrimoine, en apportant une meilleure prévisibilité aux porteurs de projets dans l’instruction de leurs demandes d’autorisation et en assurant une instruction cohérente des demandes sur l’ensemble du territoire, conformément aux préconisations développées par les trois ministères.

Voici ses préconisations :

• doit être encouragée l’implantation des panneaux solaires dans les zones logistiques, les zones d’activités et les zones industrielles, sur les parkings (au sol ou en toiture), hangars, grandes surfaces commerciales, bâtiments couverts en terrasse, délaissés et terrains abandonnés et infrastructures autoroutières ;
• de même pour l’implantation de panneaux solaires sur les toitures des bâtiments construits après la Seconde Guerre mondiale (en particulier à partir de 1948) non protégés au titre des monuments historiques, en veillant à leur bonne intégration architecturale et paysagère ;
• les projets d’implantation de panneaux solaires sur les bâtiments anciens (construits avant 1948) pourront être acceptés dans les sites patrimoniaux remarquables et les abords de monuments historiques s’ils sont compatibles avec la conservation et la mise en valeur du patrimoine et du paysage et s’ils ne sont pas proscrits par le règlement du site patrimonial remarquable. Ces projets pourront faire l’objet de prescriptions pour garantir leur bonne intégration architecturale et paysagère.

De plus, l’implantation des panneaux solaires devra être prévue et encadrée dans les nouveaux règlements des sites patrimoniaux remarquables : Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et Plans de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), lors de leur élaboration ou de leur révision.
Au titre des préconisations pour les monuments historiques, l’implantation de panneaux solaires (au sol ou en toiture) est, de manière générale, à éviter sur les monuments historiques classés ou inscrits. Cependant, le gouvernement a mis en place une prime spécifique pour favoriser le développement de dispositifs de production d’énergie photovoltaïque qui peuvent s’intégrer au bâti de façon harmonieuse (en particulier des tuiles solaires) dans les dispositifs de soutien. La circulaire précise cependant que des exceptions sont possibles, justifiées par exemple par le caractère discret du lieu d’implantation ou par la nature technique des bâtiments considérés. Des implantations ne portant aucune atteinte au monument pourront également être proposées pour des installations au sol.

Instruction NOR : MICA2300974C du 9 déc, publiée le 13 janv

Dérogation aux règles du PLU pour végétaliser les toitures et façades

PLU, règlement
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a créé le « permis de végétaliser », inscrit à l'article L. 2125-1-1 du CGPPP et inséré dans le Code de l'urbanisme l'article L. 152-5-1 pour en faciliter la mise en œuvre. Ce dernier ouvre la possibilité, en zone urbaine et en zone à urbaniser, de déroger aux règles de hauteur et d'aspect extérieur des constructions définies dans le règlement du PLU. Ce décret encadre les dérogations susceptibles d'être ainsi autorisées de manière à permettre techniquement d'installer des dispositifs de végétalisation tout en limitant les possibilités d'augmenter la hauteur des constructions, avec l’article R. 152-5-1 du Code de l’urbanisme.

Ainsi, l'autorité compétente pour délivrer le PC ou prendre la décision sur une DP peut autoriser :

• un dépassement dans la limite de 1 mètre en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU, hors végétation ;
• une dérogation aux caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions fixées dans le règlement du PLU.

Toutefois, ces dérogations sont possibles « sans préjudice des dispositions de l'article R. 152-9 » du Code de l'urbanisme. Autrement dit, la surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et elle ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le cadre bâti environnant.
Le pétitionnaire doit joindre au dossier d'autorisation d'urbanisme sa demande de dérogation accompagnée d'une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant pour chacune d'elles du respect des objectifs et conditions fixés à l'article R. 152-5-1.

Décret n° 2022-1653, 23 déc. 2022 : JO, 27 déc.    

Le maire peut ordonner la démolition d’une construction édifiée de manière irrégulière

Contentieux, autorisation d’urbanisme
La question posée était la suivante : les dispositions des articles L. 481-1 à L. 481-3 du Code de l'urbanisme permettent-elles à un maire de prescrire la démolition de constructions ou d'aménagements édifiés sans l'obtention préalable d'une autorisation d'urbanisme ?
Le ministère de la transition écologique y répond par l’affirmative.

Voici la réponse ministérielle complète : « Saisi récemment de cette question, le Conseil d'Etat a considéré que l'article L.481-1 du Code de l'urbanisme permet à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme de mettre en demeure l'intéressé, soit de régulariser une construction illégale soit de la mettre en conformité avec les dispositions méconnues, y compris, si la mise en conformité l'impose, en procédant aux démolitions nécessaires (CE, 23 décembre 2022, n° 463331). Cette décision confirme donc l'intérêt du mécanisme d'astreinte administratives mis en place par les articles L.481-1 à L.481-3 du Code de l'urbanisme, issus de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, dans la lutte contre les constructions illégales. Ce mécanisme, qui peut être utilisé parallèlement à l'engagement des poursuites pénales, permet une action rapide du maire pour traiter les infractions en matière d'urbanisme. »
Ainsi, dès qu’un PV d’infraction au Code de l’urbanisme a été dressé, le maire peut enjoindre au contrevenant de mettre en conformité la construction illégale, sous astreinte, en procédant le cas échant à sa démolition. Le tribunal judiciaire n’est donc plus la seule autorité compétente pour ordonner la démolition de travaux en cas d’infraction au Code de l’urbanisme.

Rép. min. n°01748 : JO Sénat Q, 12 janv. 2023, p.231

L'illégalité d'une autorisation de lotir ne peut être invoquée par voie d'exception dans le cadre d'un recours contre un PC

Contentieux, lotissement, Permis de Construire (PC)
Selon la jurisprudence du Conseil d’État, l’illégalité d’un acte administratif peut être utilement invoquée, par la voie de l’exception, à l’appui d’un recours dirigé contre un acte administratif ultérieur, à condition qu’il en constitue la base légale ou que la seconde décision ait été prise pour l’application de la première.
Question : ce lien existe-t-il entre une autorisation de lotir et les Permis de Construire ?
Non, selon le Conseil d’Etat, qui indique que l’exception d’illégalité relative à une autorisation de lotir ne peut jouer dans le cadre d’un recours dirigé contre le PC.

En l’espèce, le maire avait pris un arrêté de non-opposition à la DP effectuée par une SCI et ayant pour objet la création de 2 lots à bâtir, avant de délivrer un PC pour chacun de ces lots. Des tiers ont introduit une action en référé afin d’obtenir l’annulation de ces permis en invoquant, à l’appui de leur requête, l’illégalité de l’arrêté de non-opposition à la demande de lotir. Les requérants considéraient que le maire avait commis une erreur manifeste d’appréciation au motif qu’une procédure d’élaboration d’un PLUi était en cours et que le projet autorisé était de nature à en compromettre l’exécution.
Le Conseil d’État considère, d’une part, que la décision de non-opposition à DP de division ne constitue pas la base légale des PC, d’autre part, que lesdits permis n’ont pas été pris pour l’application de cette même décision. Le Conseil d’Etat déduit des règles issues de sa propre jurisprudence que l’illégalité de l’autorisation de lotir ne peut être invoquée, par la voie de l’exception, à l’appui d’une requête en annulation dirigée contre un PC ou toute autre autorisation d’occupation des sols.

Conseil d'Etat, 22 déc. 2022, n°458524

Assouplissement du régime d'autorisation pour le photovoltaïque au sol

Autorisation d’urbanisme, énergies renouvelables
Depuis le 30 décembre 2022, le seuil de soumission à PC, hors secteurs protégés, est passé de 250 KWc à 1 MWc pour les centrales solaires au sol.
Ce décret réhausse le seuil de dispense de PC pour les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol. Auparavant, en dehors des secteurs protégés, l'article R. 421-9 du Code de l'urbanisme soumettait à PC l'implantation des ouvrages d'une puissance supérieure à 250 KWc. Le texte modifié ne l'exige désormais que pour les ouvrages d'une puissance égale ou supérieure à 1 MWc.
Une Déclaration Préalable donc est requise pour les ouvrages :

• dont la puissance est inférieure à 3 KWc et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser 1, 80 m ;
• ainsi que ceux dont la puissance est supérieure ou égale à 3 KWc et inférieure à 1 MWc, quelle que soit leur hauteur.

Remarque : le seuil d'un mégawatt est également celui retenu par le Code de l'environnement, depuis le décret du 1^er juillet 2022, pour la soumission à évaluation environnementale systématique.
Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 30 décembre 2022.

Décret n° 2022-1688, 26 déc. 2022 : JO, 29 déc.

Identification des zones préférentielles de renaturation dans les SCoT et les PLU

PLU, SCoT
L'article 197 de la loi Climat et résilience a prévu une identification des zones de renaturation par le SCoT et le PLU. Ce même article a également posé le principe que les mesures de compensation soient mises en œuvre en priorité au sein des zones de renaturation préférentielle identifiées par le Document d'Orientation et d'Objectif (DOO) du SCoT et par les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) du PLU portant sur des secteurs à renaturer, lorsque les orientations de renaturation de ces zones ou secteurs et la nature de la compensation prévue pour le projet le permettent.
Le décret introduit une nouvelle section au sein de la partie réglementaire du Code de l'environnement composé d'un article unique, le R. 163-1-A. Celui-ci précise que les mesures de compensation doivent être mises en œuvre en priorité sur le site endommagé. Toutefois, en cas d'impossibilité, dans le respect du principe de proximité, elles doivent être réalisées prioritairement dans les zones de renaturation préférentielle identifiées par les SCoT et les PLU, pour autant qu'elles soient compatibles avec les orientations de renaturation de ces zones et que leurs conditions de mise en œuvre soient techniquement et économiquement acceptables.

Le décret du 27 décembre 2022 complète les dispositions du Code de l'urbanisme concernant le contenu des DOO du SCoT et des OAP des PLU. Ainsi, les documents graphiques du DOO du SCoT localisent, outre les espaces ou sites à protéger, le cas échéant, les zones préférentielles pour la renaturation. De même, les OAP des PLU peuvent identifier des zones préférentielles pour la renaturation et préciser les modalités de mise en œuvre des projets de désartificialisation et de renaturation dans ces secteurs. Ces zones ou secteurs peuvent être délimités dans le ou les documents graphiques du règlement du PLU.

Décret n° 2022-1673, 27 déc. 2022 : JO, 28 déc.

Loi Finances 2023 : la Taxe d'Aménagement (TA) au service de la transition énergétique

Fiscalité, taxes
La loi de finances pour 2023 renforce le rôle de la TA dans la lutte contre l'artificialisation des sols par des mesures incitatives et dissuasives. A ce titre, elle retouche le régime de la taxe pour les besoins de la lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain.

Instauration d’une exonération facultative de TA pour les opérations réalisées après dépollution ou renaturation.

Les collectivités pourront ainsi, à compter du 1^er janvier 2024, orienter les opérations d’aménagement dans un sens plus vertueux et inciter à la réhabilitation des sites. Ainsi, par délibération, les organes délibérants des communes ou des EPCI à fiscalité propre et les conseils départementaux pourront exonérer de TA, partiellement ou totalement, pour la part leur revenant, les constructions et aménagements réalisés sur des sites qui ont fait l’objet d’une opération de dépollution ou d’une renaturation effectuée dans des conditions permettant la réaffectation des sols à un usage conforme aux règles d’urbanisme applicables sur ces terrains.

Renforcement de l'imposition des parkings à ciel ouvert

Le législateur a augmenté le tarif actuel de la TA pour les parkings à ciel ouvert, qui n’avait pas été révisé depuis près de 12 ans, pour tenir compte de « la forte consommation au sol de ces emplacements et de leur contribution à l’étalement urbain et à l’imperméabilisation accrue des sols ». Il passe ainsi à 2 500 € par emplacement en 2023 au lieu de 2 000 € en 2022, et 3 000 € par emplacement en 2024.
A compter du 1^er janvier 2025, le montant sera actualisé au 1^er janvier de chaque année en fonction du dernier indice du coût de la construction, et arrondi, s'il y a lieu, à l'euro inférieur.

Rehaussement du plafond de la valeur forfaitaire majorée décidée par délibération

Les EPCI à fiscalité propre compétents en matière de PLU et les communes peuvent, par une délibération prise avant le 1er juillet pour être applicable à compter de l'année suivante, majorer la valeur forfaitaire applicable aux aires de stationnement extérieur, de la manière suivante :

• un relèvement du plafond dans la limite duquel les EPCI et les communes peuvent augmenter cette valeur. Ce plafond passera à 6 000 € en 2024 (au lieu des 5 000 € actuels). Cette mesure s’appliquera aux opérations pour lesquelles le fait générateur de la TA interviendra à compter du 1^er janvier 2024 ;
• une indexation annuelle de ces montants forfaitaires sur le dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE. La mise en place de cette indexation interviendra à compter du 1er janvier 2025.

Loi finances 2023, n° 2022-1726, 30 déc. 2022, art.65 : JO, 31 déc.

Publicité et entrée en vigueur des PLU et des SCoT à compter du 1^er janvier 2023

PLU, SCoT
Le caractère exécutoire d'un PLU ou d'un SCoT est désormais conditionné par sa publication sur le Géoportail de l'urbanisme et sa transmission au préfet.
La réforme des règles de publicité et d'entrée en vigueur des documents d'urbanisme, opérée par l'ordonnance n° 2021-1310 du 7 octobre 2021, entre en vigueur au 1^er janvier 2023. A compter de cette date, le caractère exécutoire d'un PLU ou d'un SCoT est conditionné par sa publication sur le Géoportail de l'urbanisme et sa transmission au préfet.

Le PLU et la délibération qui l'approuve doivent être publiés sur le portail national de l'urbanisme prévu à l'article L. 133-1 du Code de l'urbanisme. Le plan acquiert ainsi son caractère exécutoire :

• dès sa transmission au contrôle de légalité s'il porte sur un territoire couvert par un SCoT approuvé,
• un mois après sa transmission au contrôle de légalité, en l'absence de SCoT approuvé ou lorsqu'il comporte des dispositions tenant lieu de PLH, sauf si dans ce délai le préfet demande que des modifications soient apportées.

La plus tardive des deux dates, entre la publication et la transmission au préfet, détermine le caractère exécutoire.
De la même manière, le SCoT et la délibération qui l'approuve doivent être publiés sur le Géoportail de l'urbanisme. Ils sont exécutoires deux mois après leur transmission au contrôle de légalité, sauf si dans ce délai le préfet notifie à l'établissement public les modifications qu'il estime nécessaire d'apporter au schéma, en application de l'article L. 143-25 du Code de l'urbanisme.

Lorsque la publication du PLU ou du SCoT sur le Géoportail est empêchée pour des raisons liées à son fonctionnement ou des difficultés techniques avérées, le plan ou le schéma et la délibération qui l'approuve peuvent être rendus publics :

• par une publication sous forme électronique,
• dans les communes de moins de 3 500 habitants, soit par affichage, soit par publication sur papier, soit par publication sous forme électronique.

La commune ou l'EPCI compétent informe le préfet des difficultés rencontrées. Il est procédé à une publication sur le portail national de l'urbanisme dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle le plan et la délibération sont devenus exécutoires.

Ordonnance n° 2021-1310 du 7 oct 2021

RE 2020 : les exigences alternatives de performance autorisées pour les constructions temporaires ou de petite surface

Environnement, construction
Alors que la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020) est applicable depuis le 1^er janvier 2022 aux constructions neuves à usage d'habitation et le 1^er juillet 2022 aux nouveaux immeubles de bureaux ou locaux d'enseignement primaire ou secondaire, les pouvoirs publics ont décidé de décaler son entrée en vigueur pour certaines constructions. La RE 2020 s'impose ainsi depuis le 1^er janvier 2023 aux constructions de petite surface et au 1^er juillet 2023 pour les constructions temporaires et les Habitations Légères de Loisirs (HLL) dispensées de toute formalité (surface de plancher inférieure ou égale à 35 m²).

Compte tenu de la particularité de ces constructions, la réglementation rend possible la dérogation aux exigences générales de performance énergétique et environnementale rendues obligatoires par la RE 2020. Les constructeurs peuvent décider de ne respecter que des exigences alternatives de performance pour certains résultats minimaux en besoins énergétiques et d'impact carbone.
En matière de constructions et d'extensions de petite surface, des distinctions sont faites selon que les exigences alternatives concernent les constructions et extensions de surface inférieure à 50 m^2, les extensions des maisons individuelles de surface de référence comprise entre 50 et 80 m², et les extensions à usage autre que de maison individuelle de surface comprise entre 50 et 150 m² et inférieure à 30 % de la surface de référence des locaux existants. Par ailleurs, des modalités allégées de performance sont également prévues selon que les HLL ont une surface inférieure ou supérieure à 50 m².

L'arrêté du 22 décembre 2022 adapte, par ailleurs, pour les constructions de petite surface et les extensions, les dispositions relatives aux attestations de prise en compte de la RE 2020 et de réalisation de l'étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie. Dès lors que des exigences alternatives de performance sont décidées par le constructeur en lieu et place des exigences générales de la RE 2020, le contenu des attestations est simplifié. Certaines rubriques listées à l'article 3 de l'arrêté du 9 décembre 2021 relatif à ces attestations n'auront pas à être renseignées.

Arrêté 22 déc. 2022, NOR : TREL2221080A : JO, 29 déc.

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Une demande illégale de pièces complémentaires ne fait pas obstacle à la naissance
d'une décision tacite d'acceptation

Permis de Construire, Tacite
Par cette décision rendue le 9 décembre 2022, le Conseil d’Etat est venu opérer un revirement de jurisprudence important en matière d’instruction des autorisations d’urbanisme. Il s’agit d’une décision qui aura des répercussions importantes sur l’instruction des autorisations d’urbanisme et la pratique de demandes de pièces complémentaires non exigées par le Code de l’urbanisme.

C’est donc, 7 ans plus tard, un abandon de l’arrêt « Commune d’Asnières-sur-Nouère » de 2015 par laquelle le Conseil d’Etat avait jugé qu’une demande illégale de pièces complémentaires ne pouvait avoir pour effet de rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision implicite favorable, par l’énoncé du principe suivant :  
« 5. Il résulte de ces dispositions qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme relatives à l'instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle. »
Le Conseil d’Etat a donc clairement jugé, d’une part, qu’il est impossible à l'administration de prolonger l’instruction d’une autorisation d’urbanisme en sollicitant des pièces non exigibles, ce qui était déjà précisé par l’article R. 423-41 du Code de l’urbanisme et, d’autre part, qu’une demande illégale de pièces complémentaires ne saurait avoir pour effet de paralyser la naissance d’une décision implicite d’acceptation, ce qui est nouveau.

Conseil d'Etat, 9 déc. 2022, n°454521

Pas de conférence intercommunale lorsque le PLU est achevé par l'EPCI

PLU, Compétence
L'organisation d'une conférence intercommunale rassemblant les maires des communes membres de l'établissement public ne s'impose qu'avant l'approbation d'un PLU intercommunal.
L'article L. 153-21 du Code de l'urbanisme, qui fixe les modalités d'approbation d'un PLU, envisage deux hypothèses. Il indique que le plan est approuvé à l'issue de l'enquête, après d'éventuelles modifications :

• soit par l'organe délibérant de l'EPCI à la majorité des suffrages exprimés, après présentation lors d'une conférence intercommunale, des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d'enquête et, le cas échéant, après avis des communes sur le plan de secteur couvrant leur territoire ;
• soit par le conseil municipal dans le cas prévu au 2° de l'article L. 153-8 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire lorsque la commune n'est pas membre d'un EPCI.

La question posée était la suivante : qu’en est-il lorsqu'un PLU communal est achevé par l'EPCI à la suite du transfert de la compétence PLU à l'intercommunalité ?
Ici, le conseil municipal de Montreuil avait prescrit la révision de son PLU, puis transféré la compétence PLU à Est Ensemble Grand Paris. Ce dernier avait arrêté puis approuvé le projet de plan. Un requérant en demandait l'annulation, basée notamment sur l’absence de conférence intercommunale.
La CAA de Versailles rejette le moyen et précise qu'il « résulte des dispositions précitées de l'article L. 153-21 du Code de l'urbanisme, éclairées par les travaux parlementaires préalables à leur adoption, que le législateur n'a entendu imposer l'organisation d'une conférence intercommunale rassemblant les maires d'un établissement public intercommunal qu'avant l'approbation d'un plan local d'urbanisme intercommunal ».

CAA Versailles 10 nov. 2022, n°20VE01764

La surface des lots d'un lotissement peut être ajustée par un simple Permis Modificatif

Lotissement, Permis Modificatif
Cependant, ces modifications ne doivent pas avoir pour objet d'étendre le lotissement en dehors du périmètre autorisé par le permis d'aménager initial.
Le Gouvernement a été interrogé sur la possibilité de recourir au Permis Modificatif pour un lotisseur ayant bénéficié d’un permis d’aménager et qui constaterait, au moment de déposer les dossiers de PC, des erreurs dans les surfaces des lots.

Le ministre de la transition écologique a répondu par l’affirmative, estimant que de simples ajustements dans la superficie des lots n’étaient pas susceptibles de transformer radicalement un projet de lotissement. Il a précisé, cependant, qu’il ne saurait être question d’étendre par un permis modificatif le lotissement au-delà du périmètre autorisé dans le permis d’aménager initialement délivré. Dans ce dernier cas, la modification revient à créer un nouveau lotissement et requiert donc une nouvelle demande d’autorisation, conformément aux dispositions prévues par le Code de l’urbanisme (C. urb., art. R.421-19 a et R.421-23 a).

Rép. min. n°01919 : JO Sénat Q, 1^er déc. 2022, p. 6175

Hausse significative du tarif de la redevance d'archéologie préventive pour 2023

Taxe, Fiscalité
Le tarif de la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) perçue sur les travaux soumis à étude d'impact (évaluation environnementale) et sur les affouillements est à la hausse pour la sixième année consécutive.
A compter du 1^er janvier 2023 il passe à 0,64 €/m² (contre 0,60 €/m² en 2022).

Arr. 21 déc. 2022, NOR : MICC2236733A

Infractions aux règles d'urbanisme : jusqu'où peut aller la mise en demeure administrative ?

Construction illégale, Régularisation, Mise en conformité, Infraction
Le Conseil d’État vient ici expliciter la portée des articles L. 481-1 à L. 481-3 du Code de l’urbanisme. Ces dispositions, issues de loi Engagement et proximité, ont doté les autorités en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme de nouvelles prérogatives pour contraindre à la régularisation l'auteur d'une infraction au Code de l'urbanisme.

L'article L. 481-1 du Code de l'urbanisme peut jouer dès lors qu'a été dressé un procès-verbal constatant que des travaux ont été entrepris ou exécutés irrégulièrement. Il permet à l'autorité de délivrance de mettre en demeure l'intéressé, après avoir recueilli ses observations, soit de solliciter l'autorisation ou la déclaration nécessaire à une régularisation, soit de procéder aux opérations assurant une mise en conformité des travaux avec les dispositions méconnues. Cette mise en demeure peut être assortie d'une astreinte, prononcée dès l'origine ou à tout moment après l'expiration du délai imparti par la mise en demeure, s'il n'y a pas été satisfait. Dans ce dernier cas, une nouvelle procédure contradictoire préalable doit être organisée.
Dans cet arrêt, le Conseil d’État tranche une question importante relative aux mesures que l’administration peut réclamer à l’auteur des travaux dans le cadre de ce dispositif.

Ici, un procès-verbal d'infraction avait été dressé au titulaire d'une non-opposition à DP qui avait construit en zone agricole, en méconnaissance de sa déclaration, un mur plein d'une hauteur de 2 mètres ainsi qu'un panneau solaire, tous deux interdits par les dispositions du PLU.
Sur le fondement de l'article L. 481-1 du Code de l'urbanisme, le maire l'avait mis en demeure de démolir partiellement le mur réalisé et d'enlever le panneau solaire. Face à l'inertie du propriétaire, un arrêté prononçant une astreinte de 100 € par jour avait été pris à l'issue du délai d'un mois imparti par la mise en demeure. Saisi d'un référé-suspension dirigée contre cet arrêté, le TA de Montpellier avait fait droit à la demande du requérant. Conformément à l'interprétation majoritaire des juges de première instance, le juge des référés avait en effet considéré que les mesures prescrites au titre de l’article L. 481-1 du Code de l'urbanisme ne pouvaient comprendre la démolition d’un ouvrage, même partielle, laquelle ne pouvait être ordonnée, sauf dispositions législatives contraires, que par une décision du juge judiciaire.
Le Conseil d’État censure cette décision pour erreur de droit. Il précise que la mise en demeure peut ordonner à son destinataire de mettre la construction ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l'impose, en procédant aux démolitions nécessaires. Une telle mesure figure parmi celles que l'autorité compétente peut prescrire sous astreinte sur le fondement de l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, à défaut de régularisation et dans la mesure nécessaire à la mise en conformité des travaux irréguliers.

CE, 22 déc. 2022, n° 463331

Téléchargez la veille juridique de décembre 2022

Modification du règlement de lotissement

Lotissement, règlement
Question écrite n° 01913 de M. Jean-Louis Masson.
M. Jean-Louis Masson attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement sur le cas où les propriétaires concernés se sont déclarés à l'unanimité favorables à la modification du règlement d'un lotissement notamment pour autoriser la construction de clôtures autour de chaque parcelle. Il lui demande si le maire peut s'y opposer.

Réponse du Ministère
Le règlement de lotissement est un document facultatif qui permet une adaptation des règles d'urbanisme dans le périmètre du lotissement. Ce règlement ne peut pas être moins prescriptif que le document d'urbanisme de la commune et permettre la réalisation de constructions dont le document d'urbanisme n'autoriserait pas les caractéristiques. Il est opposable aux autorisations d'urbanisme déposées dans le périmètre du lotissement, qui doivent donc respecter à la fois le document d'urbanisme en vigueur et le règlement de lotissement.
Une modification du règlement d'urbanisme est possible à l'initiative du maire ou des colotis. L'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme prévoit qu'une demande de modification des documents du lotissement, dont le règlement, émanant des colotis doit être soumise au maire pour approbation.
Le maire n'est pas obligé de faire droit à cette demande de modification émanant d'une majorité de colotis dans les conditions fixées par l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme. Son éventuel refus devra toutefois être motivé par des raisons juridiques, par exemple car la modification serait incompatible avec la règlementation d'urbanisme en vigueur, ou encore pour un motif d'intérêt général en lien avec l'urbanisme. Ces motifs sont susceptibles d'être critiqués devant le juge.

Réponse du Ministère, JO Sénat du 03 nov. 2022

Salle de sport et ensoleillement : faute de l’architecte dans la direction des travaux

Responsabilité, marchés de travaux
Une commune a souhaité s’équiper d’une salle polyvalente à dominante sportive et a confié la maîtrise d’œuvre de ce projet de construction à un architecte. Le projet comprenait notamment la pose d’un dôme de lumière en toiture. Mais lors de la réception des travaux, des réserves ont été prononcées, dont une relative à l’ensoleillement, le dôme provoquant un éblouissement et empêchant ainsi toute activité sportive.
La commune demande donc au Tribunal Administratif (TA) de condamner solidairement l’architecte et la société chargée de la couverture à la dédommager des désordres subis.
Sauf qu’en cours de chantier, la société avait proposé, avec l’accord du maître d’œuvre, de remplacer le matériau préconisé dans le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP) pour la pose du dôme par un produit opalin en raison d’un risque d’éblouissement trop important de la salle de sport en période d’ensoleillement. Mais un autre matériau avait finalement été posé par la société, dont l’indice de transmission de lumière de 60 % ne permet pas de réduire l’éblouissement dans la salle.
Le juge souligne aussi que l’architecte qui est, aux termes de l’article 1.5 du cahier des clauses administratives particulières du marché de maîtrise d’œuvre, titulaire notamment d’une mission de direction de l’exécution des travaux et doit à ce titre s’assurer que l’ouvrage en construction respecte les préconisations contractuelles et les études effectuées, n’a pas remarqué que la société avait finalement posé des plaques transparentes autres que celles qui avaient fait l’objet de son accord.

Pour le juge, l’architecte a alors commis à la fois une faute de conception et une faute dans la direction des travaux en méconnaissance de ses obligations contractuelles, qui ont directement contribué à la survenance du désordre.
En raison de cette double faute, la part de responsabilité de l’architecte dans la survenance des désordres est fixée à 70 % et celle de la société à 30 %.

CAA de Douai, 2 nov. 2022, req. n°20DA01970   

Annulation d'un sursis à statuer : le juge doit examiner tous les motifs de la décision

Autorisation d’urbanisme, sursis à statuer, jugement
Le juge d'appel ne peut remettre en cause un sursis à statuer visant à préserver le futur PLU sans examiner la légalité de tous les motifs opposés à la demande de permis.
Un maire fait usage du sursis à statuer sur une demande de PC un immeuble de 9 logements, aux motifs que le projet est de nature à compromettre les objectifs du futur PLU, d'une part, en matière de création de logements sociaux, d'autre part, de préservation d'une zone humide.
Le pétitionnaire en demande l'annulation devant le juge de première instance, qui censure le premier motif du sursis, estimant que compte tenu de sa faible ampleur, le projet n'est pas à lui seul de nature à compromettre les objectifs du futur PLU en matière de logements sociaux. Mais il valide en revanche le deuxième motif de sursis concernant la préservation des zones humides, précisant que le maire aurait pris la même décision sur la base de ce seul motif.

En appel, la cour annule le jugement ainsi que la décision de sursis, considérant que le caractère humide des parcelles en cause n'est pas établi. Elle ne s’est donc contenté d’examiner que le second motif du sursis à statuer sans se prononcer sur la légalité du premier relatif à la création de logements sociaux. Pour le Conseil d’Etat, il s’agit d’une erreur de droit. Il précise qu'il « appartient au juge d'appel, s'il remet en cause le ou les motifs n'ayant pas été censurés en première instance, de se prononcer, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, sur les moyens critiquant la légalité du ou des motifs censurés en première instance, avant de déterminer, au vu de son appréciation de la légalité des différents motifs de la décision administrative, s'il y a lieu de prononcer l'annulation de cette décision ou de confirmer le rejet des conclusions à fin d'annulation ».
L'arrêt d'appel est donc annulé et l'affaire renvoyée devant la Cour Administrative d'Appel de Versailles.

Conseil d'Etat, 7 nov. 2022, n° 455195

La validité d'une zone A du PLU ne peut être remise en cause
par l'usage éventuel des pesticides sur les terrains concernés

Plan Local d’Urbanisme, zone agricole
Deux décisions d'appel refusent d'établir un lien entre le zonage du PLU et les pratiques agricoles exercées sur les terrains classés.
Dans le jugement bordelais, les requérants contestaient la légalité du classement de leurs terrains en zone agricole au regard de leur contiguïté avec les berges de la Dordogne identifiées site Natura 2000 et devant bénéficier d’une protection renforcée, en application de la directive européenne « Habitat ». Ils invoquaient donc à la fois un vice de procédure lié à l’absence d’évaluation particulière d’un tel zonage pour le site et l’erreur manifeste de classement agricole en contradiction avec la logique de conservation.
Leur analyse était la suivante : c’est parce que le zonage agricole allait permettre l’usage de produits phytopharmaceutiques que l’intégrité du site Natura 2000 était menacée par le nouveau document de planification urbaine.
La CAA a rejeté cette analyse en affirmant qu’un zonage agricole ne préjuge pas, en tant que tel, des pratiques culturales qui seront mises en œuvre sur les parcelles intégrées à la zone, ce classement autorisant seulement des constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole.
Dès lors, les requérants n’ayant pas démontré en quoi ces constructions pourraient affecter de façon significative le site Natura 2000, l’évaluation particulière du zonage au titre l’article R. 414-23 du Code de l’environnement n’était pas requise et les auteurs du PLU n’avaient pas non plus commis d’erreur en termes de qualification juridique des faits. Les juges bordelais ont d’ailleurs conforté leur raisonnement en faisant valoir le potentiel agricole des parcelles objets du litige et la cohérence du classement avec le projet de territoire exprimé par le PADD du PLU qui mettait l’accent sur la « protection des unités agricoles actives et la préservation des secteurs à potentiel agricole important ».

Dans le jugement marseillais, une solution identique a été retenue à propos du classement en zone agricole de cinq parcelles plantées de vignes d’une superficie totale de 8 000 m².
Le zonage était, cette fois, contesté au regard de sa proximité avec des terrains inclus en zone urbaine ou à urbaniser. Le voisinage d’habitations implantées dans ces secteurs allait, selon la requérante, susciter des restrictions en termes d’usage de produits de traitement des vignes afin de respecter les distances d’épandage : « l’impossibilité de sulfater » induite par la protection des riverains contre les dérives des produits aurait dû conduire les auteurs du PLU à exclure le zonage agricole.
La cour dénie, là encore, toute pertinence à l’argument qui « n’est pas de nature à établir l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation du classement en zone agricole » et ce d’autant moins que les critères de classement posés par l’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme, en termes de potentiel agronomique, sont à l’évidence satisfaits.
Face à l’opiniâtreté des requérants qui n’avaient pas hésité à faire appel malgré des échecs en première instance, les solutions retenues étaient attendues : l’une des premières dispositions du code de l’urbanisme affirme, en effet, l’inopposabilité de la réglementation de l’urbanisme aux productions agricoles. Par voie de conséquence, le zonage retenu par le PLU ne peut pas être déterminé par des pratiques culturales. Réciproquement, le document de planification urbaine n’est pas non plus en mesure de réglementer les pratiques agricoles sous peine de sortir des limites de l’habilitation conférée par le code et de faire concurrence aux législations, notamment environnementales, opposables aux exploitants.

CAA Marseille, 19 avr. 2022, n° 20MA03091

Précisions sur les constructions portant
sur une dépendance du domaine public

Autorisation d’urbanisme, domaine public
La circonstance que des balcons prévus au projet n'entravent pas l'affectation au public de la voie publique qu'ils surplombent ne dispense pas le pétitionnaire de joindre à sa demande de permis l'accord du gestionnaire du domaine.
Dans le premier arrêt, il était question d'un projet d'immeuble collectif comportant des balcons surplombant la voie publique.
Dans cette affaire, les requérants faisaient valoir que le PC avait été délivré en violation de l'article R. 431-13 du Code de l'urbanisme, qui prévoit l'obligation faite au pétitionnaire dont le projet « porte sur une dépendance du domaine public », de joindre à sa demande de PC une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire.
Pour écarter ce moyen, le tribunal s'était fondé sur la circonstance que les balcons surplombant le domaine public n'avaient pas pour effet de compromettre l'affectation au public du trottoir et n'excédaient pas, compte tenu de la faiblesse du débord et de l'élévation par rapport au sol, le droit d'usage appartenant à tous. Cette question récurrente des balcons et autres saillies a pu donner lieu, chez les juges du fond, à une interprétation restrictive de l'article R. 431-13, selon laquelle l'accord du gestionnaire ne serait requis qu'en cas d'entrave à l'affectation au public du domaine concerné.

Mais le Conseil d’Etat confirme que cette obligation s'étend également aux projets de construction comprenant des éléments en surplomb du domaine public, comme l'indique d'ailleurs le Cerfa des demandes d'autorisation. Le tribunal a donc commis une erreur de droit : il lui appartenait de s'assurer que le dossier de demande comportait la pièce requise par le Code de l'urbanisme et non vérifier que ce projet pouvait être légalement poursuivi au regard des règles de la domanialité publique.

La seconde décision du Conseil d'État concerne la qualité ou non des pétitionnaires pour déposer une demande de PC incluant des aménagements sur le domaine public, en vertu de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme. Il s’agissait d'un recours contre un PC qui autorisait une opération immobilière impliquant l'aménagement de places de stationnement et l'implantation de conteneurs sur la voie publique.
Les juges du Tribunal Administratif avaient considéré que les sociétés pétitionnaires n'avaient pas qualité pour déposer la demande de PC et que donc la commune ne pouvait ignorer qu'en l'absence de déclassement et de vente de la parcelle, ces sociétés ne disposaient d'aucun droit sur le domaine public communal leur permettant d'inclure ces aménagements dans leur projet.
Mais le Conseil d'État censure ce jugement pour erreur de droit. En effet, à défaut de déclassement et de transfert de la propriété de la parcelle, il incombait uniquement au tribunal de rechercher si le dossier joint à la demande comportait l'accord du gestionnaire quant à l'engagement d'une procédure d'autorisation d'occupation du domaine public, requis au titre de l'article R. 431-13 du Code de l'urbanisme.

Conseil d'Etat, 23 nov. 2022, n° 450008  Conseil d'Etat, 23 nov. 2022, n° 449443

Téléchargez la veille juridique de novembre 2022

En mars dernier, les conseillers CAUE dispensaient une formation aux élus et techniciens des communes de la CdC Portes de l’Entre-Deux-Mers sur la prise en compte des eaux pluviales dans les projets d’urbanisme. Sur ce territoire, qui a malheureusement connu de fréquents épisodes d’inondations ces derniers temps, le sujet interpellait. En ce mois de novembre, le CAUE est ainsi revenu pour savoir si les choses avaient bougé et présenter un projet de notice grand public pour une meilleure prise en compte de la gestion des eaux pluviales.

Premier constat, la formation a permis aux techniciens de mieux aborder ces questions liées à l’eau avec les porteurs de projet. Deuxième constat, certaines communes du territoire se sont lancées dans un schéma de gestion des eaux pluviales. Le but ? Mieux comprendre le fonctionnement hydraulique du territoire et identifier les enjeux en vue d’aboutir à une stratégie de gestion des eaux pluviales complétée d’un plan hiérarchisé de travaux. Troisième constat, s’est imposée la nécessité de sensibiliser et informer les pétitionnaires sur une bonne gestion des eaux pluviales à l’échelle de leur parcelle.

Le travail du CAUE sur cette notice « Gérer ses eaux pluviales », destinée au grand public, générique et explicative, est donc attendu avec « impatience ». A base de schémas, dessins et d’explications, cette notice, présente la marche à suivre pour :

• construire sans faire obstacle aux écoulements des eaux,
• aménager pour favoriser l’infiltration,
• reconnaître les risques et
• connaître les démarches à faire pour éviter tous risques pour soi et sa maison mais aussi, pour ses voisins, sa rue, son village, et ne plus revoir ces images de maisons inondées, de champs dévastés par les eaux, de berges effondrées…

Suite à ces échanges fructueux, la notice va être retravaillée et sera disponible au premier trimestre 2023, pour les instructeurs, les élus, et bien sûr les particuliers ayant un projet de construction ou de rénovation. Quand une formation débouche sur une action de sensibilisation… le tout en co-construction, c’est l’essence même du projet stratégique 2022-2027 qui s’exprime.

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » (Code civil art. 640)

notion d'extension de construction existante

Plan Local d’Urbanisme, règlement
La Cour Administrative d’Appel (CAA) de Versailles considère qu'une extension quintuplant la surface de l'existant ne constitue pas une construction nouvelle, dès lors que le PLU ne limite pas la superficie des extensions susceptibles d'être autorisées.
Selon le lexique national d'urbanisme, « l’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale, et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ».
On retrouve dans cette définition les critères, constants en jurisprudence, qui permettent de distinguer les simples travaux d'extension de ceux emportant construction nouvelle, à savoir la situation, la complémentarité et la proportion de surface. C'est ce dernier critère que la formation plénière de la CAA de Versailles vient bousculer.

Il s’agissait d’un Permis de Construire (PC) autorisant un projet d'extension qui portait la surface de plancher de l'habitation existante de 63 à 329 m². Au soutien de leur recours, les requérants faisaient valoir une méconnaissance de certaines dispositions du PLU applicables aux constructions nouvelles. Pour écarter l'argument et valider le projet, les juges versaillais indiquent qu'une extension est « une construction qui présente un lien de continuité physique et fonctionnelle avec la construction existante dont elle constitue le prolongement. La superficie d'une extension ou sa proportion par rapport à cette construction existante ne peuvent être encadrées que par des dispositions législatives ou réglementaires spécialement applicables à ces travaux, en particulier les règles locales d'urbanisme ».
Sauf qu’aucune disposition du Code de l'urbanisme ni du PLU ne limitait la surface des extensions susceptibles d'être autorisées dans la commune. De plus, l'extension et la surélévation autorisées étaient bien prévues dans le prolongement et en continuité de l'existant. En conséquence, les travaux s’apparentaient donc bien à une extension d'une construction à usage d'habitation existante et non une construction nouvelle, compte tenu de la complémentarité du projet d'extension avec la maison existante et de leur lien de continuité physique et fonctionnelle.

CAA Versailles 30 sept. 2022, n° 20VE02243

Comment réduire un emplacement réservé au PLU ?

Plan Local d’Urbanisme, emplacement réservé
Le règlement d'un PLU peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des servitudes d'emplacements réservés destinés notamment la réalisation de voies et d'ouvrages publics, d'installations d'intérêt général ou d'espaces verts à créer ou à modifier ou encore d'espaces nécessaires aux continuités écologiques (art. L. 151-41 du Code de l’urbanisme). Ces emplacements réservés apparaissent à la fois dans la partie écrite et dans la partie graphique du règlement du PLU, ce qui conditionne leur opposabilité.

Si l'emprise d'un emplacement réservé est réduite après accord entre le propriétaire du terrain grevé par l'emplacement réservé et la collectivité bénéficiaire de celui-ci, le règlement du PLU qui l'a institué ainsi que le document graphique qui l'a délimité doivent évoluer afin de rendre opposable la nouvelle délimitation de l'emplacement réservé. La simple mention d'un protocole d'accord entre les parties est insuffisante pour créer des effets. L'évolution du PLU peut prendre la forme d'une procédure de modification simplifiée, en application des dispositions de l'article L. 153-36 du Code de l'urbanisme, sous réserve des cas où une révision ou une modification de droit commun s'impose en vertu des articles L. 153-31 et L. 153-41 du Code de l'urbanisme.

Rép. min. n° 1832-JO Sénat Q, 6 oct. 2022

Un marché public peut être attribué à un agent dans sa commune

Marché public
A la suite d’un avis d’appel public à la concurrence ouvert selon la procédure adaptée pour un marché public de prestation de collecte de déchets sur le territoire d’une commune, un agent de cette commune s’est porté candidat en tant qu’auto-entrepreneur et s’est vu attribuer le marché. Mais un candidat évincé a contesté cette attribution et saisi la juridiction administrative pour demander l’annulation de ce marché et l’indemnisation de ses préjudices. En l’espèce, le candidat évincé, auteur du recours initial, estimait que l’attribution du marché en cause méconnaissait les règles de cumul d’activité dans la fonction publique car le candidat retenu travaillait pour la commune sur le territoire de laquelle le marché devait être exécuté. Or, les juges ont relevé que cela était sans rapport avec le motif d’éviction de ce candidat. En effet, c’est parce que son offre n’était pas économiquement la plus avantageuse qu’il n’avait pas été retenu. Il ne pouvait donc pas contester le marché sur ce point.

En outre, les juges de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux (CAA) ont indiqué qu’aucune disposition du Code des marchés publics n’interdit à un fonctionnaire ou agent public de candidater à une procédure de mise en concurrence. Le candidat évincé estimait que les fonctions d’agent territorial au sein de la commune exercées par le candidat retenu étaient de nature à rompre l’égalité entre les candidats.
Mais cet argument a été écarté par les juges de la CAA de Bordeaux dans la mesure où la Communauté de Communes (CdC) adjudicatrice, EPCI, est une personne morale distincte de la commune en question. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permettait d’estimer que la qualité de fonctionnaire ou les fonctions d’agent territorial qu’il exerçait auraient placé le candidat retenu dans une situation privilégiée de nature à l’avantager.
En conséquence, la CAA de Bordeaux a accepté la demande de la CdC et annulé le jugement rendu en première instance. La décision d’attribution du marché à un agent de la commune a ainsi été validée.

CAA Bordeaux, 4 oct. 2022, n°20BX02326    

Un arrêté refusant un projet doit préciser quelles atteintes au paysage ont motivé le refus

Permis de Construire, Règlement National d’Urbanisme
Dans cette commune, le maire a refusé de délivrer à un couple un Permis de Construire (PC) en vue de la démolition d’une construction existante et de l’édification sur leur parcelle d’une maison d’habitation individuelle.
L’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».
De plus, l’article UE 11 du règlement du PLU de la commune prévoit que : « Les constructions, bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives, en particulier à proximité des bâtiments remarquables identifiés au plan de zonage ».
Le juge relève que les dispositions de l’article UE 11 du règlement ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de cette disposition. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLU que doit être appréciée la légalité de l’autorisation d’urbanisme en litige.

Le juge souligne que l’autorité administrative doit apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
Ici, l’autorité administrative n’a pas procédé à l’appréciation de la qualité du site et des lieux avoisinants pour en faire apparaître les caractéristiques auxquelles le projet aurait porté atteinte. Ce qui ne permet donc pas de connaître quels éléments du projet ont conduit l’auteur de la décision attaquée à refuser de délivrer le PC demandé en se fondant sur le motif tiré de l’atteinte au site et au paysage urbain environnant. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté litigieux est entaché d’une erreur de droit dans l’application des dispositions de l’article UE 11 du règlement du PLU.

CAA Versailles, 28 avr. 2022, n°20VE01450

Obligation de réaliser des places de stationnement et calcul de la distance de 500 m d'une gare

Plan Local d’Urbanisme, règlement
Le plafonnement des obligations de réaliser des places de stationnement à proximité d'une gare ou d'une station concerne les projets situés à l'intérieur d'un rayon de 500 m à vol d'oiseau.
Les PLU comportent généralement des règles imposant la réalisation de places de stationnement. Le législateur a souhaité limiter les exigences pour les logements, en particulier pour certaines catégories et dans certains secteurs géographiques. Dans cet arrêt, le Conseil d'État précise les modalités d'application des plafonds institués pour les constructions réalisées à proximité des transports collectifs.
Le Code de l'urbanisme, en plus de prévoir la possibilité de ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement pour les logements sociaux, les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées et les résidences universitaires, fixe également des plafonds qui sont applicables nonobstant les dispositions du PLU.
Ainsi, pour ces constructions, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Ce plafond est divisé par deux (soit une place pour 2 logements) lorsque les logements sont situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public et que la qualité de la desserte le permet (Code de l’urbanisme, art. L. 151-35).
Pour les autres constructions à usage d'habitation situées à moins de 500 m d'une gare, le plafond est fixé à une aire de stationnement par logement (Code de l’urbanisme, art. L. 151-36).

Le Conseil d’Etat précise les modalités de calcul de cette distance. Sont ainsi considérés comme situés à moins de 500 m d'une gare ou d'une station de transport, les projets se trouvant dans un rayon de 500 m à vol d'oiseau de cette gare ou station.
En l'espèce, le projet comportant 30 logements en accession à la propriété et neuf logements locatifs sociaux, situé dans un rayon de 500 m d'une station de métro, ne pouvait se voir imposer la création d'un nombre de places supérieur aux 34 requises.

CE, 10 oct. 2022, n° 452955

Un lotissement relevant du régime déclaratif n'est pas un aménagement

Lotissement, autorisations d’urbanisme
En l’espèce, le maire d’une commune avait pris deux arrêtés de non-opposition à des Déclarations Préalables (DP) effectuées en vue de la création de lots à bâtir. Une association de défense de l’environnement demandait l’annulation de ces décisions au motif que les déclarations auraient dû être accompagnées d’une étude d’impact du projet.

Selon les dispositions prévues par le Code de l’environnement, les opérations d’aménagement peuvent faire l’objet d’une évaluation environnementale, à titre obligatoire ou après un examen au cas par cas, lorsqu’elles excèdent par leurs caractéristiques les seuils posés par la rubrique 39 de la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du même code. Les lotissements, qui ne sont plus visés expressément par la nomenclature depuis la réforme issue du décret n°2011-1110 du 11 août 2016, peuvent être assujettis à évaluation environnementale en étant assimilés à cette catégorie de projet.
Toutefois, cette correspondance entre lotissement et opération d’aménagement n’est pas évidente pour la CAA de Bordeaux. Dans cet arrêt rendu sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2016, mais transposable, elle estime que cette qualification ne s’applique pas aux lotissements soumis à DP, qui ne prévoient pas la création de voies ou équipements collectifs.

La Cour relève que l’opération, qui vise à détacher deux parcelles d’une unité foncière en vue d’y faire réaliser des constructions, constitue bien un lotissement au sens de la définition prévue par le Code de l’urbanisme. Dans sa version applicable au litige, la rubrique 33 de la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement soumettait à étude d’impact les « travaux et aménagements situés dans un lotissement » lorsque l’opération créait une surface de plancher supérieure ou égale à 40 000 m² ou que son terrain d’assiette couvrait plus de 10 hectares.
Toutefois, selon la cour, ces critères ne peuvent s’appliquer à l’opération contestée dans la présente affaire, dans la mesure où elle ne comporte pas « d’aménagements » au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme. En effet, le projet ne portait que sur une division foncière et ne conduisait pas à la création de de voies, d’espaces ou d’équipements communs, sans quoi il n’aurait pas été soumis à déclaration préalable mais aurait nécessité l’obtention d’un permis d’aménager.

La CAA de Bordeaux en conclut que, faute d’aménagements, l’opération, au même titre que tous les lotissements soumis à régime déclaratif, ne relève pas du champ d’application de la rubrique 33 de la nomenclature.

Actuellement, cette distinction entre opérations de lotissement pourrait toujours s’appliquer car la rubrique 39 de la nomenclature sur l’évaluation environnementale vise de manière générale toutes les « opérations d’aménagement » au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.
De toute manière, une évaluation environnementale sera toujours possible au titre de la « clause-filet » depuis le 27 mars 2022, puisque l'autorité compétente peut décider de soumettre un projet à un examen au cas par cas dès lors qu'il lui apparaît susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine au regard des critères définis en annexe de l'article R. 122-3-1 du Code de l’environnement. Les lotissements soumis à DP ne sont donc pas dispensés automatiquement de toute évaluation environnementale.

CAA Bordeaux 28 sept. 2022, n°20BX01551    

Téléchargez le veille juridique oct. 2022

Annulation du PLU : le Certificat d'Urbanisme opérationnel donne-t-il qualité pour former tierce opposition ?

Plan Local d’Urbanisme, Certificat d’Urbanisme
Le Certificat d'Urbanisme ne donne pas un droit à construire suffisamment caractérisé pour donner qualité à former tierce opposition contre l'annulation du PLU qui rend la parcelle en cause inconstructible.
Une commune adopte un PLU qui classe en zone constructible des parcelles précédemment situées en zone non constructible du POS. Un propriétaire dont la parcelle est devenue constructible obtient un Certificat d'Urbanisme (CU) opérationnel en vue de la construction d'une maison.

Le PLU est attaqué et le classement opéré annulé par le Tribunal Administratif. Le propriétaire souhaite alors, en formant tierce opposition, contester le jugement d'annulation qui rend sa parcelle à nouveau inconstructible. Mais le juge administratif ne lui reconnait pas la qualité pour le faire.

Aux termes de l'article 832-1 du Code de justice administrative, la tierce opposition est ouverte à toute personne lorsqu'une décision juridictionnelle préjudicie à ses droits, dès lors qu'elle n'est ni présente ni représentée ou régulièrement appelée dans l'instance ayant abouti à cette décision.

Mais pour le Conseil d'État, même s'il est titulaire d'un CU qui lui confère le droit, durant 18 mois, de voir sa demande de PC examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date du certificat, excepté celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, cela « ne lui donne pas un droit à construire suffisamment caractérisé pour le rendre recevable à former tierce opposition à une telle décision d'annulation ».
Une décision qui s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence établie par le Conseil d'État concernant les PC. En 2017, il avait déjà pu juger qu’un titulaire d'un PC délivré sur le fondement de dispositions annulées du PLU n'était pas recevable à former tierce opposition à la décision ayant fait droit, totalement ou partiellement, à une demande d'annulation du document d'urbanisme.

Conseil d'Etat 27 sept. 2022, n° 451013

Défaillance de l'entreprise et assurance Dommage Ouvrage (DO) : pas d'impasse sur la mise en demeure

Assurances, contrats
Le maître de l'ouvrage qui n'a pas donné mandat exprès à l'architecte de mettre en demeure l'entrepreneur défaillant avant résiliation du marché, ne peut prétendre à la garantie Dommage Ouvrage (DO).

En l’espèce, un maître d’ouvrage avait confié à un architecte la maîtrise d’œuvre de la construction de logements et à un entrepreneur la réalisation des lots gros œuvre et chauffage-plomberie. En cours de chantier, il avait notifié à l’entrepreneur la résiliation du marché pour manquement à ses obligations contractuelles, avant que celui-ci ne soit mis en liquidation judiciaire.
Se plaignant de désordres et de trop-versés, le maître de l’ouvrage avait assigné en indemnisation de ses préjudices l’architecte et son assureur, ainsi que l’assureur Dommage Ouvrage. Sa demande contre ce dernier avait été rejetée à hauteur d’appel, au motif qu’il n’était pas justifié d’une mise en demeure émanant du maître de l’ouvrage et que, par suite, la garantie ne pouvait être due.

Dans son pourvoi en cassation, le maître de l’ouvrage avait fait valoir que l’article L. 242-1 du Code des assurances n’exigeait pas que la mise en demeure infructueuse émane du maître de l’ouvrage personnellement et que cette notification pouvait être effectuée par l’architecte chargé de suivre les travaux. En l’occurrence, le contrat de maîtrise d’œuvre stipulait que le maître de l’ouvrage s’interdisait de donner directement quelque ordre que ce soit aux entreprises et que l’architecte avait notamment pour mission l’établissement et l’envoi des courriers de toute nature que réclamait sa mission afin d’assurer une qualité parfaite et le respect de son planning et le contrôle de l’avancement des travaux et des situations d’entreprise.

La Cour de cassation rejette le moyen invoqué comme non fondé. La haute juridiction précise que le mandataire, en l’espèce l’architecte, peut également réaliser cette formalité dès lors qu’il a reçu mandat exprès de réaliser cette mission. Elle estime qu’au regard de la clause du contrat de maîtrise d’œuvre, rédigée dans des termes généraux, cette condition n’était pas remplie.
Enfin, la Cour rejette également l’argument du maître d’ouvrage selon lequel la mise en demeure n’était pas requise en raison de la mise en liquidation de l’entreprise. En effet, le défaut de mise en demeure ne saurait être couvert par la résiliation postérieure du marché de travaux en raison de la cessation de l’activité ou de la liquidation judiciaire de l’entreprise.

Cass. 3^e civ., 7 sept. 2022, n° 21-21.382, n° 606 FS-B    

RNU : la covisibilité n'est pas réservée à la législation patrimoniale

Règlement National d’Urbanisme, patrimoine
La covisibilté avec un monument classé ou inscrit peut caractériser l'atteinte que porte un projet aux lieux environnants au sens de l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme, alors même que le projet se situe en dehors du périmètre de protection.

Le litige porte sur le refus du préfet de Côte d'or de délivrer une autorisation unique sollicitée afin d'exploiter un projet éolien. Pour justifier son refus, le préfet avait considéré que les cinq aérogénérateurs concernés portaient atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants au sens de l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme, notamment en ce qu'ils étaient visibles depuis deux châteaux inscrits au titre des monuments historiques, respectivement situés à 4 et 6 km.

Au contentieux, les juges de la Cour Administrative d'Appel de Lyon avaient annulé l'acte, estimant que le critère de covisibilité avec des monuments historiques ne pouvait être mobilisé pour caractériser une atteinte contraire à l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme, dans la mesure où le projet se situait en dehors du périmètre de protection des abords : l'admettre prolongerait, hors de son périmètre, la servitude d'utilité publique instituée par le code du patrimoine.
 En censurant ce raisonnement pour erreur de droit, le Conseil d'État clarifie l'articulation entre l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme et la législation patrimoniale. Il précise que pour apprécier aussi bien la qualité du site que l'impact de la construction projetée sur ce site et déterminer ainsi une éventuelle atteinte aux lieux avoisinants au sens de l'article R. 111-27, le service instructeur doit prendre en compte l'ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d'autres législations.

La législation patrimoniale n'est donc pas la seule capable de faire obstacle à l'implantation d'une construction portant une atteinte visuelle à un monument protégé.

Conseil d'Etat 22 sept. 2022, n° 455658  

Les « dark stores » seront bien considérés comme des entrepôts

PLU, Permis de Construire
À l'issue d'une réunion organisée le 6 septembre avec les associations d'élus et les représentants des métropoles, le gouvernement a décidé de lever le flou juridique sur les « dark stores » en les considérant bien comme des entrepôts.

Les élus bataillaient depuis des mois dans ce sens. Un arrêté actant la décision devrait arriver dans les prochains jours. À charge ensuite aux mairies de décider de leur installation. La réunion s'inscrivait dans le cadre des consultations menées depuis le 6 juillet après les assises du commerce. Elle faisait suite à un courrier transmis le 19 août par une dizaine de maires de grandes villes à la Première ministre, demandant à disposer de moyens juridiques pour réguler ces « dark stores ». Mi-août, la mairie de Paris, principale ville concernée, avait dénoncé un projet d'arrêté ministériel qui aurait permis à ces lieux d'être considérés comme des lieux de commerce ou de restauration, pour peu qu'ils disposent d'un point de collecte pour le public.

« Les dark stores sont considérés comme des entrepôts, a insisté Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l'artisanat et du tourisme. Peu importe s'il y a une possibilité de retrait sur place, ils restent des entrepôts. » Une fois la décision confirmée par les élus réunis le 6 septembre, l'arrêté mis à la concertation le 6 juillet sera modifié avec cette destination d'entrepôts pour les « dark stores ». Le tout dans un délai de quelques jours, a assuré Olivia Grégoire. « Ensuite, les maires lanceront des procédures de modification de leur PLU et ces nouvelles règles seront très claires, on saura dans quel quartier c'est autorisé et dans quel quartier ça ne l'est pas », a précisé Olivier Klein. Car la décision n'acte pas l'interdiction totale de ces entrepôts en ville. Elle va permettre aux communes de limiter, interdire ou fermer ces « dark stores ». « C'est la naissance d'un outil qui va permettre aux maires et collectivités qui le souhaitent de choisir, d'arbitrer », a souligné Olivia Grégoire.

Arrêté ministériel en cours de rédaction

L'intérêt à agir contre une autorisation d'urbanisme ne se perd pas

Autorisations d’urbanisme, recours
L'intérêt à agir contre un Permis de Construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sauf circonstances particulières dont peut justifier le requérant.

Dans cette décision, le Conseil d'État précise que les circonstances postérieures à cette date ne doivent pas être prises en considération dans l'appréciation de l'intérêt à agir, et ce que ces circonstances « aient pour effet de créer, d'augmenter, de réduire ou de supprimer » les incidences du projet autorisé sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance dont se prévaut le requérant.
Il s’agissait ici de la prise en compte des projets de construction réalisés après la date d'affichage de la demande du pétitionnaire et qui changent la physionomie du secteur d'implantation. En l'espèce, un PC délivré pour la construction d'un restaurant de plage et d'un parc de stationnement semi-enterré était contesté par l'exploitant des résidences de standing situées à 50m du projet. Sa requête en référé-suspension avait été rejetée comme manifestement irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, compte tenu, notamment de la densification du secteur.
Cette densification tenait en l'occurrence à la construction, en cours à la date de l'ordonnance de référé, d'une résidence de tourisme de cinq logements adjacents au terrain d'assiette du projet attaqué et situé à deux parcelles du terrain de la société requérante.

Pour le Conseil d'État, il s’agit d'une erreur de droit dès lors qu'à la date d'affichage de la demande du permis contesté, cette résidence de tourisme n'avait pas été construite, la demande d'autorisation étant alors en cours d'instruction. Donc, oui la configuration des lieux et la densité du bâti peuvent être des éléments déterminants pour caractériser ou non l'intérêt à agir du requérant, mais seulement au moment de la cristallisation de l'intérêt à agir.

Conseil d'Etat, 21 sept. 2022, n° 461113

C’est à la commune d’entretenir les murs situés à l’aplomb d’une voie publique

Garanties, assurances
Dans cette affaire, les requérants sont propriétaires d’un immeuble situé sur une parcelle bornée par un haut mur soutenant les terres du jardin, en surplomb d’une rue. Invités par un courrier du maire à procéder à des travaux pour garantir la stabilité du mur, ils ont refusé au motif qu’ils n’en étaient pas propriétaires. Une partie du mur s’est par la suite écroulée sur la voie publique, et l’expert ayant conclu à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire a pris un arrêté pour enjoindre aux propriétaires de prendre les mesures nécessaires afin de remédier à ce péril.
Lorsque le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité. Dans le cas où ces mesures ne sont pas exécutées dans le délai fixé, le maire les fait exécuter d’office en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leur frais.

Mais en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent.

Ici, l’acte de vente ne mentionne pas le mur et ne renvoie pas au précédent acte de vente, lequel ne mentionne pas non plus le mur en cause, mais en cite un très bref passage, mentionnant « les murs séparatifs mitoyens avec les propriétés contiguës ».
Si la commune se prévaut, en outre, du plan cadastral, un tel plan ne constitue pas un titre de propriété. Dès lors, aucun titre n’attribue la propriété de ce mur aux deux propriétaires. Il constitue alors un accessoire de la voie publique, intégré au domaine public de la commune.

Cours Adminsitrative d'Appel de Bordeaux, 24 mars 2022, req. n°21BX01717

Téléchargez la veille juridique de sept. 2022

Permis de Construire modificatif : une définition revisitée

Permis de Construire
La définition du permis modificatif (sur volonté du pétitionnaire) a connu au fil des années des évolutions. D'abord entendu comme le permis qui consacrait des modifications « sans influence sur la conception générale du projet initial » (Conseil d'Etat du 26 juillet 1982, n°23604), cette référence, à la conception générale du projet, s'est maintenue pendant de longues années, à quelques adaptations près, le juge veillant à ce que les modifications autorisées n'atteignent « ni la conception générale du projet, ni l'implantation des bâtiments, ni leur hauteur » (Conseil d’Etat, 21 décembre 2001, n°211663). En 2015, la jurisprudence semblait abandonner les critères d'implantation et de hauteur, pour revenir au critère de l'atteinte à la conception générale à raison de la nature ou de l'ampleur des modifications apportées (Conseil d'État, 1^er octobre 2015, n°374338).

Or, le permis modificatif intervenant dans le cadre d'une demande de régularisation par le juge conférait au pétitionnaire une plus grande marge de manœuvre, ce que révèle la formulation plus large adoptée par la jurisprudence dans ce cas : « un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en vertu de l'article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même » (Conseil d'État, 17 mars 2021, n°436073).

Par une décision récente, le Conseil d'Etat a désormais unifié l'ensemble, en précisant que le permis modificatif sur demande « spontanée » peut désormais être délivré pour autant que les modifications envisagées ne bouleversent pas le projet au point d'en changer la nature même : « l'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un Permis de Construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même » (Conseil d'État, 26/07/2022, n°437765).

Selon les conclusions du rapporteur public, la vigilance reste tout de même de mise, notamment dans l’appréhension de la notion par les services instructeurs. « Il est vrai que la tâche des services instructeurs pourrait s’avérer plus délicate lorsqu’il s’agira, face à une demande de permis modificatif revoyant de fond en comble le projet, de faire la part des changements intervenus par rapport au permis initial, là où la règle actuelle impose en pareil cas le dépôt d’un nouveau dossier complet, plus aisé à appréhender. »

Conseil d'Etat 26 juil. 2022, N°437765

Lotissement : pas de démolition systématique en cas de violation du cahier des charges

Lotissement, recours
Selon une jurisprudence constante, toute violation des dispositions du cahier des charges d’un lotissement constitue un manquement contractuel qui doit être sanctionné, même si elle n’occasionne aucun préjudice pour les colotis. A ce titre, les colotis sont recevables à exercer une action tendant à la démolition des ouvrages réalisés en contravention des stipulations contractuelles.
Toutefois, la démolition n’en constitue pas l’issue inéluctable, même en cas de manquement dûment constaté par le juge civil. Dans cet arrêt récent, la Cour de cassation précise, en effet, qu’une telle demande doit être rejetée lorsqu’elle est manifestement excessive et qu’une sanction pécuniaire apparaît plus appropriée.

En l’espèce, une SCI s’était portée acquéreur d’un lot situé dans un lotissement constitué de maisons d’habitation. Après avoir démoli la villa qui s’y dressait, elle avait fait construire un bâtiment comprenant plusieurs logements et garages. Invoquant une méconnaissance des règles d’implantation définies par le cahier des charges du lotissement, les propriétaires d’un lot voisin avaient assigné la société aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages et le versement de dommages-intérêts à titre subsidiaire.

Après avoir relevé que les constructions litigieuses méconnaissaient bel et bien les stipulations du cahier des charges, la cour d’appel a constaté que lesdites constructions ne suscitaient aucun préjudice véritable, n’occasionnant notamment ni perte de vue, ni vis-à-vis, si ce n’est la présence dans le voisinage immédiat des colotis d’un immeuble collectif. Dans ces conditions, elle avait rejeté la demande de démolition et sanctionné le manquement de la SCI à ses obligations contractuelles par l’allocation de dommages-intérêts. N’ayant pas obtenu satisfaction, les demandeurs se sont pourvus en cassation.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette ce pourvoi et confirme la décision rendue par les juges du fond. Elle estime que les juges d’appel n’étaient pas tenus d’ordonner la destruction au seul motif que le cahier des charges avait été méconnu et qu’ils ont légitimement pu procéder à un contrôle de proportionnalité de la démolition demandée. Cet examen ayant mis en évidence le déséquilibre entre le coût de la démolition pour la SCI et son intérêt pour les demandeurs, elle considère que la cour d’appel avait parfaitement la possibilité de rejeter, pour ce seul motif, la demande principale et de privilégier l’octroi de dommages-intérêts.

C.Cass. 3^e civ., 13 juil. 2022, n° 21-16.407, n° 568 FS-B 

Architectes : la clause de conciliation ne s'applique toujours pas aux désordres décennaux

Contrats, garantie décennale
En pratique, le cahier des clauses générales du contrat d’architecte prévoit la saisine préalable du Conseil Régional de l’Ordre (CROA) dont relève l’architecte avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Le non-respect de cette clause est susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de l’action engagée, irrecevabilité qui n’est pas susceptible d’être régularisée par la mise en œuvre de la clause en cours d’instance. Toutefois, la Cour de cassation encadre les conditions d’application de la clause qui ne peut porter que sur les engagements des parties qui font la force obligatoire du contrat, au sens de l’article 1103 du Code civil.

Dans la lignée d’une jurisprudence bien établie, la Haute juridiction rappelle que la clause n’a pas vocation à s’appliquer lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement décennal même à titre subsidiaire.

En l’espèce, un maître de l’ouvrage qui avait entrepris de faire rénover une maison, avait confié la mission de maîtrise d’œuvre à un architecte. Se plaignant de désordres après réception des travaux, il avait assigné l’architecte en indemnisation de son préjudice. Les juges d’appel avaient rejeté sa demande comme irrecevable, au motif que le maître d’ouvrage n’avait pas mis en œuvre la clause de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge prévue dans le contrat conclu avec l’architecte.

L’arrêt est censuré pour violation de l’article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et de l’article 1792 du Code civil. La troisième chambre civile reproche à la cour d’appel d’avoir statué de la sorte alors qu’il résultait de ses propres constatations que le maître de l’ouvrage demandait la réparation de désordres sur le fondement, notamment, de l’article 1792 du Code civil, ce qui empêchait toute application de la clause.

C. Cass. 3^e civ., 11 mai 2022, n° 21-16.023, n° 381 FS-B

Quand le nouveau propriétaire découvre le trouble de voisinage causé par l'immeuble acquis

Recours, troubles de voisinage
L’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne nécessite pas la démonstration d’une faute mais seulement celle d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires (ou normaux) de voisinage. La Cour de cassation, pour fonder ses arrêts en la matière, vise uniquement le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il s’agit d’une action en responsabilité civile extracontractuelle, qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation. A ce titre, la Cour de cassation a déjà admis la responsabilité de plein droit d’un syndicat de copropriété, propriétaire actuel des biens où ont eu lieu les travaux et de l’entrepreneur, auteur de ces travaux à l’origine des dommages ayant causé un trouble anormal de voisinage.
Dans la droite ligne de cette jurisprudence, elle approuve un arrêt d’appel ayant retenu sur ce fondement la responsabilité de l’acquéreur d’un pavillon, même s’il n’était pas propriétaire de l’immeuble à l’origine des infiltrations au moment où elles avaient commencé à se manifester.

Dans cette affaire, à la suite d’infiltrations provenant du réseau des canalisations enterrées de la propriété voisine, l’occupante d’un pavillon avait assigné ses voisins, nouvellement propriétaires, ainsi que leurs vendeurs en responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et sollicité la réalisation de travaux et l’allocation de dommages et intérêts. Les assureurs concernés avaient été également mis en cause. Seuls condamnés, les acquéreurs avaient formé un pourvoi dans lequel ils avaient fait valoir que les anciens propriétaires devaient également assumer en partie le dommage causé par les désordres liés aux conduites fuyardes qui remontaient déjà à plusieurs années.

La Cour de cassation rejette le moyen ainsi invoqué comme dépourvu de fondement. Elle rappelle que l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Dès lors que le trouble subsistait au moment de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la responsabilité de l’acquéreur devait être retenue, même s’il n’était pas propriétaire du fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire.

Le propriétaire poursuivi peut se retourner contre son vendeur en sollicitant, par exemple, l’annulation de la vente pour dol si le vendeur lui a sciemment dissimulé la situation ou mettre en œuvre la garantie des vices cachés afin d’obtenir la réduction du prix ou la résolution de la vente.

C. Cass. 3^e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, n° 248 FS-B  

Pour le juge, les STECAL doivent rester exceptionnels en nombre

PLU, planification
Un préfet a demandé au Tribunal Administratif d’annuler la délibération par laquelle le conseil d’une communauté d’agglomération a approuvé un PLUi. C’est notamment le sujet des Secteurs de Taille Et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL) qui a posé question. L’article L.151-13 du Code de l’urbanisme dispose notamment que « leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs ».

Or, pour le juge, s’il appartient aux auteurs d’un PLU de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction, il résulte tant des travaux parlementaires ayant précédé l’adoption de cette disposition que de ses termes mêmes que la création d’un STECAL doit présenter un caractère exceptionnel, de manière à éviter le mitage des espaces naturels.
Ici, le règlement du PLUi prévoit la création de 51 STECAL. Le rapport de présentation énonce que la création de ces STECAL répond au choix des auteurs du PLUi de prendre en compte le tissu local de petites et moyennes entreprises, de respecter la dynamique du monde rural et de permettre aux entreprises existantes de poursuivre leur activité sur leur site initial sous réserve de ne pas gêner l’activité agricole et la proximité éventuelle de l’habitat. D’après les documents graphiques, le périmètre de chaque STECAL est limité aux alentours des bâtiments existants.

La communauté d’agglomération fait valoir que ces STECAL sont créés pour permettre le développement d’entreprises existantes qui sont localisées dans l’espace rural en dehors des zones d’activité. Cependant, en dépit de la taille limitée de chaque STECAL, en raison du nombre important de ces derniers et du risque de mitage, les dispositions de l’article L. 151-13 ont été, pour le juge, méconnues.

De plus, le PADD fixe également un seuil de 50 nouveaux hectares d’espaces dédiés aux activités économiques, mais ce seuil est en fait largement dépassé par le PLUi qui atteint 90 hectares : la collectivité n’est pas fondée à soutenir que les STECAL doivent être exclus de cette estimation car ils n’offriraient que des possibilités d’extension d’activité artisanale très mesurée, alors qu’il ressort des pièces du dossier que 27.62 ha des 36.31 ha de leur surface ne sont pas bâtis.

CAA de Nantes, 22 juil. 2022, req. n°21NT01107

Panneaux photovoltaïques incorporés à la toiture et garantie décennale

Garanties, assurances
Dans cette affaire, le maître d’ouvrage avait exercé un recours à l’encontre du fournisseur et installateur de panneaux photovoltaïques et du locateur d’ouvrage qui était en charge de la réparation de la toiture, en invoquant notamment que les panneaux présentaient des défaillances avec risque d'échauffement pouvant conduire à un incendie.
Au soutien de son action judiciaire, le maître d’ouvrage invoquait la garantie décennale des constructeurs en faisait valoir à l’appui du rapport d’expertise déposé, que les panneaux photovoltaïques étaient intégrés à la toiture et faisaient partie intégrante de l’ouvrage dont ils constituaient le clos.

Dans ce prolongement, la Cour d’Appel de Nîmes déduit des conclusions de l'expert judiciaire que les désordres énoncés relèvent de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil.

Cour d’Appel de NIMES, 4 août 2022, n° 21/00802

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C’est grâce à cette action pédagogique, composée de 4 demi-journées, dont 2 visites de chantier que les élèves du Pian-Médoc ont ainsi pu appréhender leur futur collège. Au travers de ce suivi de projet, ce sont 3 thèmes principaux qui sont abordés : le paysage, l’urbanisme et l’architecture avec les notions d’extension urbaine, de construction, de métiers du bâtiment.

Sensibiliser tous les publics scolaires

Les parcours urbains, les lectures de paysages, les ateliers, les projections sur la ville et l’architecture, etc. proposés par l’équipe du CAUE permettent de répondre aux demandes des
enseignants et s’adaptent à tous les publics, de la maternelle aux étudiants.
Chaque année, les conseillers du CAUE de la Gironde (architectes, urbanistes, paysagistes, ou encore médiateur culturel) interviennent sur tout le département, gratuitement dans des classes pour sensibiliser les primaires, collégiens, lycéens, étudiants et enseignants à l’architecture, au paysage, à l’environnement et au patrimoine.

Objectifs ?

• Eveiller la curiosité : lever le nez, ouvrir les yeux et écouter pour percevoir et découvrir l’espace bâti et/ou naturel de façon globale.
• Eduquer le regard : comprendre les incidences, les implications et les conséquences des éléments architecturaux, urbains et environnementaux sur la ville et le paysage, disposer des outils critiques pour comparer et argumenter les choix qui conditionnent notre cadre de vie quotidien.
• Explorer son « cadre de vie » : découvrir d’autres manières de construire, d’habiter, de vivre la ville et l’environnement naturel. Se laisser surprendre par sa ville, son quartier, son parc.

Au travers d’ateliers, de visites, de diaporamas, de jeux, tout au long de l’année, le temps d’une journée, demi-journée ou de 2 heures, les conseillers éveillent les sens des élèves, stimulent leur curiosité, forment au débat, initient au travail de groupe, accompagnent les enseignants et élèves pour leur permettre de percevoir différemment l’environnement urbain et/ou naturel qui les entoure.

Les architectes-conseillers du CAUE sont de plus en plus souvent sollicités pour des conseils sur le montage d’un dossier de demande d’accessibilité et de sécurité incendie pour les petits ERP (5^e catégorie). Complexe et technique ce dossier demande d’être accompagné.

Ce guide a pour but d’apporter aide et conseils aux personnes ayant un projet de réalisation d’un petit Établissement Recevant du Public (ERP) dans un bâtiment existant.
Les projets concernés peuvent être les suivants (liste non exhaustive) :
/ Maison d’Assistantes Maternelles (MAM), crèches et garderies
/ Petits commerces (type agence bancaire)
/ Petits bureaux et salles de réunion
/ Restaurants, bars
/ Cabinets médicaux
D’une façon plus générale tous les locaux dont la capacité d’accueil du public relève de la 5e catégorie, c’est-à-dire une capacité d’accueil limitée en fonction du type d’établissement.

Au sommaire du guide, les domaines d’applications, le rappel de la réglementation, le Registre Public d’Accessibilité (RPA), les modalités de la procédure et enfin les pièces à fournir.

Quelle prescription pour le recours d'un maître de l'ouvrage public contre un constructeur ?

Recours, construction
En l’espèce, un maître d’ouvrage public avait été définitivement condamné à verser 660 218 euros à l’entrepreneur titulaire du lot charpente métallique pour divers surcoûts, notamment liés à la modification du plan constructif initial. Estimant que les manquements ayant entraîné sa condamnation étaient exclusivement imputables au groupement d’entreprises chargé de la maîtrise d’œuvre, il avait obtenu, en appel, la condamnation de l’un des membres du groupement au paiement intégral de la somme réclamée. Ce dernier s’est pourvu en cassation, reprochant au juge d’appel d’avoir écarté l’application du délai de prescription de cinq ans, prévu par l’article 2224 du Code civil au profit de celui, décennal, de l’article 1792-4-3. Son pourvoi a été rejeté.

L’article 1792-4-3 du Code civil dispose que « en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ».
Le Conseil d’État précise que ces dispositions, figurant dans une section du Code civil relative aux devis et marchés et insérées dans un chapitre consacré aux contrats de louage d’ouvrage et d’industrie, ont vocation à s’appliquer aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l’ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants.
Dans ce cas, l’action en responsabilité contractuelle sur laquelle la Cour Administrative d’Appel s’est prononcée était dirigée par le maître de l’ouvrage contre certains membres du groupement de maîtrise d’œuvre ayant la qualité de constructeurs au sens de l’article 1792-4-3 du Code civil. Elle relevait donc de cet article, alors même qu’elle ne concernait pas un désordre affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

CE, 12 avr. 2022, n° 448946

Permis de Construire : le Conseil Constitutionnel valide les limitations au droit de recours des associations

Permis de construire, recours
Dans une décision QPC (Question Prioritaire de Constitutionnalité), le Conseil Constitutionnel, saisi par le Conseil d'Etat, confirme son interprétation de l'article L.600-1-1 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018.
Celui-ci fait partie des dispositions destinées à contrer les recours abusifs déposés, contre des autorisations d'urbanisme, par certains particuliers ou associations et qui se terminent parfois par des tentatives de chantage avec paiement contre retrait du recours.
L'article L.600-1-1 prévoit donc qu' « une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».
En l'espèce, le Conseil d'Etat avait saisi le Conseil Constitutionnel d'une QPC soulevée par l'association Le Sphinx. Celle-ci reprochait à l'article en question de priver les associations concernées de toute possibilité d'agir en justice pour défendre leur objet social, « alors même que leurs recours ne seraient ni dilatoires ni abusifs ». Il en résulterait ainsi une atteinte substantielle au droit à un recours juridictionnel effectif, une différence de traitement injustifiée entre associations, ainsi qu'une méconnaissance de la liberté d'association.

Dans sa décision, le Conseil Constitutionnel, qui avait déjà validé cette disposition dans le cadre de l'examen de la loi Elan, écarte ces arguments. Tout d'abord, il considère qu'à travers cette disposition, « le législateur a souhaité que les associations qui se créent aux seules fins de s'opposer à une décision individuelle d'occupation ou d'utilisation des sols ne puissent la contester. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d'incertitude juridique qui pèsent sur ces décisions d'urbanisme et prévenir les recours abusifs et dilatoires ». Ensuite, les dispositions contestées restreignent le droit au recours des seules associations dont les statuts sont déposés moins d'un an avant l'affichage de la demande du pétitionnaire, ce qui laisse le champ libre au recours d'autres associations. Enfin, la restriction introduite par l'article L.600-1-1 se limite aux décisions individuelles relatives à l'occupation ou à l'utilisation des sols.
Dans ces conditions, les dispositions contestées « ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif ». Elles ne méconnaissent pas non plus la liberté d'association et le principe d'égalité devant la loi, ni aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit. Le Conseil Constitutionnel les déclare donc conformes à la Constitution.

CC, décision QPC n°2022-986 du 1^er avr. 2022

Réception avec réserves : l'exécution des travaux par un tiers aux frais et risques du titulaire du contrat n'a pas à avoir lieu avant l'établissement du décompte général

Chantier, réception, réserves
Il est impératif pour le maître de l'ouvrage de répercuter les réserves dans le décompte lorsqu’elles n'ont pas été levées. Pour lui rendre cette tâche moins ardue, le Conseil d'État accepte désormais que ces réserves ne soient pas chiffrées, ce qu'a entériné le nouveau CCAG Travaux. Mais quel impact cela a-t-il sur le règlement du solde du marché ?

Pour rappel, si les travaux de reprise des réserves mentionnées dans le décompte n'ont pas été effectués par le titulaire dans le délai qui lui est imparti (fixé dans la décision de réception ou, en l'absence d'un tel délai, jusqu’à 3 mois avant l'expiration du délai de garantie), deux options s'offrent au maître de l'ouvrage :

• faire exécuter les travaux par un tiers aux frais et risques de l'entrepreneur,
• renoncer aux travaux et proposer à l'entrepreneur une réfaction sur le prix. Cela n'est cependant possible que si les imperfections constatées ne sont pas de nature à porter atteinte à la sécurité, au comportement ou à l'utilisation des ouvrages.

En l'espèce, le litige concernait un marché de travaux de réaménagement d'une grange en bibliothèque. Le maître de l'ouvrage avait prononcé la réception des travaux en l'assortissant de réserves concernant notamment la finition de l'enduit extérieur. Après avoir mis l'entrepreneur en demeure d'effectuer les travaux de reprise correspondants, l'acheteur public avait refusé de lever les réserves estimant que des malfaçons étaient toujours présentes et décidé de faire exécuter les travaux par un tiers aux frais et risques du titulaire du marché. Au moment de payer le solde du marché, il a déduit de cette somme le montant des travaux de finition de l'enduit. L'entreprise titulaire a alors saisi le Tribunal Administratif estimant qu'en l'absence de réalisation des travaux de réparation ou de marché de substitution, la somme en cause ne pouvait pas être mise à sa charge. Sa demande a été accueillie favorablement par le TA puis par la Cour Administrative d'Appel.
Le Conseil d'État, en revanche, n'est pas de cet avis. Il indique tout d'abord que s'il résulte des termes de l'article 41.6 du CCAG applicable aux marchés de travaux que le maître d'ouvrage peut faire exécuter aux frais et risques du titulaire les travaux ayant fait l'objet de réserves lors de la réception qui n'ont pas été levées dans le délai imparti au titulaire pour ce faire, il n'en résulte pas qu'il devrait le faire avant l'établissement du décompte général. Exiger du maître de l'ouvrage qu'il ait conclu le marché de substitution à cette date n'est aucunement imposé par le CCAG et serait même, comme le souligne le rapporteur public, irréaliste eu égard aux délais contraints dans lesquels le décompte doit être établi.

Dès lors, lorsque le maître d'ouvrage a chiffré le montant de ces réserves dans le décompte et que ce montant n'a fait l'objet d'aucune réclamation de la part du titulaire, le décompte devient définitif dans sa totalité et les sommes correspondant à ces réserves peuvent être déduites du solde du marché au titre des sommes dues au titulaire au cas où celui-ci n'aurait pas exécuté les travaux permettant la levée des réserves. Si les réserves n'ont pas été chiffrées, le décompte ne devient définitif que sur les éléments n'ayant pas fait l'objet de réserves.

CE, 28 mars 2022, n° 450477

ZAN et lutte contre l'artificialisation des sols : les deux premiers décrets publiés

Artificialisation, SRADDET, ZAN
Le premier décret fixe les conditions d'application du nouvel article L.101-2-1 du Code de l’urbanisme et en particulier l’établissement d’une nomenclature (dans le tableau ci-dessous) des surfaces artificialisées et non artificialisées en vue de permettre le suivi des objectifs de lutte contre ce phénomène dans les documents de planification régionale et d’urbanisme. Le texte précise tout d’abord qu'au regard des documents visés, seules les surfaces terrestres - soit jusqu'à la limite haute du rivage de la mer - sont concernées par le suivi de l'artificialisation nette des sols, définie comme le solde de l’artificialisation et de la renaturation des sols constatées sur le périmètre du document de planification ou d'urbanisme, et sur une période donnée.
Le ministère rappelle, entre autres, que le décret ne fixe plus en annexe les seuils de prise en compte des surfaces (en fonction de leur emprise au sol) qui seront ultérieurement déterminés par voie d’arrêté ministériel en référence aux standards du Conseil national de l’information géographique.

Le deuxième décret est pris en application de l’article 194 de loi qui a prévu que les documents de planification régionale intègrent des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols, en particulier avec un objectif de réduction par tranche de dix ans. Un nouvel article R. 4251-3 du CGCT précise ainsi les déterminants pris en compte pour définir et décliner territorialement les objectifs du SRADDET en matière de gestion économe de l’espace et de lutte contre l’artificialisation des sols, tels que les besoins du territoire, son armature structurée autour des pôles urbains, du maillage des infrastructures et des enjeux de désenclavement rural ou encore les enjeux en matière de préservation de la biodiversité.

Le nouvel article R. 4251-8-1 garantit quant à lui la territorialisation et l’atteinte effective des objectifs de réduction, en particulier celui prévu pour la première tranche, via la détermination dans les règles générales d'une cible d'artificialisation nette des sols au moins par tranche de dix années. Le texte précise désormais explicitement que la déclinaison pourra se faire à l’échelle d’un ou plusieurs SCoT.
Le SRADDET peut par ailleurs comporter une liste de projets d'aménagements, d'infrastructures et d'équipements publics ou d'activités économiques d'intérêt général majeur et d'envergure nationale ou régionale, et dont « l'artificialisation induite sera décomptée au niveau régional et donc non décomptée directement au niveau des documents d'urbanisme infrarégionaux du territoire dans lequel ils se trouvent », précise la notice.

Un troisième décret - pris en application de l’article 206 de la loi - est attendu sur l’obligation pour les communes et les EPCI, dès lors que leur territoire est couvert par un document d’urbanisme, d’établir un rapport tous les trois ans sur le rythme de l’artificialisation des sols et le respect des objectifs déclinés au niveau local (article L.2231-1 du CGCT).

 décret n°2022-762 du 29 avr 2022 relatif aux objectifs et aux règles générales en matière de gestion économe de l'espace et de lutte contre l'artificialisation des sols du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires 

décret n°2022-763 du 29 avr 2022 relatif à la nomenclature de l'artificialisation des sols pour la fixation et le suivi des objectifs dans les documents de planification et d'urbanisme, J.O. du 30 avril 2022, textes n°61 et 62.

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Dans la continuité du précédent l'accent est mis sur l'utilisation des ressources locales : ressources matérielles, patrimoniales, culturelles, etc. et sur l'esprit de coopération entres tous les acteurs de l'aménagement du territoire : des habitants, aux associaiotns en passant évidemment par les collectivités et partenaires.

A l’écoute de ceux qui font et de ceux qui vivent la Gironde, élus, habitants, techniciens, professionnels, enfants, visiteurs, nous faisons le choix de fonder nos actions sur la richesse de nos ressources locales et sur notre aptitude à nous
mobiliser collectivement.

 Alain Charrier, président du CAUE de la Gironde

Lire le Projet Stratégique

Evaluation environnementale : une nouvelle procédure pour les petits projets

Evaluation environnementale
Dans une décision du 15 avril, le Conseil d’Etat avait annulé le décret du 4 juin 2018 en tant qu’il ne prévoyait pas de dispositions permettant qu’un projet susceptible d’avoir une incidence notable sur l’environnement pour d’autres caractéristiques que sa dimension puisse être soumis à une évaluation environnementale.

Pour corriger cela, un nouveau décret « petits projets », situés en deçà des seuils de la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement, est paru au Journal officiel du 26 mars. Les dispositions de ce nouveau décret sont applicables aux premières demandes d’autorisations ou déclarations d’un projet déposées à compter de sa date d’entrée en vigueur.
Ce décret crée un nouvel article R. 122-2-1 dans le Code de l’environnement, qui offre deux possibilités :

•  l’autorité compétente soumet à l’examen au cas par cas tout projet, y compris de modification ou d’extension, situé en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 et dont elle est la première saisie, que ce soit dans le cadre d’une procédure d’autorisation ou d’une déclaration, lorsque ce projet lui apparaît susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine.

Dans ce cas, l’autorité compétente pour la première demande d’autorisation ou déclaration déposée relative au projet informe le maître d’ouvrage de sa décision motivée de soumettre le projet à examen au cas par cas, au plus tard quinze jours à compter du dépôt du dossier de cette demande ou déclaration. Le maître d’ouvrage saisit alors l’autorité en charge de l’examen au cas par cas.

•  le maître d’ouvrage peut, de sa propre initiative, saisir l’autorité chargée de l’examen au cas par cas, de tout projet situé en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2.

Le décret précise la question des délais lorsque le préfet soumet le projet à un examen au cas par cas en application des dispositions du nouvel article R. 122-2-1 dans le délai de quinze jours à compter de la délivrance de l’accusé de réception. L’article 8 du décret modifie quant à lui la partie réglementaire du Code de l’urbanisme, relative aux délais d’instruction des demandes des permis et des déclarations.

Décret n° 2022-422 du 25 mars 2022, JO du 26 mars

Pas de pointillisme dans la réception des travaux

Chantier, réception, garanties
Issu de la loi du 4 janvier 1978, l’article 1792-6 du Code civil pose le principe d’une réception unique pour tous les corps de métier. Cependant, il arrive fréquemment, en cas d’ouvrage important, que plusieurs réceptions aient lieu au fur et à mesure de l’achèvement des différentes phases de la construction. Bien que cette pratique ne corresponde pas à l’esprit de la loi de 1978, ces réceptions partielles, non expressément prohibées par la loi, sont licites.

Si la Cour de cassation valide également cette pratique, elle en limite toutefois la portée, en écartant la possibilité d’une réception partielle à l’intérieur d’un même lot, en raison du principe d’unicité de la réception.
Dans cette affaire, se plaignant de désordres et de l’inachèvement des travaux, les propriétaires d’un hôtel et son exploitant avaient assigné les constructeurs et leurs assureurs respectifs. La Cour de Cassation avait alors jugé que la réception partielle intervenue suivant procès-verbal du 15 juillet 2004 ne valait pas réception au sens de l’article 1792-6 du Code civil au motif qu’elle n’avait pas été effectuée par lots, mais qu’elle concernait les travaux de rez-de-chaussée et du premier étage, sans autre précision. Le constructeur arguait qu’une réception partielle ne se limitait pas à une réception par lot, et qu’elle pouvait aussi porter sur tout un ensemble cohérent, ce que constituaient précisément les travaux du rez-de-chaussée et du premier étage. Son pourvoi a été rejeté au motif que « la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que les travaux du rez-de-chaussée et du premier étage constituaient des tranches de travaux indépendantes ou formaient un ensemble cohérent, a pu en déduire que la réception partielle invoquée ne valait pas réception au sens de l’article 1792-6 du Code civil ».

Avec cette solution, la troisième chambre civile conforte sa position selon laquelle la réception partielle d’un même marché ou d’un même lot n’est pas envisageable en raison du principe d’unicité de la réception et des effets qui y sont liés, à savoir la fin des contrats d’entreprise et le transfert des risques et de la garde, à moins que le marché puisse être scindé en un « tout cohérent ». Le lot ou la tranche de travaux ou de bâtiment peuvent donc faire l’objet d’une réception partielle dès lors qu’ils sont un ensemble cohérent. Permettre une réception qui porterait sur le détail des éléments constitutifs de l’ouvrage, rendrait l’opération compliquée et sujette à d’infinies contestations au regard de la gestion des points de départ des différents délais de garantie. Bien que la notion d’ensemble cohérent se précise litige après litige, ses contours restent toujours flous.

C.Cass. 3^e civ., 16 mars 2022, n°20-16.829, n°254 FS-B

Un PC validé pour un projet mixte, modifié en cours d'instance
pour présenter une destination agricole

Permis de construire, régularisation, changement de destination
L’ordonnance du 18 juillet 2013 a habilité le juge administratif à régulariser en cours d’instance un PC illégal. La Cour Administrative d’Appel de Marseille a récemment fait usage de cette possibilité au profit d’un projet de construction agricole dont l’autorisation avait été contestée par des tiers.

Les bâtiments et installations à créer, d’une superficie totale de 3 229 m², devaient inclure un espace de restauration et de dégustation de 160 m². Conformément à une jurisprudence constante, les juges du fond ont considéré que cet espace n’avait pas de destination agricole et n’était au surplus pas nécessaire à l’activité de l’exploitant. L’illégalité de cette partie du projet était donc avérée au regard des exigences du classement en zone agricole.
La transformation du local litigieux en un espace de vente directe des fruits et légumes de l’exploitation a toutefois permis d’éviter l’annulation du PC. En effet, la destination agricole ne faisait alors plus de doute, la loi ELAN ayant conforté la possibilité d’implantation, en zones agricole ou naturelle et forestière, des installations et constructions nécessaires à la commercialisation des produits agricoles. En outre, le projet n’était pas remis en cause dans sa conception globale puisque seuls 130 m² étaient concernés. A cet égard, il faut rappeler que la régularisation peut être mise en œuvre y compris si elle conduit à revoir l’économie générale d’un projet dès lors que sa nature même reste inchangée.

CAA Marseille, 25 janv. 2022, n°19MA03569

Responsabilité des constructeurs : que doit prouver l'acquéreur ?

Chantier, responsabilités
Le caractère apparent d’un désordre lors de la réception de l’ouvrage est déterminant pour l’application de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil. En effet, seuls les désordres cachés seront réparés sur ce fondement. Pour qu’un désordre soit considéré comme apparent, il faut qu’il ait été connu du maître de l’ouvrage lors de la réception des travaux. Le caractère visible s’apprécie in concreto, eu égard à la compétence technique du maître de l’ouvrage.

Dès lors, se pose la question de la charge de la preuve du caractère caché du désordre. Selon une jurisprudence constante en la matière, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que c’est au demandeur (maître de l’ouvrage, acquéreur, sous, acquéreur) qui agit sur le fondement de l’article 1792 du Code civil de rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies.
En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait confié à une entreprise la construction d’un bâtiment à usage professionnel, avant que la propriété de l’immeuble ne soit transférée par la suite et les locaux donnés à bail. Le nouveau propriétaire et son locataire, après avoir relevé différentes malfaçons et non-conformités, avaient assigné le constructeur aux fins d’indemnisation de leurs différents préjudices. Le constructeur, condamné en appel à verser une certaine somme au titre de la non-conformité des bois des terrasses extérieures, s’était pourvu en cassation. La cour d’appel avait, en effet, estimé qu’il n’avait pas rapporté la preuve du caractère apparent de la non-conformité pour le maître de l’ouvrage profane au jour de la réception.

L’arrêt est censuré au visa de l’article 1353, alinéa 1er du Code civil. La Cour de cassation, conformément au droit commun, rappelle le principe suivant lequel c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Il appartient donc à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de la responsabilité décennale du constructeur, de rapporter la preuve du caractère caché des désordres lors de la réception. La cour d’appel ne pouvait, sans inverser la charge de la preuve, juger que cette obligation incombait au constructeur.

Cass. 3^e civ., 2 mars 2022, n°21-10.753, n°212 FS-B

Pas de QPC au sujet de l'empreinte carbone des constructions dans la RE2020

Règlementation environnementale, construction
A la lecture du dispositif législatif et réglementaire de la RE2020, les pouvoirs publics, même s'ils s'en défendent, semblent avoir fait la part belle aux produits de construction vertueux, notamment les matériaux biosourcés comme le bois. Il n'est donc pas étonnant que certains acteurs des autres filières industrielles du secteur du bâtiment (béton, tuiles, briques, construction métallique, etc.) soient tentés de remettre en cause les outils juridiques mis en place pour diminuer l'empreinte carbone des constructions.

Les fédérations, associations et syndicats, qui sont à l'origine de la saisine des Hauts magistrats, contestent la validité de ces dispositions, qui consacrent la nécessité du stockage temporaire du carbone dans les matériaux sans préciser les modalités de prise en compte de ce stockage.
Selon eux, le législateur a établi une différence de traitement entre la filière bois et les autres filières et matériaux, en favorisant le recours au bois. Ils considèrent que la nouvelle réglementation ne prend pas réellement en compte l'empreinte carbone du bois. Même s'ils reconnaissent que les bâtiments utilisant ce matériau émettent moins de Gaz à Effet de Serre (GES) pendant leur durée de vie, les effets négatifs sur les forêts pour produire le bois et la libération massive de GES lors de la démolition ou destruction des biens seraient de nature à porter atteinte, notamment pour les générations futures, au droit de chacun de vivre dans un environnement sain et équilibré.

Le Conseil d'État a toutefois rejeté l'ensemble des griefs avancés par les parties et n'a donc pas renvoyé la QPC (Question Prioritaire de Constitutionnalité) au Conseil constitutionnel.
Pour les juges, il y a lieu de réaliser une analyse de l'empreinte carbone pendant toute la vie du bâtiment (analyse du cycle de vie - ACV), comme le précisent expressément les articles L. 171-1 et L. 171-2 du CCH. Il faut donc prendre en considération les émissions de GES non seulement au moment de la destruction des biens mais également lors du processus de fabrication et d'acheminement des matériaux de construction.
En imposant une analyse à tous les types de construction, le législateur s'est seulement contenté d'introduire une exigence de résultats minimaux en matière de stockage temporaire du carbone et des émissions produites à sa libération. Cette mesure s'applique indifféremment à tous les constructeurs, les dispositions législatives n'identifiant aucun matériau donné. Les articles contestés, qui garantissent le droit de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé, ne portent pas atteinte au principe constitutionnel d'égalité devant la loi.

Le grief tiré de l'atteinte portée à la liberté d'entreprendre est également écarté. L'obligation de limiter l'impact du bâtiment sur le changement climatique résultant de la réglementation environnementale n'impose pas aux constructeurs de recourir tout particulièrement à un matériau donné. Les professionnels ne sont, d'ailleurs, pas non plus obligés d'intégrer une proportion de matériaux identifiés dans le bâti.

Par conséquent, selon le Conseil d'État, l'atteinte qui pourrait être portée à la liberté d'entreprendre n'est pas manifestement disproportionnée par rapport aux enjeux de protection de l'environnement. Le grief lié à la méconnaissance de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ne présente donc pas de caractère sérieux justifiant un renvoi de la QPC.

Conseil d'Etat, 29 mars 2022, n°457143

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Une voie affectée par le PLU à la desserte de routes départementales n'est pas
un équipement propre au lotissement

Lotissement, VRD
En application des articles L.332-6 et L.332-15 du Code de l’urbanisme, la réalisation et le financement des travaux nécessaires à l’équipement d’une construction, d’un terrain aménagé ou d’un lotissement ne peuvent être mis à la charge du bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme que si ces équipements sont propres à l’opération autorisée.

Le Conseil d’État exclut toute participation du pétitionnaire, même partielle, lorsque les équipements excèdent, par leurs caractéristiques et leurs dimensions, les seuls besoins constatés et simultanés du projet. Dans cet arrêt, il précise que cette exclusion s’applique notamment lorsque le document d’urbanisme d’une collectivité prévoit d’affecter une voie de circulation à des besoins dépassant ceux du lotissement.
En l’espèce, la société avait demandé à la collectivité le remboursement de la somme correspondant au coût des travaux de réalisation de la voie principale de circulation prévue dans le cadre de l’opération. Après refus du maire, elle avait porté l’affaire devant les juridictions administratives. Ces dernières avaient également rejeté la requête, jugeant que la voie constituait un équipement propre au groupe de constructions (CAA Bordeaux, 19 déc. 2019, n°18BX00167).
Le Conseil d’État annule la décision rendue par la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux. Il relève que le PADD du PLU adopté par la commune prévoyait de faire de cette voie, après prolongement, un axe de liaison entre deux routes départementales. Au regard de cette affectation, la Haute juridiction administrative estime que les juges du fond ont commis une erreur dans la qualification juridique des faits en considérant que la voie avait été réalisée dans l’unique but de desservir les constructions autorisées.

Conseil d'Etat, 30 déc. 2021, n°438832

Un remblai irrégulier reste un remblai à prendre en compte

Risque inondation, remblai
Dans cette décision, un préfet a classé en zone rouge un terrain qui était pourtant protégé par un remblai. Certes, ce remblai avait été implanté irrégulièrement, mais il était là quand même. Le préfet ne pouvait pas l’ignorer pour ce seul motif.
Dans une décision datant de 2016 où il avait indiqué que lorsque les terrains sont situés derrière un ouvrage de protection, il faut prendre en compte « non seulement la protection que cet ouvrage est susceptible d’apporter, mais aussi le risque spécifique que la présence même de l’ouvrage est susceptible de créer, en cas de sinistre d’une ampleur supérieure à celle pour laquelle il a été dimensionné ou en cas de rupture, dans la mesure où la survenance de tels accidents n’est pas dénuée de toute probabilité ».

Il ne faut donc pas seulement s’assurer que l’ouvrage soit en bon état, mais aussi songer qu’il pourrait être dépassé. Pour le Conseil d’Etat, la nature et l’intensité du risque doivent être appréciées de manière concrète, au regard notamment de la réalité et de l’effectivité des ouvrages de protection ainsi que des niveaux altimétriques des terrains en cause à la date à laquelle le plan est établi.
Ce ne sera pas le cas uniquement s’il est établi qu’un ouvrage n’offre pas les garanties d’une protection effective ou est voué à disparaître à brève échéance. Un ouvrage ne répond pas à l’un ou à l’autre de ces critères simplement parce qu’il a été établi dans des conditions irrégulières.
Ici, la cour administrative d’appel avait jugé que le préfet pouvait légalement s’abstenir de tenir compte, lors de l’élaboration de son document, de la modification de l’altimétrie de terrains résultant d’une opération de remblaiement car celle-ci avait eu lieu dans des conditions estimées irrégulières et présentait, à ce seul titre, un caractère précaire dans l’attente d’une éventuelle régularisation dont elle n’excluait pas la possibilité.

Conseil d'État, 24 nov. 2021, req. n°436071

Rien n’impose aux communes de recueillir l’ensemble des eaux de pluie transitant
sur leur territoire

Eau, VRD
Les requérants habitent un terrain traversé par un ruisseau et se plaignent de dommages récurrents causés lors de fortes pluies. Pour eux, ils résultent de l’écoulement accru sur leur terrain des eaux pluviales, dû à l’imperméabilisation des sols à cause d’un lotissement et à l’insuffisance et malfaçons du réseau public d’assainissement situé en amont. Ils demandent donc au juge de condamner la commune à leur verser des dommages et intérêts et à procéder aux travaux préconisés par l’expert.

Les articles L.2212-2 et L.2226-1 du Code général des collectivités territoriales confient au maire le soin d’assurer la sécurité et la salubrité publiques en prévenant notamment les inondations par des mesures appropriées et instituent un service public administratif de gestion des eaux pluviales urbaines dans les zones urbanisées et à urbaniser. Cependant, pour le Conseil d’Etat, ces dispositions n’ont ni pour objet ni ne sauraient avoir pour effet d’imposer aux communes et aux CdC compétentes la réalisation de réseaux d’évacuation pour absorber l’ensemble des eaux pluviales ruisselant sur leur territoire.

Ainsi, la Cour Administrative d’Appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’impose aux communes de recueillir l’ensemble des eaux de pluie transitant sur leur territoire. D’autre part, en déduisant également de ces dispositions que la commune n’avait commis aucune faute dès lors qu’il résultait des certificats délivrés par le préfet que la prescription tenant à la mise en place d’un réseau d’évacuation des eaux de pluie par des canalisations d’un diamètre de 400 mm à laquelle étaient subordonnées les autorisations de lotir en amont de la propriété des requérants avait été exécutée et alors qu’il n’était pas allégué que la mise en place d’autres équipements était nécessaire pour assurer la sécurité des personnes et des biens, la cour n’a pas plus commis d’erreur de droit.

Conseil d'État, 11 fév. 2022, req. n°449831

La cristallisation des règles d'urbanisme en lotissement prime sur le sursis à statuer

Lotissement, sursis à statuer
Dans cette décision, le Conseil d'État articule pour la première fois le mécanisme garantissant une cristallisation des règles d'urbanisme aux titulaires d'une autorisation de lotir avec les règles du sursis à statuer opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme qui seraient de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution d'un futur PLU.
Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une DP, le PC ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant 5 ans à compter de cette même date. Cette « clause de gel » qui existe également pour les permis d'aménager vise à garantir au lotisseur la stabilité du cadre réglementaire pour mener à bien son opération.
Le Conseil d'État en déduit que l'autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer sur une demande de PC présentée dans les 5 ans suivant une décision de non-opposition à la DéclarationPpréalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU.
Dans le cadre d'une opération de lotissement, la commune ne peut donc pas anticiper l'effet que les règles du futur PLU auront sur le PC demandé, tant que la demande est couverte par le mécanisme de cristallisation.

Dans ce cadre précis, le sursis à statuer peut-il alors être opposé au stade d'une simple déclaration de division qui, en elle-même, ne compromet pas l'exécution du futur document ? C'est l'hypothèse que défend le rapporteur public Arnaud Skzryerbak pour parvenir à « un équilibre satisfaisant entre l'intérêt général qui s'attache à l'exécution du plan et la sécurité juridique attendue des lotisseurs ».
Celui-ci considère que c'est « au stade où l’administration se prononce sur le projet de lotissement qu’il lui faut apprécier le risque de compromission du futur PLU », en se fondant sur la jurisprudence Commune de Pia (CE, 24 févr. 2016, n° 383079). Cette dernière précise que :

• les lotissements doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ;
• l’autorité compétente doit refuser le permis d’aménager ou s’opposer à la déclaration préalable, notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Conseil d'etat, 31 janv. 2022, n° 449496

Littoral : le juge classe un hameau de 60 constructions en zone d’urbanisation diffuse

Loi littoral
Aux termes de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme, alors en vigueur : « L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. (…) ». Les constructions peuvent donc être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
L’exigence de continuité étant directement applicable aux autorisations d’occupation ou d’utilisation du sol, l’autorité administrative qui se prononce sur une demande d’autorisation d’urbanisme dans une commune littorale doit vérifier, à moins que le terrain d’assiette du projet soit situé dans une zone destinée à l’accueil d’un hameau nouveau intégré à l’environnement, si, à la date à laquelle elle statue, l’opération envisagée est réalisée en continuité avec les agglomérations et villages existants.
Ici, le hameau où se trouve le terrain d’assiette du projet des requérants se situe à plus d’un kilomètre du centre-bourg de la commune, dont il est séparé par des espaces naturels et agricoles. En outre, le juge remarque que les constructions y sont implantées de manière peu dense, essentiellement le long des voies et sans aucune homogénéité. Il suit de là, et alors même qu’il compte une soixantaine de constructions, que le hameau constitue une zone d’urbanisation diffuse éloignée du centre-bourg et que l’extension de l’urbanisation ne peut y être autorisée. D’ailleurs, le SCoT ne l’identifie pas comme une agglomération ou un village au sens de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme.

CAA de Nantes, 27 avr 2021, req. n°19NT03625

Remise en question des distances d’épandage et respect des modalités de concertation
avec les habitants

Santé, pollution
Les règles concernant l'usage de pesticides près des zones habitées viennent d'être précisées par deux textes publiés au Journal officiel du 26 janvier 2022. Ces textes font suite à une décision du Conseil d'État du 26 juillet 2021 qui avait partiellement annulé les textes réglementaires précédemment en vigueur.
Pour rappel, le Conseil constitutionnel avait rendu en mars 2021, une décision sur les règles d'épandage des pesticides. Ce jugement faisait suite à une question prioritaire de constitutionnalité posée par le Conseil d'État.
Le Conseil constitutionnel avait en effet déclaré contraires à la Constitution certaines dispositions du paragraphe III de l'article L.253-8 du Code rural et de la pêche maritime, permettant des dérogations aux distances minimales entre des cultures traitées par pesticides et des zones d'habitation, après concertation avec les habitants ou leurs représentants.
Selon le paragraphe III de l'article L.253-8 du Code rural et de la pêche maritime, l'utilisation de produits phytopharmaceutiques à proximité de zones d'habitation est en effet soumise à des mesures de protection des riverains.
Ces mesures sont formalisées par les utilisateurs dans une charte d'engagements à l'échelle départementale, après concertation avec les personnes, ou leurs représentants, habitant à proximité des zones qui pourraient être traitées.
Le Conseil constitutionnel avait contesté la méthode d'élaboration de ces chartes (en contradiction notamment avec l’article 7 de la Charte de l’Environnement) :

• pas de définition claire des modalités dans lesquelles pouvait s’exercer le droit de participation du public dans l’élaboration des chartes,
• seuls les représentants des habitants étaient invités à prendre part à la concertation.

Or, selon l'article 7 de la Charte de l'environnement :
« Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l'élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement. »
Le décret du 25 janvier 2022 sur l'utilisation de produits phytopharmaceutiques à proximité des zones d'habitation modifie les modalités d'élaboration et d'adoption des chartes départementales d'engagements.
Les organisations syndicales représentatives du secteur agricole au niveau départemental ou la chambre départementale d’agriculture proposent au préfet les projets de chartes d’engagement. Dans les 2 mois, le préfet donne un avis sur ces chartes. Si les mesures de protection sont jugées inadaptées aux usages, le préfet peut demander aux organisations de modifier le projet dans un délai de 2 mois (dans le cas de problème de santé publique, ce délai peut être réduit).
Si le préfet juge que les mesures prévues par une charte sont adaptées et conformes, il met en œuvre la consultation du public conformément à l'article L.123-19-1 du Code de l'environnement en vue de son adoption.

Concernant les distances minimales de sécurité à respecter en matière d'épandage, l’arrêté du 25 janvier 2022 ajoute, en plus des riverains, les lieux accueillant des travailleurs présents de façon régulière autour de ces zones de traitements.
Cet arrêté prévoit également la mise à jour des autorisations de mise sur le marché des produits comportant des substances classées suspectes d'être notamment cancérogènes), avec l'objectif que les distances de non-traitement soient fixées pour l'ensemble des produits d'ici le 1^er octobre 2022. A ce sujet, l’Etat s’appuiera sur le dernier rapport de l’ANSES (Agence Nationale de Sécurité Sanitaire de l’Alimentation, de l’Environnement et du Travail) publié courant 2022.
N.B : Les distances de sécurité figurant le cas échéant dans les autorisations de mise sur le marché des produits phytopharmaceutiques prévalent sur les distances de sécurité générales prévues par l’arrêté.

Cet arrêté prévoit enfin la réalisation d'un état des lieux destiné à identifier d'éventuelles pertes de production agricole et d'éventuels besoins d'indemnisation en faveur des agriculteurs.
Rappel :
Distances de sécurité prévues par l’arrêté du 27 décembre 2019 :
En dehors des produits exemptés, l’utilisation de produits phytopharmaceutiques doit s’effectuer en respectant les distances de sécurité suivantes :

• Lorsque le produit contient une substance préoccupante : 20 mètres incompressibles
• pour les autres produits :
  
  10 mètres pour l’arboriculture, la viticulture, les arbres et arbustes, la forêt, les petits fruits et cultures ornementales de plus de 50 centimètres de hauteur, les bananiers et le houblon,
  5 mètres pour les autres cultures.

Décret n° 2022-62 du 25 janvier 2022

Téléchargez la veille juridique de février 2022

Opposabilité des OAP du PLU aux autorisations d'occupation des sols

OAP, PLU
Une commune approuve la création d'une ZAC pour la réalisation de logements et d'une maison de retraite. Puis elle adopte son PLU qui comprend une OAP prévoyant la localisation dans la ZAC d’ « équipements publics (notamment EHPAD) ». Mais finalement, le projet et les besoins évoluent et le maire délivre, quelques années plus tard, un permis pour la réalisation non pas d'un EHPAD mais d'une résidence intergénérationnelle pour personnes âgées et jeunes adultes.
Des voisins obtiennent l'annulation du PC. La commune se pourvoit en cassation.
Le Conseil d’Etat apporte des précisions dans l'hypothèse où une OAP prévoit la localisation d'un équipement public précis comme élément de programmation d'une ZAC. Dans ce cas, il considère que « la compatibilité de l'autorisation d'urbanisme portant sur cet équipement doit s'apprécier au regard des caractéristiques concrètes du projet et du degré de précision de l’OAP, sans que les dispositions du Code de l'urbanisme relatives aux destinations des constructions, qui sont sans objet dans l'appréciation à porter sur ce point, aient à être prises en compte ».
En l'espèce, le tribunal avait annulé le PC en se fondant sur les dispositions de l'article R. 151-28 du Code de l'urbanisme, en vertu desquelles la résidence envisagée ne relevait pas de la même sous-destination de construction « équipements d'intérêts collectifs et services publics » qu'un EHPAD.

Le juge a ainsi commis une erreur de droit. Il lui appartenait, en effet, de rechercher si le projet ne contrariait pas la réalisation des objectifs poursuivis par l'OAP, au regard des caractéristiques concrètes du projet et des termes de l'orientation en cause.
Ainsi, le tribunal a inexactement qualifié les faits en jugeant que la réalisation d'une résidence intergénérationnelle dont les deux tiers des logements sont destinés à accueillir des seniors, et qui inclut des espaces collectifs gérés par une association autorisée à fournir des services d'aide à domicile, n'est pas compatible avec une OAP ayant pour objectif le développement d'une offre de logements adaptée aux personnes âgées en situation de dépendance.

Conseil d'etat 30 déc. 2021, n°446763

Garantie décennale : un arrêté de constatation de catastrophe naturelle ne suffit pas
à justifier d’un cas de force majeure

Garanties, responsabilités
Les principes de la garantie décennale des constructeurs établissent que des désordres apparus dans le délai d’épreuve de 10 ans, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible, engagent leur responsabilité, même s’ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l’expiration du délai de dix ans.
Le constructeur dont la responsabilité est recherchée sur ce fondement ne peut en être exonéré, outre les cas de force majeure et de faute du maître d’ouvrage, que lorsque, eu égard aux missions qui lui étaient confiées, il n’apparaît pas que les désordres lui soient en quelque manière imputables.

Dans cette affaire, une médiathèque a subi un dégât des eaux très important lors de violentes intempéries à la suite du débordement des chéneaux encastrés de la couverture du bâtiment. Aux termes de l’expertise, cette inondation provient, d’une part, du défaut d’entretien des chéneaux et, d’autre part, de l’absence de trop-pleins au droit des extrémités des chéneaux contrairement à ce que prévoit la réglementation.
En ce qui concerne les causes exonératoires, les entreprises mises en cause soutiennent que cet orage présente les caractéristiques d’un cas de force majeure de nature à les exonérer de toute responsabilité.
Ces intempéries ont conduit à la constatation de l’état de catastrophe naturelle par arrêté ministériel. Mais pour le juge, cela ne permet pas, en l’absence d’autres précisions sur le caractère imprévisible et irrésistible de ces précipitations, de les qualifier de cas de force majeure de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité. Au demeurant, ces sociétés n’établissent pas que des trop-pleins n’auraient pas permis d’évacuer ces eaux pluviales fussent-elles exceptionnelles.
Concernant la faute commise par le maître d’ouvrage dans l’entretien de la médiathèque, les entreprises soutiennent que cela est de nature à les exonérer de toute responsabilité et qu’à tout le moins, la part de responsabilité retenue par le tribunal de 20% de désordres restant à la charge de la commune devrait être réévaluée à la hausse. Les conséquences de ces amas de feuilles mortes dans l’engorgement et le débordement des chéneaux est souligné et retenu par les deux experts judiciaires successivement désignés. Finalement, le juge fixe à 40% la part des désordres devant rester à la charge de la commune.

Cour d'appel administrative de Versailles, 15 avr. 2021, req. n°18VE03278

La création d’un emplacement réservé dans le PLU ne rend pas
les parcelles inconstructibles de fait

PLU, emplacement réservé
Par une délibération, une communauté urbaine a approuvé le PLU d’une commune littorale. Des habitants ont demandé l’annulation de cette délibération qui grève d’un emplacement réservé des parcelles leur appartenant. Pour rappel, l’intention d’une commune de réaliser un aménagement sur une parcelle suffit à justifier légalement son classement en tant qu’emplacement réservé sans qu’il soit besoin pour la commune de faire état d’un projet précisément défini.
Le rôle du juge est de vérifier que le choix de la commune de classer une parcelle en emplacement réservé répond bien au besoin de protection d’un terrain d’éventuelles opérations qui seraient susceptibles de compromettre la réalisation future d’un ouvrage ou aménagement répondant à un intérêt général. C’est donc un contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation.

Ici, le juge considère que cet emplacement réservé est indiqué de manière suffisamment précise, sans qu’il soit besoin pour la commune de faire état d’un projet plus précisément défini, contrairement à ce que soutiennent les requérants. La commune justifie ainsi de la réalité de son intention de réaliser ces équipements sur ces parcelles, alors même que l’existence des demandes de subvention de la commune pour réaliser les équipements projetés ne serait pas établie. Il s’agissait d’un parc de stationnement, d’un parc-relais et d’un parc pédagogique.
Le classement d’un terrain en emplacement réservé a seulement pour effet d’interdire à son propriétaire de modifier son bien d’une manière incompatible avec sa destination future. Cela signifie que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la création de cet emplacement réservé rendrait de fait inconstructibles leurs parcelles classées pourtant en zone urbaine UC et qu’elles devaient être classées en zone naturelle inconstructible, comme la majorité des parcelles situées à l’intérieur de l’emplacement réservé. De plus, le juge souligne que ce classement de ces parcelles en zone UC, dont le règlement permet la création d’un parking-relais à l’entrée du futur parc ainsi que des installations nécessaires à l’accueil du public, au lieu d’un classement en zone naturelle, qui permettra l’implantation du parc pédagogique lui-même, n’établit pas par lui-même que le classement en zone urbaine de leur parcelle serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation. La requête est donc rejetée.

cour d'appel administrative de Marseille, 13 avr. 2021, req. n°19MA01843

Quid de l'obligation de mise en conformité des équipements autonomes en cas de projet d'assainissement collectif ?

Réseaux, assainissement
Le Ministère de la transition écologique a été interpellé sur la situation des propriétaires de biens dotés d'une installation d'assainissement non collectif, soumis à l'obligation de mise en conformité de leur installation, y compris lorsqu'un projet d'assainissement collectif est envisagé.

Interrogé sur les solutions existantes pour les propriétaires et communes concernés, le Ministère confirme dans un premier temps que l'existence d'un projet d'assainissement collectif ne dédouane pas les propriétaires de leurs obligations en matière de mise en conformité de leurs installations d'assainissement non collectif.
Puis il ajoute : « lorsque le réseau public d'assainissement sera construit, le propriétaire disposera alors de 2 ans pour se raccorder à ce réseau conformément à l'article L.1331-1 du Code de la santé publique. Cet article assortit toutefois cette obligation de possibilités d'exonérations de l'obligation ou de prolongations de délai. En outre, le maire peut, par arrêté approuvé par le préfet, accorder une prolongation du délai de raccordement notamment aux propriétaires d'immeubles ayant fait l'objet d'un permis de construire datant de moins de 10 ans, lorsque ces immeubles sont pourvus d'une installation réglementaire d'assainissement autorisée par le permis de construire et en bon état de fonctionnement. Ces prolongations de délai ne doivent toutefois pas excéder 10 ans. De même des dérogations à l'obligation de raccordement peuvent notamment intervenir pour les immeubles difficilement raccordables, dès lors qu'ils sont équipés d'une installation d'assainissement autonome. […] ».

Réponse ministérielle n° 20304 : JO Sénat Q, 27 janv. 2022, p. 493

Un maire refuse la reconstruction à l’identique d’un corps de ferme

Permis de Construire, Loi littoral
La requérante souhaite obtenir un permis pour reconstruire à l’identique un corps de ferme pour en faire une résidence de 26 logements sur un terrain classé en zone N du règlement du PLU de la commune. Seules les occupations et utilisations du sol ci-après sont autorisées :

• affouillements et les exhaussements de sols,
• constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics,
• reconstruction des bâtiments existants après sinistre sous réserve qu’il ne soit pas consécutif à un risque d’inondation susceptible de mettre en péril la vie de ses occupants,
• l’extension des constructions à usage d’habitation existantes.

La requérante soutient que la destruction des bâtiments existants a résulté d’un sinistre intervenu lors des tempêtes de vent de la fin décembre 1999. Cependant, en produisant uniquement des relevés météorologiques attestant de l’existence d’une tempête durant cette période, elle n’apporte aucun élément de nature à établir la survenance du sinistre allégué durant cet évènement. Elle ne peut donc pas se prévaloir de la condition d’existence d’un sinistre prévue par les dispositions du PLU.
Enfin, l’usage d’une construction résulte en principe de la destination figurant à son PC. Mais lorsqu’une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans PC et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l’administration, saisie d’une demande d’autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l’usage initial de la construction. Ici, l’ancienne ferme en cause, dont fait mention un plan cadastral de 1928, a été édifiée sans PC et son usage agricole a depuis longtemps cessé. Dès lors, le maire ne pouvait fonder légalement sa décision de refus sur l’usage initial de la construction.
Cependant, le motif d’absence de droit à la reconstruction d’un bâtiment existant suffit à valider le refus du maire de délivrer ce permis.

Cour administrative de Douai, 13 avr. 2021, req. n°20DA00217

Evaluation environnementale : l’introduction d’une « clause filet » se précise  

Evaluation environnementale
Le Ministère de la transition écologique vient de soumettre à consultation publique un projet de décret 10 février prochain, dont l’objet est de mettre en place un dispositif, généralement appelé « clause filet », permettant de soumettre à évaluation environnementale des projets d’aménagement (bâtiments, infrastructures, routes, etc.) situés en deçà des seuils de la nomenclature des études d’impact (annexée à l’article R.122-2 du Code de l’environnement) mais susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine.

C’est la justice administrative qui est aux prémices de ce décret. Ce projet de texte répond en effet à l’injonction prononcée, à la demande de l'association France Nature Environnement, par le Conseil d’Etat dans le cadre de sa décision n°425424 du 15 avril 2021.
La Haute juridiction a retenu le grief relatif à l’absence de « clause filet » contraignant le gouvernement à revoir sa copie dans le délai de neuf mois. Le Conseil d’État a ainsi jugé que le décret nomenclature (n°2018-435 du 4 juin 2018), en ne soumettant à l’évaluation environnementale que les projets au-dessus des seuils, c’est-à-dire à raison de leur seule dimension (taille, capacité de l’installation), écarte des projets de petite taille qui pourraient pourtant avoir un impact notable sur l’environnement, à cause de leurs spécificités ou de leur lieu d’implantation.
Le projet de décret crée un article R.122-2-1 prévoyant que l’autorité compétente pour autoriser ou recevoir la déclaration d’un projet soumet à examen au cas par cas tout projet situé en-deçà des seuils de la nomenclature qui « lui apparaît » toutefois susceptible d’avoir des incidences sur l’environnement. La décision de soumettre à examen au cas par cas revient à l’autorité compétente en charge de la première procédure d’autorisation ou de déclaration. Cette décision intervient dans un délai de 15 jours à compter du dépôt du dossier d’autorisation ou de déclaration. Lorsque l’autorité compétente informe le maître d’ouvrage de sa décision de soumettre le projet à examen au cas par cas, celui-ci saisit l’autorité en charge de cet examen dans les conditions prévues par les articles R.122-3 et R.122-3-1.
 Pour ces mêmes projets, le décret prévoit également la faculté pour le porteur de projet de saisir, de sa propre initiative, l’autorité chargée de l’examen au cas par cas. Diverses dispositions d’articulation avec certaines procédures d’autorisation ou de déclaration sont également ajustées pour permettre d’activer ce dispositif.

Projet de décret relatif à l’évaluation environnementale des projets

Téléchargez la veille juridique Janvier 2022

Pour partir à la découverte des vestiges médiévaux bordelais bien cachés. Accompagnés par le(s) conseiller(s) du CAUE, les élèves d'écoles élémentaires ou de collèges apprennent à analyser le quartier, la ville.
Ils acquièrent un vocabulaire spécifique à l’architecture, font le lien avec l’histoire de la ville et de la région et identifient l’évolution architecturale dans une perspective temporelle

Depuis le début de l'année, 4 classes ont déjà arpenté le Bordeaux médiéval, sous un soleil de janvier radieux. Cette action est proposée tout au long de l'année scolaire. Elle prend la forme d'une visite commentée d'une demi-journée.

Et retrouvez toutes nos actions de sensibilisaiton des scolaires dans notre   livret

 Quand l'extension d'un centre commercial se heurte à la problématique de l'îlot de chaleur

Aménagement commercial, environnement
Deux associations ont demandé l’annulation de PC autorisant l’extension d'un centre commercial, ainsi que l'annulation de la décision implicite par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux. Le projet d'extension en cause inclut la réalisation d’un parking « silo », la création d’une zone de restauration et d’un drive pour l’hypermarché situé dans ce centre commercial, ainsi que l’édification d’un immeuble de bureaux.

Le tribunal administratif sursoit à statuer et donne un an aux porteurs du projet pour obtenir des PC régularisant les vices constatés. En l’espèce, les PC sont illégaux car l’étude d’impact jointe aux demandes ne décrit pas suffisamment l’état initial de l’environnement aux abords du site et les incidences du projet en ce qui concerne la qualité de l’air et le phénomène d’îlot de chaleur urbain. En outre, l'étude d'impact ne comprend pas une analyse suffisante du cumul de ses effets avec ceux d’autres opérations situées à proximité, et ne comporte pas la description de mesures prévues pour éviter, réduire ou compenser les incidences du projet en matière de pollution atmosphérique. Enfin, l’opération autorisée méconnaît le principe de prévention en tant que les mesures qu’elle prévoit ne sont pas suffisantes pour éviter, réduire ou compenser ses effets négatifs s’agissant de l’émission de polluants dans l’air et de la contribution au phénomène d’îlot de chaleur urbain.

Les illégalités dont les permis attaqués sont entachés étant susceptibles d’être régularisées par la délivrance de permis de régularisation, le tribunal sursoit à statuer afin de permettre aux sociétés bénéficiaires ainsi qu'à la commune de régulariser ces vices.

Conditions d'implantation d'annexes en carte communale

Carte communale, annexe
La loi ELAN a assoupli le régime des travaux en carte communale en autorisant l'édification d’ « annexes à proximité d'un bâtiment existant » dans les secteurs définis comme étant inconstructibles. En pratique, certains services instructeurs exigent, pour autoriser ce type de projet, que l'annexe se situe dans la même zone de la carte communale que l'habitation principale et refusent à ce titre des demandes d'autorisation, alors même qu'il s'agit de la même unité foncière.

Alerté sur ce point, le Ministère de la cohésion des territoires écarte cette interprétation. Dans sa réponse, il transpose aux cartes communales la solution retenue en matière de PLU dans l'hypothèse où le terrain d'assiette d'un projet se situe à cheval sur deux zones : dans ce cas, les règles d'urbanisme propres à chaque secteur s'appliquent à la partie du terrain d'assiette couverte par ledit secteur.
Le Ministère en déduit qu'il est possible d'autoriser, en secteur inconstructible de la carte communale, l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment principal, sans se soucier de la question de savoir si ce bâtiment est situé en secteur inconstructible ou constructible. Par ailleurs, lorsque l'annexe projetée a vocation à se situer en secteur constructible de la carte communale, la circonstance que le bâtiment principal auquel elle se rattache se situe en secteur constructible ou inconstructible n'a pas d'incidence juridique, la condition de proximité n'étant, quant à elle, pas exigée dans ce cas par l'article L. 161-4 du Code de l'urbanisme.

Rép. min. n° 32218 : JOAN Q, 7 déc. 2021, p. 8695

Conférence des SCoT : vers un report du délai pour la territorialisation des objectifs de la loi Climat

Loi Climat et Résilience, SCoT
Dans le cadre de la discussion du projet de loi dit « 3 DS » (pour Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Simplification), l'Assemblée Nationale a adopté un amendement gouvernemental visant à reporter à fin octobre 2022 le délai imparti à la conférence des SCoT pour transmettre une proposition de déclinaison et de différenciation des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols, soit un bonus de 6 mois (les collectivités réclament un an).
L'amendement voté prévoit également le report de 6 mois de l'entrée en vigueur des schémas régionaux (SRADDET, PADDUC, SAR et SDRIF) après intégration des objectifs de réduction de la consommation d'espaces.
En revanche, aucun délai supplémentaire n'est actuellement prévu pour la déclinaison des objectifs dans les SCoT, PLU et cartes communales.

Le texte en cours de discussion devrait passer en commission mixte paritaire début janvier.

Une résidence senior ne constitue pas un logement pour l'application des règles de mixité du PLU

PLU, mixité, résidence sénior
Une résidence uniquement destinée à des personnes âgées et leur assurant des services communs relève de la catégorie hébergement et non logement.
Des requérants sollicitaient l'annulation d'un PC pour la réalisation d'un EHPAD et d'une résidence services seniors de 15 appartements, dont une partie transformable en une unité de vie rattachée à l'EHPAD mitoyen.
La question soulevée devant le juge suprême était de savoir si les appartements de la résidence senior entraient dans la catégorie logement pour l'application des objectifs de mixité sociale.
Le juge répond par la négative et précise qu'une telle résidence, uniquement destinée à des personnes âgées et assurant des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population, relève d'une vocation d'hébergement et non de logement au sens des dispositions du PLU.

Le Conseil d'État vient ici préciser la notion de logement pour l'application des règles du PLU relatives à la mixité sociale. Aux termes de l'ancien article L.123-2, d, du Code de l'urbanisme, applicable dans l'affaire commentée, le PLU peut, dans les zones urbaines ou à urbaniser, instituer des servitudes consistant à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs dans le respect des objectifs de mixité sociale.

Cf. CE, 13 déc. 2021, n° 443815   

Certificat d’Urbanisme (CU) erroné : la seule mention de la loi Littoral ne suffit pas

Certificat dUurbanisme, loi littoral
Une commune a délivré un CU positif à un particulier, qui a donc acheté la parcelle concernée. Par la suite, le maire lui a fourni un PC pour sa maison d’habitation. Mais ce permis a été annulé par le juge. Le propriétaire demande alors au juge de condamner la commune pour l’indemniser des préjudices qu’il estime liés aux illégalités fautives entachant le CU.
En première instance, la commune a été condamnée. Elle relève appel de ce jugement.

L’illégalité d’une décision administrative est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’administration à l’égard de son destinataire s’il en est résulté pour lui un préjudice direct et certain. Ainsi, la délivrance de certificats d’urbanisme est susceptible d’engager la responsabilité de la commune, même s’ils ont été adressés non pas à l’acquéreur mais au notaire chargé de l’opération.

Le problème, c’était que ce terrain se trouve en zone d’urbanisation diffuse d’une commune littorale, alors qu’aucune construction ne peut y être autorisée. Ce CU a été sollicité par le notaire en charge de la vente du terrain. Il y était mentionné que « les dispositions de la loi littoral sont applicables sur le territoire de la commune », mais ce certificat, dont l’objet était de fournir une assurance sur la constructibilité du terrain, indiquait bien que le terrain en cause pouvait être utilisé pour la construction de la maison. Il méconnaissant ainsi les dispositions de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme. Cela constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

Le propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier et n’a pas commis de faute en pensant se prévaloir valablement de ce CU erroné délivré par la commune, attestant de la faisabilité de son projet, et sur la base duquel il a acquis en tant que terrain constructible sa parcelle en vue d’y construire une maison d’habitation. En outre, la mention du certificat d’urbanisme selon laquelle « les dispositions de la loi littoral sont applicables sur le territoire de la commune » n’est pas de nature à exonérer, même partiellement, la commune de sa responsabilité, dès lors que le certificat mentionnait également, et sans équivoque, que « le terrain objet de la demande peut être utilisée pour la réalisation de l’opération envisagée ».

CAA de Bordeaux, 30 nov. 2021, req. n°20BX00238

Le nouveau voisin n’a pas toujours un intérêt à contester le PC délivré à côté de chez lui

Recours des tiers, voisinage, intérêt à agir
En principe, le voisin immédiat d’une construction autorisée par un PC dispose d’un intérêt suffisant pour contester celui-ci devant les juridictions administratives. De son côté, l’article L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme précise que cet intérêt à agir s’apprécie à la date à laquelle la demande de permis a été affichée en mairie : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».
Du coup, cet intérêt à agir peut-il être invoqué par celui qui a acquis une parcelle voisine du projet contesté après l’affichage de la demande de permis en mairie ?
Le Conseil d’Etat a refusé cette possibilité à une société devenue propriétaire d’un terrain sur l’ile de Saint-Barthélémy après que son voisin soit devenu titulaire d’un PC. Pour le Conseil d’Etat, l’article L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme s’oppose à ce que ce nouveau voisin puisse se voir reconnaître un intérêt à agir à l’encontre d’un permis délivré antérieurement à la naissance de son droit de propriété, sauf circonstances particulières.

Avant d’acheter un bien immobilier, il n’est donc pas inutile d’aller faire un tour en mairie pour voir si une demande de permis portant sur le terrain voisin n’a pas déjà été déposée car, si tel est le cas, il faudra garder à l’esprit qu’il sera très difficile de pouvoir contester le permis si celui-ci est délivré.

CE, 13 déc. 2021, Société Océan’s Dream Resort, req., n° 450241

Délivrance de Permis de Construire postérieure à une déclaration préalable de division

Lotissement, Permis de Construire, division de terrain
L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme dispose que « lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. (…) » Il en va de même s’agissant du permis d’aménager un lotissement.

Ainsi, si la DP de division permet de cristalliser les règles d’urbanisme pendant 5 ans à compter de sa délivrance, elle n’empêche pas le pétitionnaire de se prévaloir (lors du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme pendant ce délai de 5 ans) d’un projet conforme aux règles d’urbanismes entrées en vigueur postérieurement et qui lui sont plus favorables. Elle n’empêche pas non plus la commune de délivrer une telle autorisation.
Ainsi, ces dispositions de l’article L.442-14 ont uniquement pour objet de faire obstacle à ce que l’autorité administrative, instruisant un PC qui serait déposé durant le délai de validité de la déclaration préalable de lotissement, le refuse ou l’assortisse de prescriptions spéciales sur le fondement soit d’un nouveau document d’urbanisme, soit d’un document d’urbanisme ayant fait l’objet d’une procédure d’évolution.

Cf. TA Grenoble, juge des référés, 14 déc. 2021, n° 2107711   

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Certificat d'Urbanisme : ses effets demeurent en cas de refus de permis annulé

Autorisations d’urbanisme, Certificat d’Urbanisme (CU)
Lorsque le rejet opposé à une demande d'autorisation déposée dans le délai de validité d'un CU est annulé par le juge, le réexamen de la demande doit se faire au regard des règles d'urbanisme cristallisées à la date du certificat.

Selon l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme, le titulaire d'un certificat d'urbanisme qui dépose une demande de PC dans les 18 mois de sa délivrance, voit sa demande examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date du certificat, sauf pour des motifs de sécurité ou de salubrité publiques.
Dans cet arrêt, le Conseil d'État se positionne en faveur du maintien de cette garantie dans l'hypothèse où se succèdent le dépôt d'une demande d'autorisation dans le délai de validité d'un certificat, un refus de l'administration puis la censure de ce refus par le juge.
Il juge que l'annulation de la décision de rejet ne prive pas le demandeur du droit à voir sa demande examinée au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur à la date de ce certificat. Le réexamen de la demande d'autorisation doit donc se faire au vu des règles cristallisées par le certificat, en dehors de toute demande de prorogation de ses effets par son bénéficiaire.
Cette solution se complète au principe que l’annulation d’une décision de refus sur une demande d'autorisation impose à l’administration de procéder à une nouvelle instruction de celle-ci, sans que le pétitionnaire ne soit tenu de la confirmer. Ce qui est d'autant plus logique qu'une solution inverse permettrait à l'administration de neutraliser les effets d'un CU par la seule décision d'un refus d'autorisation illégal.

Cf. CE, 24 nov. 2021, n° 43737

La reconstruction d’un bâtiment existant n’implique pas forcément de réaliser la même chose

PLU, reconstruction
Lorsqu’un document d’urbanisme autorise « la reconstruction des bâtiments existants », le propriétaire peut-il démolir une construction présente sur son terrain pour y édifier un ouvrage différent ou bien son nouveau projet n’est-il possible que s’il est identique au bâtiment démoli ?
Le Conseil d’Etat a très clairement opté pour la seconde option en censurant un jugement qui avait considéré que le projet consistant à démolir un bâtiment puis à édifier sur la parcelle une construction dont la conception et les caractéristiques étaient différentes de ce dernier ne pouvait être assimilée à une opération reconstruction.
Le Conseil d’Etat fait preuve de souplesse dans sa conception de la notion de reconstruction puisqu’il estime que celle-ci doit être comprise comme « une construction après démolition du bâtiment préexistant sur la parcelle ». Dès lors, en jugeant que la reconstruction impliquait que la nouvelle construction ne doit pas être substantiellement différente du bâtiment démoli, le Tribunal a commis une erreur de droit.

Avec cet arrêt, il est donc fortement conseillé de préciser dans les documents d’urbanisme si la reconstruction d’un bâtiment existant, lorsqu’elle est autorisée, doit être effectuée « à l’identique ».
Car en l’absence de cette précision, un propriétaire pourra invoquer cette jurisprudence pour soutenir qu’après la démolition du bâtiment existant sur sa parcelle, il a le droit de réaliser une construction différente et, le cas échéant, plus importante, si les autres règles applicables dans la zone l’autorisent.

Cf. CE, 19 novembre 2021, Commune de Théoule-sur-Mer, req., n°435153

Un maire peut-il infliger une amende au propriétaire dont les arbres gênent l’installation de la fibre optique ?

Arbres, pouvoir de police, sécurité publique
Réponse du Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales : L’article 53 de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a renforcé les moyens dont le maire dispose pour faire respecter ses décisions en matière de police, en lui donnant la possibilité de prononcer des sanctions administratives sous la forme d’amendes pour lutter contre les incivilités du quotidien.
En effet, l’article L. 2212-2-1 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT) dispose que « peut donner lieu à une amende administrative d’un montant maximal de 500 € tout manquement à un arrêté du maire présentant un risque pour la sécurité des personnes et ayant un caractère répétitif ou continu : 1° En matière d’élagage et d’entretien des arbres et des haies donnant sur la voie ou le domaine public ».
Cependant, le maire ne peut exercer son pouvoir de sanction administrative sur le fondement de l’article L. 2212-2-1 précité que si les trois conditions suivantes sont réunies :

• il doit d’abord avoir pris, par arrêté, une mesure de police,
• il ne peut ensuite prononcer une amende que si le manquement à son arrêté présente un risque pour la sécurité des personnes,
• enfin, ce manquement doit présenter un caractère répétitif ou continu.

Ainsi, l’exercice de ce pouvoir de sanction administrative est strictement limité à des comportements présentant un risque pour la sécurité des personnes. Dès lors, une amende administrative ne peut être infligée pour sanctionner des comportements jugés dérangeants, inesthétiques, inappropriés, mais non dangereux pour la sécurité des personnes. Elle ne peut pas davantage sanctionner des comportements dangereux pour la sécurité des biens.
Par conséquent, le maire ne saurait prononcer une amende administrative à l’égard du propriétaire d’un terrain sur lequel se trouveraient des arbres qui gêneraient l’installation de la fibre optique ou l’entretien des lignes téléphoniques et électriques.

Cf. Question écrite de Véronique Louwagie, n°36782, JO de l'Assemblée Nationale du 31 août

Prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale des bâtiments :
modalités de délivrance des attestations

Performance énergétique, performance environnementale
Un décret du 30 novembre définit les modalités de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, lors de la construction des bâtiments de bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation, de bureaux ou d’enseignement primaire ou secondaire en France métropolitaine.
Il précise les conditions dans lesquelles sont délivrées pour ces mêmes bâtiments les documents attestant de la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale.
Ces attestations sont jointes lors du dépôt de la demande de PC et lors de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Lors du dépôt de la demande de PC, une attestation de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie est également jointe.
Ce décret s’applique :

• à compter du 1er janvier 2022 à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation,
• à partir au 1er juillet 2022 aux constructions de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux, ou d’enseignement primaire ou secondaire,
• à compter du 1er janvier 2023, aux extensions de ces constructions et aux constructions provisoires, répondant aux mêmes usages.

Cf. Décret n° 2021-1548 du 30 novembre 2021, JO du 1^er décembre 

L'avis de la CNAC sous contrôle du juge administratif

Aménagement commercial, recours contentieux
En application des articles L. 911-1 et L. 911-2 du Code de justice administrative, le juge administratif peut imposer à une Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) ou à la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) de rendre un avis sur une demande d’autorisation d’exploitation commerciale dans un sens déterminé. Dans cet arrêt, le Conseil d’État apporte des précisions en matière de contentieux des autorisations d’exploitation commerciale.
En l’espèce, une société avait déposé une demande de PC valant autorisation d’exploitation commerciale en vue de la réalisation d’un supermarché. La CNAC avait été saisie et avait rendu un avis défavorable sur le projet. Le maire de la commune avait finalement rejeté la demande. Ce refus a été contesté par le pétitionnaire et la Cour Administrative d’appel de Lyon a accédé à la requête en annulant l’arrêté et en exigeant, d’une part, que la CNAC rende un avis favorable sur ce projet et d’autre part, que le maire statue à nouveau sur ce même projet.
Cet arrêt a fait l’objet de deux pourvois en cassation formés respectivement par la CNAC et par une société opposée au projet.

A l’appui de sa requête, la CNAC faisait valoir qu’au titre de sa mission d’instruire les recours gracieux formés contre les avis rendus par la CDAC, cela faisait obstacle à l’injonction de rendre un avis favorable qui avait été prononcée par les juges d’appel. Le Conseil d’État rejette ce moyen, affirmant ainsi que la CNAC peut se voir enjoindre de prendre des mesures dans un sens déterminé (article L. 911-1 du CJA).
Cependant, le Conseil d’Etat estime que la Cour Administrative d’appel a été trop loin en imposant à la CNAC de rendre un avis favorable. En effet, les commissions d’aménagement commercial examinent la conformité du projet avec les objectifs légaux en matière d’aménagement du territoire, de développement durable et de protection des consommateurs et selon des critères définis par la loi. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’exploitation commerciale ne peut être refusée que si le projet compromet la réalisation de ces objectifs.
En l’espèce, selon le moyen soulevé par la société requérante opposée au projet, les motifs retenus par la CNAC pour rendre un avis défavorable, qui ont été jugés irréguliers par l’arrêt d’appel, ne concernaient que certains des critères d’évaluation relatifs à deux des trois objectifs légaux. Dès lors, l’annulation de cet avis n’impliquait pas nécessairement que le projet soit conforme à l’aune de la totalité des critères. La CNAC ne se trouvait donc pas en situation de compétence liée et les juges du fond ont commis une erreur de droit en lui enjoignant de rendre un avis favorable.

Cf. CE, 22 novembre 2021, n°441118 

Que se passe-t-il si la commune refuse de régulariser un permis lors de l’instance dirigée contre celui-ci ?

Contentieux administratif, régularisation, permis modificatif
En application de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, le juge administratif, lorsqu’il est saisi d’un recours dirigé contre un PC, peut surseoir à statuer et accorder un délai au pétitionnaire et à la commune pour régulariser une illégalité qui aurait été décelée dans l’autorisation.
Concrètement, dans le délai imparti par la juridiction, le pétitionnaire doit déposer une demande de permis modificatif destinée à « purger » le dossier de l’illégalité qui a été identifiée.

Mais que se passe-t-il si, une fois cette démarche effectuée, la commune refuse de délivrer le PC modificatif sollicité ? Le juge doit-il automatiquement considérer que la régularisation du permis initial n’est pas intervenue et annuler ce dernier ? Ou bien doit-il se pencher sur la légalité du refus de la commune de procéder à la régularisation lorsqu’il est saisi de moyens en ce sens ?
A toutes ces questions, le Conseil d’Etat vient d’apporter une réponse particulièrement claire et que l’on peut résumer comme suit :

• si le permis modificatif est accordé, la mesure de régularisation peut être contestée dans le cadre de l’instance dirigée contre le permis initial,
• mais si le permis modificatif est refusé, le juge doit considérer que la régularisation n’est pas intervenue et il doit annuler le permis initial.

Le pétitionnaire ne pourra pas contester la légalité du refus de permis modificatif dans le cadre de l’instance dirigée contre son permis initial. S’il souhaite effectuer cette contestation, il doit introduire une requête distincte contre le refus de la commune d’autoriser son projet.

Cf. CE, 9 novembre 2021, Société civile de construction vente Lucien Viseur, req., n° 440028

Téléchargez la veille juridique novembre 2021

Suite à sa réélection à la tête du CAUE de la Gironde, Alain Charrier vous fait part de son sentiment et de ses ambitions pour le CAUE pour les 7 années à venir. Un 3 questions à... à écouter.

Le loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 traduit une partie des propositions de la Convention citoyenne pour le climat retenues par le chef de l'État, pour réduire les émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) de 40 % d'ici 2030. 5 grandes thématiques sont déclinées dans la loi : consommer, produire et travailler, se déplacer, se loger et se nourrir.
La Loi renforce aussi les sanctions en cas d'atteintes à l'environnement.
Elle compte plus de 300 articles à l'issue de son vote par le Parlement. Un système d'évaluation permanente des effets de la loi a été créé : le Haut Conseil pour le climat chargé d'évaluer tous les ans la mise en œuvre des mesures prévues et, tous les trois ans, l'action des collectivités locales en matière de réduction des GES et d'adaptation au changement climatique. Tour d'horizon des principaux changements.

De nouvelles possibilités de dérogations aux règles du PLU

Plan Local d’Urbanisme (PLU), dérogations
Les nouvelles possibilités de dérogations aux règles du PLU instaurées par la loi Climat visent à accroître l'offre de logements, favoriser les constructions sur des friches ou encore végétaliser les façades. Elles multiplient les possibilités, pour l'autorité qui délivre les autorisations d'urbanisme, d'octroyer, sur décision motivée, des dérogations limitées au PLU ou PLUi, dans l’objectif de faciliter ou d’encourager certaines opérations.

• Projets accroissant l’offre de logements

Elle étend le champ d'application de ces dérogations qui ne sont possibles que dans certaines zones caractérisées par un déficit de logements. Désormais, elles peuvent être accordées par le maire ou le président de l’EPCI dans le périmètre d’une Grande opération d’urbanisme (Gou) ainsi que dans les secteurs d’intervention comprenant un centre-ville des Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT).
Ensuite, le législateur ajoute une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.

• Constructions exemplaires sur le plan énergétique

Une nouvelle dérogation est désormais inscrite dans le Code de l’urbanisme afin de permettre au maire, lorsqu’il délivre un PC ou prend une décision sur une DP, de déroger aux règles de hauteur prévues par le PLU pour autoriser des constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale. Il s’agit d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction. Cette mesure vise à encourager l’utilisation de matériaux biosourcés dans la construction. En effet, certains dispositifs, notamment les constructions en bois, nécessitent d’atteindre une hauteur plus importante que ne le ferait une construction édifiée selon un procédé traditionnel.

Un décret en Conseil d’État définira les exigences auxquelles devra satisfaire une telle construction.
 

•  Végétalisation des façades et toitures

Cette nouvelle dérogation aux règles du PLU permet à l’autorité compétente pour délivrer le PC et prendre la décision sur une DP de déroger aux règles relatives à la hauteur et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser.

La dérogation doit être motivée et entrer dans le cadre qui sera fixé par décret en Conseil d'État.
 

• Constructions sur des friches

Afin de faciliter les projets de construction ou de travaux visant à permettre le réemploi de friches, le maire ou le cas échéant, le président de l’EPCI peut, par une décision motivée, déroger aux règles relatives :
- au gabarit (emprise au sol, hauteur), dans la limite d’une majoration de 30 % de ces règles ;
- aux obligations en matière de stationnement.

Cette mesure concerne l’ensemble du territoire, elle n’est pas limitée aux zones denses.
 

• Plus de places pour le stationnement des vélos

La lutte contre l’artificialisation des sols comme nouvel objectif général des collectivités publiques

Urbanisme, artificialisation des sols
Le texte de loi modifie l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme en fixant un nouvel objectif pour l’action des collectivités publiques : « La lutte contre l’artificialisation des sols, avec un objectif d’absence d’artificialisation nette à terme ».
L’article 192 du texte crée un article L.101-2-1 qui définit l’artificialisation comme « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage ».

Le texte modifie les contenus du SRADDET, du PADDUC, du SAR, le SDRIF et le PADD du SCoT pour y inscrire un objectif de réduction du rythme de l’artificialisation des sols par tranche de dix années suivant la promulgation de la loi, avec un objectif définissant l’horizon de zéro artificialisation nette.
Le DOO du SCoT est également modifié pour décliner les objectifs mentionnés dans le PADD en prenant en compte, notamment, les évolutions démographiques ou le potentiel foncier mobilisable dans les espaces déjà urbanisés.

Le texte modifie l’article L.151-5 du Code de l’urbanisme en ajoutant que le PADD du PLU « ne peut prévoir l’ouverture à l’urbanisation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers que s’il est justifié, au moyen d’une étude de densification des zones déjà urbanisées, que la capacité d’aménager et de construire est déjà mobilisée dans les espaces urbanisés. Pour ce faire, il tient compte de la capacité à mobiliser effectivement les locaux vacants, les friches et les espaces déjà urbanisés pendant la durée comprise entre l’élaboration, la révision ou la modification du plan local d’urbanisme et l’analyse. Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI doivent procéder à une analyse des résultats de l’application du plan, au regard notamment des objectifs visés à l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme, neuf ans au plus tard après la délibération portant approbation du Plan Local d’Urbanisme ».
Le même objectif de réduction de l’artificialisation des sols est intégré dans le contenu des cartes communales.

Calendrier d'évolution des documents d'urbanisme

Document d’urbanisme, PLU, SCoT, SRADDET
L’article 194 de la loi précise les modalités et délais d'introduction d'un objectif et d'une trajectoire de réduction de l'artificialisation des sols au sein des documents de planification, si cela n’est pas déjà fait.

• Calendrier

Le dispositif d'intégration commence par les SRADDET qui doivent être modifiés (si besoin) rapidement, la procédure devant être engagée avant le 22 août 2022 et entrer en vigueur au plus tard le 22 août 2023.
Puis, ce sera au tour des SCoT d'évoluer, ou en l’absence de SCoT, du PLU, du document en tenant lieu ou de la carte communale, pour intégrer des objectifs territorialisés de limitation de l'artificialisation des sols. L'échéance pour les SCoT est fixée au 22 août 2026.
Les objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain devront être intégrés dans les PLU et les cartes communales avant le 22 août 2027, que le territoire soit ou non couvert par un SCoT.

Remarque : une exception est néanmoins prévue pour les SCoT approuvés postérieurement au 22 août 2011 qui comportent déjà des objectifs chiffrés de réduction de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’au moins un tiers par rapport à la consommation réelle observée au cours de la période décennale précédant l’arrêt du projet de document lors de son élaboration ou de sa dernière révision.

• Sanctions

L’entrée en vigueur du SCoT modifié ou révisé avant le 22 août 2026 conditionne les ouvertures à l’urbanisation. Au-delà de cette date, elles seront suspendues jusqu’à l’entrée en vigueur du schéma révisé ou modifié sur les territoires suivants :
- pour les communes couvertes par un PLU ou PLUi, dans les zones AU délimitées après le 1^er juillet 2002 ainsi que les zones A et N ;
- pour les communes sous le régime de la carte communale, dans les secteurs non constructibles ;
- en cas d’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU), dans les secteurs hors partie urbanisée.

En cas de non-respect de l'échéance du 22 août 2027 pour l'évolution des PLU et cartes communales, aucune autorisation d’urbanisme ne pourra être délivrée, dans une zone AU du PLU ou dans les secteurs de la carte communale où les constructions sont autorisées, jusqu’à l’entrée en vigueur du document modifié ou révisé.

L’ajout du critère d’absence d’artificialisation des sols pour l’attribution des autorisations d’exploitation commerciale    

Artificialisation, commerce
La loi Climat ajoute l’absence d’artificialisation des sols au nombre des critères d’attribution des Autorisations d’Exploitation Commerciale (ci-après « AEC ») prévus à l’article L.752-6 du Code de commerce.
Les dispositions de l’article L.752-6 du Code de commerce définissent les critères susceptibles de fonder un refus d’AEC. L’article 215 de la loi commentée y ajoute un V énonçant notamment que :
« L’autorisation d’exploitation commerciale ne peut être délivrée pour une implantation ou une extension qui engendrerait une artificialisation des sols, au sens du neuvième alinéa de l’article L.101-2-1 du Code de l’urbanisme […] ».

Des exceptions sont toutefois prévues, une autorisation peut être délivrée si le pétitionnaire démontre dans l’étude d’impact que son projet s’insère en continuité avec les espaces urbanisés dans un secteur au type d’urbanisation adéquat, qu’il répond aux besoins du territoire et qu’il obéit à l’un des critères suivants :
-    l’insertion du projet dans le secteur d’intervention d’une opération de revitalisation de territoire ou dans un quartier prioritaire de la ville ;
-    l’insertion du projet dans une opération d’aménagement au sein d’un espace déjà urbanisé, pour favoriser notamment la mixité fonctionnelle du secteur concerné ;
-    la compensation par la transformation d’un sol artificialisé en sol non artificialisé ;
-    l’insertion au sein d’un secteur d’implantation périphérique ou d’une centralité urbaine identifiés dans le document d’orientation et d’objectifs du SCoT entré en vigueur avant la publication de la loi Climat ou au sein d’une zone d’activité commerciale délimitée dans le règlement du PLUi entré en vigueur avant la publication de la même loi.

Seuls les projets suivants sont toutefois susceptibles de bénéficier des dérogations ainsi prévues à l’application du critère d’absence d’artificialisation des sols :
-    la création d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial d’une surface de vente inférieure à 10 000 m² ;
-    l’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial dès lors que la surface de vente totale dudit magasin ou ensemble commercial reste inférieure à 10 000 m² ;
-    l’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 10 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet, dans la limite d’une seule extension par magasin ou ensemble commercial et sous réserve que l’extension de surface de vente soit inférieure à 1 000 m².

En outre, pour tout projet d’une surface de vente supérieure à 3 000 m² et inférieure à 10 000 m², l’article L. 752-6 du Code de commerce prévoit que la dérogation ne sera accordée qu’après avis conforme du représentant de l’Etat.
Les modalités d’application de ce nouveau dispositif ainsi que les projets susceptibles d’être considérés comme engendrant une artificialisation des sols seront précisés par décret.

Verdissement de la commande publique

Commande publique, marchés publics

• Utilisation de matériaux biosourcés ou bas-carbone

À compter du 1^er janvier 2030, l'usage des matériaux biosourcés ou bas‑carbone intervient dans au moins 25% des rénovations lourdes et des constructions relevant de la commande publique.
Un décret en Conseil d’État viendra préciser les modalités d’application de cet article, en particulier la nature des travaux de rénovation lourde et les seuils au‑delà desquels l’obligation est applicable aux acheteurs publics.

• Mise à disposition des acheteurs publics d'outils opérationnels d'analyse du cycle de vie

La loi prévoit qu'au plus tard le 1^er janvier 2025, l'État mette à la disposition des pouvoirs adjudicateurs des outils d'analyse du coût du cycle de vie des biens pour les principaux segments d'achat. Ces outils intègrent le coût global lié notamment à l’acquisition, à l’utilisation, à la maintenance et à la fin de vie des biens ainsi que, lorsque c’est pertinent, les coûts externes supportés par l’ensemble de la société, tels que la pollution atmosphérique, les émissions de gaz à effet de serre, la perte de la biodiversité ou la déforestation.

• Prise en compte des caractéristiques environnementales de l’offre

Le principe selon lequel le marché est attribué à l’offre « économiquement la plus avantageuse sur la base d’un ou plusieurs critères objectifs, précis et liés à l’objet du marché ou à ses conditions d’exécution », est modifié pour préciser qu’« au moins un de ces critères prend en compte les caractéristiques environnementales de l’offre ». Il leur revient ainsi de déterminer le critère qui leur paraît le plus approprié au regard des caractéristiques du contrat concerné. En pratique, cette évolution interdit le recours au critère unique du prix. Ainsi, si l'acheteur fait le choix de ne retenir qu'un seul critère de sélection, seul le critère unique du coût global intégrant nécessairement des considérations environnementales pourra désormais être retenu. C’est l’article 2152-7 du Code de la commande publique qui est concerné et dont la date de modification sera fixée par décret, au plus tard dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi.

La création d’une étude du potentiel de changement de destination

Urbanisme, changement de destination
L’article 224 du texte crée un article L.122-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :
« Préalablement aux travaux de construction d’un bâtiment, il est réalisé une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution de celui‑ci, y compris par sa surélévation. La personne morale ou physique chargée de la réalisation de cette étude remet au maître d’ouvrage un document attestant sa réalisation. Le maître d’ouvrage transmet cette attestation aux services de l’État compétents dans le département avant le dépôt de la demande de Permis de Construire ».
Cette étude du potentiel de changement de destination est également rendue obligatoire pour les travaux de démolition nécessitant la réalisation du diagnostic mentionné à l’article L.126-34 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Les nouvelles obligations créées par l’article 224 du texte entrent en vigueur le 1^er janvier 2023.

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Précision sur le champ du DPU en carte communale

Carte communale, droit de préemption
Il n'est pas possible d'instaurer un droit de préemption urbain sur un périmètre incluant les parties bâties d'une zone naturelle située en zone inconstructible d'une carte communale.

Le Ministère de la cohésion des territoires a été interrogé sur le champ d'application géographique du Droit de Préemption Urbain (DPU) et, plus précisément, sur la possibilité d'y inclure des périmètres bâtis situés en zone naturelle de la carte communale.

A cette question qui intéresse principalement les communes rurales situées dans des zones à faible densité, le ministre répond par la négative : « le DPU peut être institué, par délibération sur tout ou partie des zones U et AU délimitées dans le PLU. Sont donc exclues du champ d'application de ce dispositif les zones naturelles et les zones agricoles. Pour les communes qui sont régies par une carte communale, le code de l'urbanisme prévoit la possibilité d'instituer un droit de préemption dans un ou des périmètres délimités par la carte. Si la carte communale est un document d'urbanisme simplifié, qui permet principalement de délimiter, d'un côté, des secteurs constructibles et, de l'autre, des secteurs non constructibles, généralement des zones naturelles, en renvoyant, pour les règles de constructibilité au règlement national d'urbanisme, il ne saurait y avoir deux applications différenciées d'un droit de préemption, selon que la commune est régie par un PLU ou par une carte communale. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'instaurer un droit de préemption au titre de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme incluant les parties bâties d'une zone naturelle située en zone non constructible d'une carte communale. »

La règle des 100 m entre les bâtiments à usage agricole et les habitations est-elle obligatoire ?

PLU, bâtiments agricoles
A cette question posée par madame la députée, voici ce que répond le ministère de l’Agriculture et de l’Alimentation : L’article L.111-3 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe de règles d’éloignement par rapport aux constructions agricoles, pour la construction d’habitations devant être occupées par des tiers.
Ces règles, appliquées lors de l’instruction des PC à l’exception des cas d’extension des constructions existantes, ont pour objectif de prévenir les conflits de voisinage, et plus largement les risques de remise en cause des activités agricoles, en raison de nuisances sonores, olfactives ou de prospect qui peuvent leur être imputées.

Point important, le Conseil d’Etat, dans une décision du 24 février 2016, confirme le principe de réciprocité, qui veut que les règles de distances imposées aux constructions agricoles par rapport aux habitations occupées par des tiers, s’appliquent également pour l’implantation d’habitations projetées à proximité d’exploitations agricoles existantes.

Il est à noter que l’article L. 111-3 susvisé ne définit aucune distance d’éloignement devant être respectée, par principe, partout en France. Au contraire, il ouvre d’une part, à l’autorité qui délivre l’autorisation de construire, la possibilité de dispositions dérogatoires après avis de la Chambre d’Agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, et d’autre part, rend possible les accords entre les parties concernées.

Projet de grande zone commerciale : le juge relève les éventuelles destructions d’emploi induites

Zone commerciale, emploi, urbanisme
Une fédération de protection de la nature a demandé au Tribunal Administratif d’annuler l’arrêté par lequel le préfet a délivré à une société une autorisation unique (loi sur l’eau, dérogation espèces protégées) pour un projet de parc d’activités commerciales.

Le juge rappelle qu’un projet de travaux, d’aménagement ou de construction susceptible d’affecter la conservation d’espèces animales ou végétales protégées et de leur habitat ne peut être autorisé, à titre dérogatoire, que s’il répond à une raison impérative d’intérêt public majeur. Cependant, le projet ne peut être autorisé que si, d’une part, il n’existe pas d’autre solution alternative satisfaisante et, d’autre part, cette dérogation ne nuit pas au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle. Dans cette affaire, le projet est justifié par les besoins des consommateurs du territoire de la CdC et la nécessité d’éviter l’évasion commerciale vers les villes voisines ainsi que les difficultés de circulation qui y sont liées. Il doit aussi permettre le développement économique et social de la zone par la création d’environ 120 emplois.

Cependant, le juge souligne l’existence de deux zones commerciales principales qui ne sont éloignées que de seulement 10 à 15 minutes en voiture du site envisagé pour le projet en litige. Surtout, le juge relève que si le projet aboutit à la création de 120 emplois, dans un département dont le taux de chômage est très largement inférieur à la moyenne nationale, ce chiffre ne prend pas en compte les éventuelles destructions d’emploi induites au niveau local du fait de l’implantation d’une nouvelle structure dans une zone où existent déjà des commerces, notamment de proximité. Par conséquent, l’édification du centre commercial en litige ne répond pas à une raison impérative d’intérêt public majeur suffisante pour justifier l’atteinte portée par le projet au maintien dans un état de conservation favorable des populations d’espèces protégées dans leur aire de répartition naturelle.

MaPrimeRénov’ : les architectes peuvent réaliser des audits énergétiques    

Architectes, audits énergétiques
Pour rappel, MaPrimeRénov' est un dispositif gouvernemental qui aide les propriétaires et les copropriétaires à financer leurs travaux de rénovation énergétique de leurs habitations. Les audits énergétiques en dehors des cas où la réglementation les rend obligatoires ouvrent droit à la prime de transition énergétique.

Après plusieurs mois d'attente, les sociétés d'architecture ont obtenu le droit de réaliser des audits énergétiques financés par MaPrimeRénov' de maisons individuelles, à la condition qu'un des architectes associés ait suivi une formation Feebat 5a-5b ou DynaMOE 1. Le décret n° 2021-1227, relatif aux conditions de qualification des auditeurs de l'audit énergétique MaPrimeRénov', le permet en effet depuis sa parution le 23 septembre 2021 au Journal Officiel.

En logement collectif, les architectes libéraux et les sociétés d'architecture sont en capacité de réaliser l'audit énergétique des copropriétés de moins de cinquante lots et de plus de cinquante lots avec des systèmes de chauffage ou de refroidissement individuels dont la demande de PC a été déposée après le 1^er juin 2001. Le Code de la construction et de l'habitat empêche cependant les architectes d'intervenir dans des bâtiments d'habitation collectifs de cinquante lots ou plus, lorsqu'ils sont équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de PC est antérieure au 1^er juin 2001.

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Ont été élus :

• Josiane Zambon, maire de Saint-Louis de Montferrand
• Nathalie Zefel, conseillère municipale mairie de Langoiran
• Laurent Debord, délégué générale de la Fédération Française du Bâtiment (FFB)
• Lionel Faye, président de la CdC Portes-entre-deux-Mers, maire de Quinsac
• Jean-Luc Lamaison, maire de Nérigean
• Jean-Guy Perrière, particulier (ex-conseiller départemental et directeur du CAUE de la Gironde)

Ces nouveaux membres du Conseil d’Administration ont siégé pour la première fois au Conseil d’Administration dans la foulée de l’AG afin d’élire avec les 16 autres membres du CA le président de la structure.
Alain Charrier, conseiller départemental (élu à Mérignac) a été réélu, président du CAUE de la Gironde. C’est son second mandat à la tête de l’association.

Alain Charrier, président du CAUE de la Gironde

Lancement du débat public sur la construction du plus grand parc photovoltaïque de France, en Gironde

Environnement, forêt, énergies renouvelables, photovoltaïque
L'État va lancer le 9 septembre un débat public qui doit durer quatre mois sur un projet de parc solaire qui deviendrait le plus grand du pays, au coeur de la forêt landaise. Baptisé Horizeo, ce projet prévoit la construction d'un parc solaire d'une puissance d'un gigawatt sur plus de 1 000 hectares de surface boisée sur le territoire de Saucats.
Le parc alimenterait plusieurs « briques » technologiques : des batteries de stockage d'électricité, une unité de production d'hydrogène vert, un centre de données qui s'étendrait sur 5 hectares et une parcelle dédiée à l'« agrivoltaïsme » (cultures maraîchères sous panneaux solaires) orientée vers la restauration collective du territoire.
Selon Jacques Archimbaud, l'électricité produite sur le site devrait être équivalente à « un quart ou un cinquième de la production d'un réacteur nucléaire » et serait destinée « à des industriels » et non des particuliers, dans le cadre de contrats de gré à gré.
La construction du parc solaire nécessitera le défrichement d'environ 1 000 hectares de forêt dans une zone dédiée actuellement à l'industrie sylvicole. Ce volet devrait être un sujet majeur du débat public qui prendra fin en janvier et a déjà suscité l'opposition au projet du maire EELV de Bordeaux, Pierre Hurmic et du président PS du département, Jean-Luc Gleyze.
Les entreprises porteuses du projet s'engagent toutefois à replanter « au moins 2 000 hectares de forêt » à proximité « des usines de transformation du bois dans le massif forestier des Landes », a expliqué à l'AFP le porte-parole d'Horizeo Mathieu Le Grelle.

Le classement des zones urbaines est-il conditionné à un zonage d’assainissement collectif ?

PLU, règlement, assainissement
A cette question posée par le Sénateur M. Sueur, voici ce que répond le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales :
Les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) relatives à l’assainissement n’étant pas d’ordre public, la collectivité reste libre de définir ou non des règles s’y attachant dans le règlement de son PLU. En outre, il n’existe aucune obligation, dans le PLU, à limiter le classement de zones urbaines ou à urbaniser aux seules zones couvertes par un zonage d’assainissement collectif. L’article L.151-39 prévoit en effet que les conditions de desserte par les voies et réseaux sont fixées à titre facultatif par le règlement du PLU, à l’exception des zones d’urbanisation futures des communes littorales.

Bien sûr, en présence d’un schéma d’assainissement collectif, la collectivité sera nécessairement amenée à assurer la cohérence entre les zones urbaines ou à urbaniser du PLU avec ce dernier. Un PLU qui ne tiendrait pas compte du zonage d’assainissement précité perdrait en lisibilité et gagnerait à évoluer afin de faire figurer, au titre des obligations de raccordement, les différents zonages d’assainissement. D’ailleurs, le règlement du PLU peut lui-même délimiter les zones d’assainissement et, ainsi, concevoir un zonage d’urbanisme et un zonage d’assainissement (qui figurera systématiquement en annexe du PLU) cohérents entre eux.

Le PLU peut réglementer les conditions d'accès par les voies publiques aux terrains privés

PLU, règlement, accès
Le PLU peut limiter le nombre d'accès d'automobiles aux voies publiques et imposer l'accès par une voie présentant un risque moindre pour la circulation.

Les propriétaires doivent pouvoir entrer et sortir des immeubles à pied ou avec un véhicule. L'autorité domaniale ne peut refuser d'accorder un tel accès que pour des motifs tirés de la conservation et de la protection du domaine public ou de la sécurité de la circulation sur la voie publique.
Ainsi, lorsque l'accès à la voie publique avec un véhicule est de nature à mettre en cause la sécurité de la circulation, le maire n'est pas tenu de permettre l'accès en modifiant l'emprise de la voie publique. Toutefois, il ne peut refuser un tel accès sans rechercher si un aménagement léger sur le domaine public, qui serait légalement possible, ne serait pas de nature à permettre de faire droit à la demande dans de bonnes conditions de sécurité.
Aux termes de l'article L.151-39 du Code de l'urbanisme, le PLU peut fixer les conditions de desserte des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements et ainsi préciser les conditions de l'accès à ces terrains par les voies publiques.

Sur le fondement de ces dispositions, le maire s'était opposé à une déclaration de travaux pour l'installation d'un portail permettant l'accès au terrain depuis une voie départementale, la parcelle disposant par ailleurs d'un accès par une voie communale jugée moins risquée.
Le Conseil d'État vient ici valider les dispositions d'un PLU imposant, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l'accès automobile par celle de ces voies présentant une gêne ou un risque moindre pour la circulation et limitant le nombre d'accès automobile.

Un PLU peut-il interdire les constructions nouvelles dans une zone U ?

PLU, règlement
Comme le précise l’article R.151-18 du Code de l’urbanisme : « Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». Un PLU interdisant les constructions nouvelles dans une zone U doit-il donc être considéré comme illégal au motif que cette interdiction contrevient à la vocation principale de cette zone qui est d’être urbanisée ?
Le Conseil d’Etat vient ici de répondre que pas nécessairement, dès lors que cette interdiction est justifiée par le parti d’urbanisme retenu par la collectivité. En l’occurrence ici, il s’agissait de la volonté de la commune de recentrer l’urbanisation et donc de limiter l’extension des zones urbanisées situées en périphérie.

Cet arrêt permet donc aux auteurs d’un PLU de limiter l’extension de zones urbaines existantes, dès lors que cela correspond à un parti d’urbanisme clairement affiché dans le document.

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Appréciation des règles d’urbanismes et périmètre de lotissement

PLU, lotissement
Pour rappel, en application des dispositions de l’article R. 441-1 du Code de l’urbanisme en ce qui concerne les demandes de Permis d’Aménager (PA) et de l’article R. 441-9 du même code s’agissant des Déclarations Préalables (DP) de division, le pétitionnaire a la possibilité de déterminer le périmètre du lotissement à une partie seulement de l’unité foncière.

Compte tenu de ces dispositions, la Cour Administrative d’appel de Marseille estime que les dispositions d’urbanisme ne peuvent s’opposer au reliquat de l’unité foncière non intégré dans le lotissement, quand bien même elles seraient méconnues.
Ainsi : « Dans l’hypothèse où la demande de permis d’aménager ou la déclaration préalable porte sur la création d’un lotissement dont le périmètre n’inclut pas les parties déjà bâties de l’unité foncière concernée, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de la seule partie de l’unité foncière comprise dans le périmètre du lotissement projeté. »
Dans cette affaire, le requérant estimait qu’après la division sollicitée dans le cadre de la DP, la construction existante sur le reliquat non compris dans le périmètre du lotissement méconnaitrait la règle de l’article UC7 concernant l’implantation par rapport aux limites séparatives.
Appliquant le raisonnement précité, la cour juge inopérant le moyen et rejette le recours.

Les projets d’aménagement doivent intégrer la protection des arbres

Autorisation d’urbanisme, protection environnementale, arbres
Le Conseil d’Etat a rendu un avis à la demande du Tribunal Administratif de Rennes, saisi par deux associations de protection de l’environnement. Celles-ci demandaient l’annulation d’un arrêté municipal qui accordait à la métropole de Rennes un Permis d’Aménager (PA) la voirie d’une avenue qui prévoyait l’abattage de quatre arbres dans le cadre du projet.
Le Code de l’environnement interdit d’abattre ou même de porter atteinte aux allées d’arbres en bordure de voies. Une donnée à ne surtout pas oublier lorsque l’on instruit une autorisation d’urbanisme.
La loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité a introduit dans le Code de l’environnement un nouvel article L.350-3 qui interdit justement d’abattre ou de porter atteinte à un ou plusieurs arbres composant une allée le long des voies de communication. Cet article reconnaît en particulier la nécessité de protéger certaines allées d’arbres, tout en prévoyant des dérogations, dont font notamment partie les besoins de projets de construction. Dans tous les cas, l’abattage ou l’atteinte portée à un ou plusieurs de ces arbres devra donner lieu à des mesures compensatoires locales.
Le tribunal se demandait comment le service instructeur devait articuler ces dispositions avec l’instruction de la demande de permis d’aménager.
Pour le Conseil d’Etat, ce permis vaut bien octroi de cette dérogation. Cela implique qu’au niveau de l’instruction, il faudra veiller à ce que cette atteinte soit effectivement nécessaire au projet et que le pétitionnaire ou le maître d’ouvrage ait bien prévu des mesures de compensation appropriées et suffisantes. Le juge y veillera, même s’il ne s’agit que de quatre arbres.

Annulation totale du PLUi-H de Toulouse Métropole

PLU, consommation foncière
Une méthode mal calibrée pour calculer la consommation foncière conduit à faire tomber un document d’urbanisme couvrant un territoire de près de 800 000 habitants.
Le PLUi-H de Toulouse Métropole a été annulé dans son ensemble par le Tribunal Administratif (TA) de Toulouse, sans modulation dans le temps, en raison notamment de la méthode de calcul mise en œuvre pour apprécier la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers sur les dix années précédant son approbation, qui aurait conduit à la surestimer. Quant aux objectifs de consommation foncière prévus par le PADD, ils auraient été, d’une part, « mal calibrés » en raison de l’utilisation de données obsolètes et, d’autre part, insuffisamment justifiés.

Lors du diagnostic initial, et faute d’éléments d’information suffisants sur la consommation foncière entre 2014/2018, une projection sur cette période a été réalisée à partir des données de 2007/2013 pour satisfaire aux exigences de l’art. L.151-4 du Code de l’urbanisme. Certains requérants ont cependant reproché aux auteurs du PLUi-H de ne pas avoir ajusté la projection établie pour 2014/2018 à l’analyse de la consommation réalisée en 2016 dans le cadre de la révision du SCoT, dont les résultats auraient été publiés avant l’arrêt du projet du PLUi-H, alors même qu’elle faisait ressortir « une consommation moyenne inférieure de plus de 38% à celle qui avait été retenue pour l’extrapolation initiale ».
En dépit des difficultés auxquelles sont confrontés les auteurs de PLUi-H dans la collecte et le traitement des données relatives à la consommation foncière, le juge administratif a estimé que l’analyse du SCoT de 2016 aurait dû être prise en considération dans la version arrêtée du PLUi.
Pour aboutir à l’annulation du PLUi-H, le TA de Toulouse a retenu les éléments suivants :

• PADD : la modération de la consommation foncière sur le territoire a été fixée à 10 % par rapport à la consommation analysée sur la seule période observée (allant de 2007 à 2013), sans prendre en compte les données récentes de la période 2014 à 2018, ni même le justifier. De plus, la méthode de calcul des besoins en foncier est fondée sur des indicateurs obsolètes et est insuffisamment expliquée.
• Rapport de présentation : une insuffisance dans l’explication de la méthode utilisée pour réaliser l’extrapolation de la consommation foncière estimée entre 2014 et 2018 sur le territoire, alors même que des données plus récentes et contradictoires étaient disponibles.
• Compatibilité avec le SCoT : si le tribunal relève en première analyse que la consommation foncière retenue dans le PLUi-H apparaît compatible avec le SCoT, il considère en définitive que tel n’est pas le cas dès lors que les méthodes de calcul pour chacun des deux documents n’étaient pas les mêmes.
• Comptabilisation des zones U : le PLU aurait dû comptabiliser les espaces libres en zone U dans les projections de consommation en sus des zones UA, ce qui n’a pas été fait.

Les demandes d'autorisation environnementale échappent au sursis à statuer dans l'attente du futur PLU

Autorisation environnementale, sursis à statuer
Une société dépose en préfecture un dossier d'autorisation unique pour l'implantation et l'exploitation d'un parc éolien composé de six aérogénérateurs et deux postes de livraison. La demande, effectuée en application de l'ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014 relative à l'expérimentation d'une autorisation unique en matière d'installations classées, est dans un premier temps implicitement rejetée. Mais dans un second temps, le préfet retire cette décision et sursoit à statuer au regard du PLU en cours d'élaboration, en application de l'article L.153-11 du Code de l'urbanisme. La société demande alors à la Cour Administrative (CA) d'appel d'annuler la décision de sursis, suspendue par le juge des référés.
Le préfet pouvait-il surseoir à statuer lors de l'élaboration d'un PLU sur une demande d'autorisation portant sur un projet soumis à la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement ?
Interrogé par la Cour Administrative d'appel de Bordeaux, le Conseil d'État répond par la négative, dans un avis du 9 juillet 2021.
Le Conseil d'État précise qu'il ne peut être opposé « qu'aux demandes d'autorisations relevant du livre IV du code de l'urbanisme, auxquelles renvoie expressément l'article L.153-11 du même code. Il n'est, par suite, pas possible d'opposer un sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 153-11 à une demande d'autorisation environnementale, laquelle n'est pas régie par le livre IV du code de l'urbanisme. En revanche, si la réalisation de l'activité autorisée par cette autorisation suppose également la délivrance d'un permis de construire, l'autorité compétente pourra, sur le fondement de l'article L.153-11, opposer un sursis à statuer sur la demande de permis de construire lorsque le projet objet de la demande est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ».

Il n'est donc pas possible d'opposer un sursis à statuer sur le fondement de l'article L.153-11 du Code de l'urbanisme à une demande d'autorisation environnementale, qui n'est pas régie par le titre IV du Code de l'urbanisme.

Que doit faire la commune lorsque son PLU est partiellement annulé ?

PLU, contentieux, procédure
Lorsque le juge administratif procède à l’annulation partielle d’un PLU, l’article L.153-7 du Code de l’urbanisme précise que
« l’autorité compétente élabore sans délai les nouvelles dispositions du plan applicables à la partie du territoire communal concernée par l’annulation ». Se pose alors la question de la procédure devant être utilisée par la collectivité pour définir les nouvelles dispositions du PLU.
Le Conseil d’Etat précise que, même si l’annulation partielle du PLU a pour effet de remettre en vigueur les dispositions d’urbanisme antérieurement applicables, cette circonstance ne dispense pas la collectivité de définir de nouvelles dispositions ayant vocation à se substituer à celles sanctionnées par le juge. Et l’élaboration de ces nouvelles dispositions doit être effectuée conformément aux règles de procédure gouvernant l’évolution des PLU, telles qu’elles sont prévues par les articles L.153-31 et s. du Code de l’urbanisme.
Pour définir les nouvelles règles du PLU qui viendront remplacer celles annulées par le juge, la collectivité doit donc recourir aux procédures « classiques » qui permettent de faire évoluer son document d’urbanisme, à savoir soit la procédure de modification, soit la procédure de révision.
Mais comme le précise le Conseil d’Etat, la collectivité pourra utiliser certains éléments de la procédure précédemment menée si ces derniers n’ont pas été censurés par la décision ayant procédé à l’annulation partielle du document d’urbanisme.

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Mise à jour des dispositions réglementaires du SCoT
pour une meilleure lisibilité du projet stratégique

SCoT, évaluation environnementale
Le décret n°2021-639 du 21 mai 2021 met à jour la partie réglementaire du Code de l'urbanisme relative au contenu des SCoT, à leur structure et à leur périmètre pour prendre en compte l’ordonnance relative à la modernisation des SCoT prévue par la loi Elan. L’objectif est d'accroître la cohérence entre les thématiques traitées et de rendre plus lisible le projet stratégique.

Le PADD est remplacé par le Projet d’Aménagement Stratégique (PAS), qui coexiste avec le Document d’Orientations et d’Objectifs (DOO). Les éléments constituant le rapport de présentation - y compris le rapport environnemental qui fait état de la démarche d’évaluation environnementale - passent en annexe. En cas de révision, de modification ou de mise en compatibilité du SCoT, les annexes sont complétées par l'exposé des motifs des changements apportés.
Seuls les EPCI ou les groupements de collectivités territoriales compétents peuvent dorénavant initier l'élaboration d'un SCoT. Si plusieurs départements sont concernés par un projet de SCoT commun, c’est un arrêté conjoint des préfets des départements intéressés qui délimite le périmètre.
Dans le cadre de l’élaboration, la révision ou la modification d’un SCoT, lorsqu’une réduction des espaces agricoles ou forestiers est prévue, la Chambre d’Agriculture, l’Institut National de l’Origine et de la Qualité dans les zones d’appellation d’origine contrôlée et le Centre national de la Propriété Forestière disposent désormais de 3 mois pour formuler leur avis contre 2 mois précédemment.

Quand le périmètre du SCoT inclut des communes littorales, le diagnostic du territoire doit désormais décrire les conditions de l'utilisation de l'espace marin et terrestre du littoral, les perspectives d'évolution de ce milieu et la justification des orientations retenues, en matière de développement, de protection et d’équipement.

Quelles règles s’appliquent à la construction d’un mur d’ornement ?

Réglement d'urbanisme, PLU
Un maire ne s’est pas opposé à la Déclaration Préalable (DP) de travaux déposée pour la réalisation d’un mur d’ornement. Mais le propriétaire de la parcelle voisine de celle d’implantation de ce mur, demande l’annulation de cet arrêté.
Question : dans le cas d’un mur d’ornement, doit-on seulement appliquer les règles du PLU relatives aux clôtures, ou bien les règles générales des constructions ?

Le juge explique que sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d’un mur, les seules dispositions du règlement d’un PLU édictées spécifiquement pour régir leur situation. En effet, ces articles permettent au règlement du PLU de prévoir des dispositions concernant les caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’ensemble des règles du règlement du PLU applicables aux constructions.

Le juge rajoute qu’un mur qui a pour fonction de fermer l’accès à tout ou partie d’une propriété peut constituer une clôture, même s’il n’est pas implanté en limite de propriété. Ici, le mur d’une longueur de 6m qui fait l’objet de la décision en litige est implanté à seulement quelques dizaines de centimètres en retrait de la limite séparative. Il a pour fonction de fermer l’accès à une partie de la propriété et constitue ainsi une clôture. Donc le service instructeur devait seulement y appliquer les dispositions du règlement PLU édictées spécifiquement pour régir la situation des clôtures.

Les lotissements doivent respecter toutes les règles d’urbanisme

Lotissement, règlement, PLU
La Cour administrative d’appel de Lyon rappelle que les lotissements doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le Code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière.

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 16 mars 2021, une société s’est vu refuser une demande de Permis d’Aménager (PA) par le maire de la commune d’Albigny-sur-Saône. Pour le maire, en effet, les voies internes du lotissement présentaient une largeur de chaussée inférieure à 2,50m alors que le PLU prévoyait que « les voiries nouvelles doivent disposer d’une largeur de la chaussée, hors stationnement, d’au moins 4,50 mètres ». Dès lors que la voirie interne du lotissement présentait une largeur inférieure à 4,50m, le maire a considéré que l’autorisation d’urbanisme sollicitée, en l’espèce un PA, ne pouvait pas être délivrée.

La Cour administrative d’Appel de Lyon censure le raisonnement du Tribunal Administratif ayant annulé le refus de permis et déclare : « Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises. »
Et de conclure : « la voie nouvelle créée en vue de desservir les différents lots envisagés présente une largeur de chaussée de seulement deux mètres cinquante. Ses caractéristiques ne sont ainsi pas conformes aux dispositions du point 3.2.2.2 de l’article 3UE du règlement du PLU métropolitain, lesquelles ont vocation à s’appliquer à la voie de desserte d’un projet de lotissement. »

Le classement au PLU d’une parcelle « officieusement » agricole

PLU, zone agricole
La requérante conteste le classement de ses parcelles en zone agricole par le PLU de la commune.
Les auteurs d’un PLU déterminent le parti d’aménagement à retenir en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir et fixent en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif que si elle est entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

Le juge va se prononcer sur l’usage actuel des parcelles en question, leur situation, et le parti d’aménagement des auteurs du PLU. Ici, une photographie et un constat d’huissier démontrent que les parcelles en cause forment une prairie d’une superficie d’1,2 hectare utilisée comme pâture ou pour produire du foin. L’usage agricole de ces parcelles est ainsi établi, même si elles n’ont fait l’objet d’aucune déclaration au titre d’une telle activité et même si la requérante n’est pas enregistrée comme exploitante agricole et n’a accordé aucun bail sur ces terrains. A l’ouest, seul un secteur triangulaire classé en zone U2 sépare les parcelles en litige d’une vaste zone agricole cultivée et au nord-ouest et au nord-est, ces parcelles sont voisines de parcelles classées en zone naturelle pour préserver l’entrée de bourg et le parc du château.

Enfin, les auteurs du PLU ont affirmé leur volonté de « lutter contre la consommation d’espaces naturels ». Ils ont classé en zone naturelle ou agricole de nombreux secteurs qui étaient classés en zone constructible dans la carte communale précédant l’adoption du PLU. Ont été classés en zone agricole « l’ensemble des terrains qui n’étaient pas urbanisés et directement en relation avec l’activité agricole », ce qui correspond à la situation des parcelles en question.

Il n’y avait pas d’erreur manifeste d’appréciation du classement.

Une mise en demeure de démolir… peut parfois ne pas être à motiver

Démolition, mise en demeure
La Cour administrative d’appel de Marseille vient préciser qu’une décision par laquelle l’autorité gestionnaire du domaine public maritime met en demeure un occupant de ce domaine, à qui l’autorisation d’occupation temporaire n’a pas été renouvelée, de démolir tous les ouvrages qui y sont établis en application de la disposition expresse contenue dans la dernière autorisation délivrée faisant obligation à son bénéficiaire de remettre les lieux en l’état primitif si l’administration l’exige, n’impose par elle-même aucune obligation de motivation, la source des contraintes que l’occupant se voit obligé de respecter se trouvant dans le Code général de la propriété des personnes publiques ainsi que dans l’autorisation d’occupation temporaire dont il a bénéficié.

Dès lors, la Cour en conclut que ladite mise en demeure, qui constitue une simple mesure visant à la préservation de l’intégrité du domaine public maritime, n’entre ainsi dans aucune des catégories mentionnées du Code des relations entre le public et l’administration et n’avait donc pas à satisfaire aux exigences de motivation prévues par ces dispositions.

Veille juridique juin 2021

Ces collégiens, éco-délégués, ont tous des motivations différentes mais un même intérêt pour le réchauffement climatique et la botanique. « Je me suis présenté pour faire plaisir à la planète », explique ainsi Enzo, élève de 6^e, quand Océane, élève de 4^e avoue un intérêt prononcé pour « les fleurs ». Quel que soit leurs motivations, l’attrait pour l’environnement est indéniable et les questions sont nombreuses quand l’équipe du CAUE vient à leur rencontre lors d’atelier.

Ilot de fraîcheur et gestion différenciée

En ce mercredi matin de début juin, paysagiste et ingénieure écologue du CAUE sont présents au collège pour une visite commentée du parc de l’établissement. Première étape, ressentir la différence entre espace ombragé et espace ensoleillé, car même à 10h du matin, la différence de température est significative. Le concept d’îlot de fraîcheur fait alors sens pour les éco-délégués.

A l’ombre des arbres, ils observent ensuite l’évolution du sous-bois du parc se trouvant dans la cour du collège.
En décembre dernier, ils avaient planté des cyclamens et appris que pour une bonne régénération des sols il est important de ne pas trop les fouler. Six mois plus tard, les éco-délégués constatent que là où personne n’a piétiné le sol, la nature reprend ses droits.

Jardins à la française ou jardins à l’anglaise

Direction le parc Bourran, un ancien domaine aménagé par l’homme pour parler histoire des jardins et de leurs conceptions. Jardins à la française, jardins à l’anglaise, les différences de traitements de ces jardins interpellent les collégiens. Et c’est unanime, les jardins à l’anglaise, plus « libres » remportent l’adhésion.

Impact de l’homme

Sur le chemin qui serpente autour du parc, à l’ombre des arbres plus que centenaires, les éco-délégués constatent l’impact de l’homme :  le piétinement, le tassement des sols sur les parcours sauvages, etc. Des collégiens particulièrement sensibles à ces observations : « Comprendre comment pousse la forêt, c’est ça qui m’intéresse, explique Alice, éco-délégué de 6^e. J’aime bien quand on parle d’écologie, parce que ça me touche. » « C’est intéressant de comprendre le fonctionnement, comment faire avec les arbres, souligne Enzo (6^e). On apprend comment et pourquoi planter, c’est important pour l’avenir ».

Espèces invasives

Ils apprennent aussi qu’il existe des espèces dites invasives comme les lauriers, qui pullulent dans le sous-bois et empêchent d’autres espèces de pousser. La souche d’un arbre mort est l’occasion d’expliquer le cycle de vie des arbres, quand les anciens meurent les nouveaux prennent le relais, d’où l’importance de bien gérer ces espaces pour ne pas dénaturer les lieux. Les souches servent aussi de refuge à de nombreuses espèces d’insectes favorisant la biodiversité.

Toute cette chaîne de nature vertueuse est primordiale pour l’environnement, ce dont on bien conscience ces élèves tous sensibilisés à ce sujet. « C’est intéressant de comprendre le fonctionnement de la nature, parce que plus tard, avec le réchauffement climatique, ça va être compliqué, affirme Soren, élève de 3^e. Ces ateliers nous expliquent ce qu’on peut faire, comment agir. » Sa camarade de 4^e, Marion abonde en son sens : « C’est maintenant qu’il faut qu’on fasse quelque chose. »

Des actions à mettre en place

Ce club nature fait l‘objet d’un suivi en classe. « Ils restituent devant leur classe, durant 5 à 10 minutes ce qu’ils ont fait et appris durant ces ateliers et peuvent répondre aux questions, précise Emeline Guillaume, la professeure en charge de ce club nature. Moi-même je fais un compte-rendu que je présente à mes collègues. Ensuite, on se réunit avec les éco-élèves pour proposer des actions à la direction du collège, des choses à mettre en place. »

L’accompagnement du CAUE est ici à deux niveaux et souligne bien la complémentarité de ses missions, sensibiliser et conseiller. Encadrement et action pédagogique avec le club nature du collège, mais aussi conseil pour une meilleure gestion du parc de la cour et son futur aménagement auprès de la direction collégiale. L’action du CAUE est complète et s’inscrit dans l’avenir.

Jurisprudence « Dérogations espèces protégées » :
le critère d'absence d'alternative satisfaisante au cœur de la décision de justice

Biodiversité - Energie
Des riverains et des associations de défense de l’environnement et des paysages ont demandé au Conseil d’Etat d’annuler l’installation d’un parc éolien de 16 éoliennes dans la forêt de Lanouée (Morbihan). Le Conseil d’État a observé que ce projet répond à un intérêt public majeur, car il permettra d’approvisionner en électricité 50 000 personnes par des énergies renouvelables, et ce, dans une région où la production électrique est très faible. Situées à une distance raisonnable des habitations, les éoliennes ne seront en outre pas installées dans des espaces classés ou protégés.
Pour juger, qu'il n'existait pas d'autre solution satisfaisante, la Cour Administrative d’appel de Nantes a en effet relevé en 2019 :
- que la société porteuse du projet litigieux, avait envisagé plusieurs types d'énergies renouvelables et plusieurs implantations possibles avant de retenir la forêt de Lanouée,
- qu'aucune pièce du dossier ne mettait en évidence une solution alternative qui aurait été ignorée.
Pour ces raisons, par une décision du 15 avril 2021, le Conseil d’État précise sa jurisprudence en matière de dérogation à l'interdiction de destruction d'espèces protégées et confirme les arrêts de la cour administrative d’appel de Nantes qui avaient déjà validé l’autorisation du projet par le préfet.

Pour rappel, une dérogation ne peut être accordée que si le projet répond à une raison impérative d'intérêt public majeur, dans l'intérêt de la santé et de la sécurité publiques, y compris de nature sociale ou économique, et si la dérogation ne nuit pas au maintien dans un état de conservation favorable des populations des espèces concernées et qu'il n'existe pas d'autres solutions satisfaisantes (article L.411-2 du Code de l’environnement).

Pour une meilleure prise en compte des incidences environnementales dans les projets d’aménagements

Impact environnemental - Aménagement
Pour rappel, l’article R122-2 du Code de l’environnement soumet certains types de projets à évaluation environnementale, systématique ou après examen au cas par cas par le préfet. Il s’agit de projets répondant à certains critères et seuils réglementaires, qui relèvent d’une ou plusieurs rubriques énumérées au tableau annexé au présent article. Le décret n°2018-435 du 04 juin 2018 a modifié certaines catégories de projets, plans et programmes relevant de l’évaluation environnementale. Ainsi par exemple, ce décret a précisé les critères de soumission à évaluation environnementale les « Equipements sportifs, culturels ou de loisirs et aménagements associés » en établissant le seuil d’examen au cas par cas à une capacité d’accueil de 1000 personnes et à une surface de 4 ha pour les aménagements associés. Un projet relevant de cette rubrique échappe donc à l’examen au cas par cas par le préfet s’il présente une capacité inférieure à 1000 personnes.

L’association France Nature Environnement (FNE) a demandé au juge administratif d’annuler cette modification du tableau de la nomenclature annexée à l’article R122-2 au motif qu’un projet pouvait présenter, en fonction de son contexte, des incidences notables sur l’environnement et la santé humaine, sans pour autant atteindre les seuils réglementaires de l’article R122-2. A titre d’exemple, l’impact environnemental d’un projet de construction est quasiment nul dans un espace déjà totalement urbanisé. A contrario, cet impact peut être très important – à surface aménagée égale – dans un espace naturel.
Dans son arrêté du 15 avril 2021, la Haute juridiction administrative a confirmé la position de FNE, en jugeant illégal ce tableau car ne prévoyant aucun mécanisme qui permettrait de soumettre à une évaluation environnementale, si nécessaire, des projets qui, bien que se trouvant en-deçà des seuils qu’il fixe, risqueraient d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine.

En complément de cette décision, le Conseil d’Etat a accordé au Premier Ministre et au Gouvernement un délai de 9 mois pour établir de nouveaux critères, plus sévères, de soumission des projets d’aménagement à évaluation environnementale. Ces modifications seront susceptibles d’impacter les projets de création ou d’extension de sites.

Quand le PLU entre-t-il en vigueur ?

Planification - PLU
Pour les communes couvertes par un SCoT, le Conseil d’Etat vient apporter la réponse suivante : lorsqu’il y a eu publication ET transmission au représentant de l’Etat.
Ces deux conditions sont cumulatives. Il n’y a donc pas besoin d’attendre la fin de la période d’un mois prévue par ce régime. Donc si l’une de ces deux formalités (publication OU transmission au contrôle de légalité) a tardé, cela retarde d’autant l’entrée en vigueur du PLU, lequel ne sera exécutoire qu’à compter de la date la plus tardive de ces deux étapes.

Il résulte des articles R. 123-24 et R. 123-25 du Code de l’urbanisme que cette délibération doit faire l’objet d’un affichage pendant un mois et que cet affichage doit être mentionné de manière apparente dans un journal diffusé dans le département.
Il aurait pu résulter de cela que, soit le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse suffiraient, soit qu’il faudrait attendre la fin du délai de publication d’un mois.

Mais ce n’est pas ce que retient le Conseil d’Etat, qui juge que ces procédures sont « sans incidence sur la détermination de la date d’entrée en vigueur du PLU » et qui pose donc le principe suivant : « Dans les communes couvertes par un schéma de cohérence territoriale (SCoT) approuvé, la délibération approuvant un plan local d’urbanisme (PLU) entre en vigueur dès lors qu’elle a été publiée et transmise au représentant de l’Etat dans le département. Elle est ainsi exécutoire à compter de la date la plus tardive entre la date de publication et la date de transmission au représentant de l’Etat. »

Isolation des combles : fin des « offres à 1 euro » dès cet été

Rénovation énergétique - Aides financières
Un arrêté du 13 avril 2021 met fin, de façon anticipée, au coup de pouce octroyé pour l'isolation des combles et planchers, tout en adoptant une aide similaire à titre transitoire. En sens inverse, d'autres coups de pouce sont prorogés de 4 ans. Selon le ministère de la transition écologique, l'objectif de ce texte est de recentrer les bonifications de CEE sur les travaux poursuivant un objectif de décarbonation renforcée. Sont prolongés jusqu'au 31 décembre 2025, les coups de pouce versés :
- pour le remplacement d’un chauffage recourant aux énergies fossiles (fioul et gaz) par un équipement utilisant des énergies renouvelables,
- pour la rénovation performante des logements (maisons individuelles et bâtiments résidentiels collectifs).
Les aides financières peuvent être accordées aux opérations engagées jusqu'au 31 décembre 2025 et achevées au plus tard le 31 décembre 2026.

Afin de favoriser les rénovations énergétiques plus ambitieuses, selon le ministère, les coups de pouce pour l’installation de chaudières gaz très performantes et de radiateurs électriques performants prendront fin le 1^er juillet prochain, avec 6 mois d'avance sur le calendrier. Les travaux devront être terminés au plus tard le 30 septembre 2021.
Cet arrêt anticipé de bonification des CEE vise également, dans des conditions identiques, le coup de pouce actuel « Isolation ». Il s'agit de mettre fin aux « offres à 1 € » qui ont été commercialisées à grande échelle ces dernières années mais qui ont contribué au développement de pratiques frauduleuses. Les ménages en situation de précarité énergétique ne pourront plus en bénéficier, de leur côté, dans le cadre des opérations engagées à compter du 1^er mai prochain ou achevées à compter du 30 septembre 2021.
Pour éviter un arrêt brutal de certains chantiers de rénovation, un nouveau coup de pouce « Isolation » pour les combles et les planchers est mis en place pour les opérations engagées à compter du 1^er juillet 2021 jusqu'au 30 juin 2022, et achevées au plus tard le 30 septembre 2022, mais dans des conditions moins avantageuses. La bonification est fixée au moins à 12 €/m² d'isolant posé, pour les ménages en situation de précarité énergétique, et 10 €/m² d'isolant, pour les autres ménages.

Sursis à statuer pour préserver le futur PLU : doit-il être déjà publié ?

Planification - PLU
Lors de l'élaboration ou de la révision d'un PLU, la commune dispose de la faculté de surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation d'occupation des sols concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan (art. L.153-11 du Code de l’urbanisme).

Les conditions du sursis visant à préserver l'exécution du futur PLU sont précisées à la fois par la loi et par la jurisprudence.
La première indique à partir de quel stade de la procédure le sursis peut être prononcé. Depuis la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et la citoyenneté, il n'est possible qu'après la tenue du débat sur les orientations du PADD, c'est-à-dire lorsque le projet urbain est véritablement esquissé. De son côté, la jurisprudence a depuis longtemps ajouté une condition relative à l’état d’avancement des travaux d’élaboration du nouveau PLU, de manière à pouvoir apprécier si une construction est ou non de nature à en compromettre l'exécution (ce qui semble correspondre à l'étape du débat sur le PADD).

La question se posait alors de savoir si le projet de plan devait nécessairement être public pour que la commune puisse opposer un sursis. Le Conseil d'État répond par la négative.
Il ne peut être sursis à statuer que « lorsque l'état d'avancement des travaux d'élaboration du nouveau plan permet de préciser la portée exacte des modifications projetées, sans qu'il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public ».

La maison projetée n’est pas nécessaire à l’exploitation de légumes

Logement - Zone agricole - Exploitation agricole
Un habitant a déposé une demande de Permis de Construire pour la réalisation d’un hangar agricole, d’un abri pour matériel agricole et d’un logement pour un exploitant agricole. Le maire le lui a accordé, mais le préfet a demandé au juge des référés du Tribunal Administratif de suspendre l’exécution de ce permis.
La question est de savoir si ce pétitionnaire pouvait faire construire une maison en zone agricole ? D’après le PLU de cette commune, seules les constructions à usage d’habitation strictement liées et rendues nécessaires à l’exercice ou au maintien de l’exploitation sont autorisées en zone agricole. Pour l’appréciation de la nécessité de la présence d’une habitation dans cette zone et du lien avec l’activité agricole du pétitionnaire, il faut prendre en compte à la fois les caractéristiques et les exigences de son activité et les modalités d’organisation de son exploitation.

Ici, le pétitionnaire est chef d’une exploitation agricole de 2,59 hectares, dont 1,49 hectare en cultures spécialisées, affectée à la culture de courgettes, tomates, épinards, persil, blettes et aubergines. Il réside temporairement à une trentaine de kilomètres du lieu d’exploitation. Mais le juge relève que les contraintes liées aux systèmes de chauffage des serres et d’irrigation d’une part, et les aléas météorologiques, d’autre part, ne nécessitent pas sa présence permanente sur site.
Le requérant invoque des raisons tenant à la sécurité du matériel agricole et des récoles, du fait de vols. Pour le juge, il n’établit ni la réalité de ces faits, ni que seule la construction de son logement sur son lieu d’exploitation serait de nature à assurer la sécurité et le bon fonctionnement de l’exploitation. Par conséquent, il ne justifie pas que la construction envisagée d’une habitation sur place est liée et nécessaire à l’exploitation agricole.

Veille juridique avril 2021

CCMI : devoir de conseil du constructeur sur la nature et
l’importance des travaux de raccordement

Des particuliers concluent un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec plan sous condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison dans les 12 mois. Le constructeur n’obtient pas la garantie de livraison par une insuffisance de marge et de rentabilité de l’opération pour le constructeur.
Les maîtres de l’ouvrage assignent ce dernier en dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil, lui reprochant de ne pas avoir pris en compte la situation enclavée de la parcelle, qui nécessitait la création d’une servitude de passage de canalisations, pour déterminer le coût réel du raccordement au réseau public.

Déboutés par la Cour d’Appel qui avait considéré que le coût du raccordement au réseau public a été pris en compte lors de la signature du contrat, l'affaire est portée devant la Cour de cassation, les maîtres de l'ouvrage invoquant à nouveau le devoir de conseil du constructeur, tenu de vérifier sur place l'existence de canalisations sur le terrain ou au moins, à proximité.

L’argument est cette fois entendu, les hauts magistrats cassent l’arrêt d’appel. Le constructeur de maison individuelle avec plan doit s’assurer de la nature et de l’importance des travaux de raccordement de la construction aux réseaux publics. Il doit vérifier sur place l’existence de canalisations sur le terrain ou au moins, à proximité.

La Cour de cassation précise ici l’étendue de l’obligation du constructeur concernant ces travaux de raccordement et, par ricochet, de son obligation de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage. Le constructeur aurait dû anticiper, au regard de la configuration matérielle du terrain, la création de servitudes de canalisation, générant un surcoût.

Précisions sur les modifications pouvant être apportées au projet de PLU après l'enquête publique

Pour rappel, entre la date de sa soumission à enquête publique et son approbation, le projet de PLU ne peut être modifié que pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier d'enquête, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête. En outre, ces modifications ne doivent pas remettre en cause l'économie générale du projet et elles doivent procéder de l'enquête.

Le Conseil d'État précise que les modifications destinées à tenir compte des réserves et recommandations du commissaire enquêteur doivent être regardées comme procédant de l'enquête, même si aucune observation n'a été formulée par le public sur ce point au cours de l'enquête. Ainsi, les modifications susceptibles d'être apportées au projet peuvent résulter du travail du commissaire enquêteur, son rapport étant susceptible de fonder à lui seul des modifications.
Le deuxième point tranché par l'arrêt porte sur la possibilité pour une collectivité d'effectuer des modifications post enquête publique qui vont au-delà de ce qui est préconisé dans le rapport du commissaire enquêteur. De telles modifications s'avèrent possibles dès lors qu'elles ont un lien direct avec les recommandations.
A l'issue de l'enquête publique, la collectivité peut donc modifier le projet de PLU en suivant une recommandation du commissaire enquêteur, même en l'absence d'observation du public sur ce point. En outre, les modifications peuvent aller au-delà de ce qui est préconisé.

Le syndicat des copropriétaires est un voisin immédiat comme un autre

Un Permis de Construire autorisant la réalisation de trois immeubles d'habitation a été attaqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence située sur la parcelle adjacente au projet. Pour justifier de son intérêt à agir, le syndicat faisait état de l'importance de l'opération qui consistait à créer 74 logements en vis-à-vis de la résidence ainsi que 124 places de stationnement.
Ces éléments ont été jugés insuffisants par le tribunal administratif de Marseille qui a prononcé l'irrecevabilité de la requête pour défaut d'intérêt à agir.
Ce jugement est censuré par le Conseil d'État en précisant que la qualité de « voisin immédiat » doit être reconnue au syndicat des copropriétaires de l'immeuble jouxtant le projet. En cette qualité, il bénéficie non pas d'une reconnaissance systématique de son intérêt à agir contre le permis de construire mais d'un allègement des justifications nécessaires à sa démonstration.
Ainsi, l'appréciation de l'intérêt à agir du « voisin immédiat » contre un PC fait l'objet d'un traitement privilégié qui bénéficie au syndicat de copropriétaires de l'immeuble jouxtant le projet.

Quelles conséquences fiscales en cas de non-dépôt de la DAACT ?

L'article L.462-1 du Code de l'urbanisme prévoit qu'à l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une Déclaration Attestant cet achèvement, ainsi que la conformité des travaux (DAACT) par rapport à l'autorisation accordée, soit adressée à la mairie. Pourtant, il n'est pas rare que le pétitionnaire, volontairement ou pas, omette de procéder à cette formalité.
Alerté de ce problème, le ministère des comptes publics a fait le point sur les conséquences du non-dépôt des DAACT en termes de fiscalité locale.

La réponse ministérielle rappelle que pour permettre l'évaluation cadastrale de l'immeuble puis l'imposition aux taxes locales, le propriétaire doit en déclarer les caractéristiques dans les 90 jours de son achèvement au sens fiscal, au moyen d'un formulaire spécifique.
La date d'achèvement des travaux, au sens fiscal, s'entend de la date à laquelle la construction est habitable y compris lorsque des travaux accessoires (papiers peints, revêtement de sols, etc.) restent à effectuer. Ainsi, un immeuble peut être considéré comme achevé par l'administration fiscale bien qu'aucune DAACT n'ait été déposée en mairie par le propriétaire. Le dépôt, éventuellement tardif de la DAACT, n'a donc pas pour effet de déclencher le processus d'évaluation et d'imposition des biens, qui résulte du seul dépôt de la déclaration foncière.
Par ailleurs, conformément à l'article 1383 du CGI, un dépôt hors délai de la déclaration fiscale d'achèvement entraîne la perte, totale ou partielle, du bénéfice de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement au sens fiscal, s'agissant des constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction.
L'absence ou le dépôt tardif des déclarations d'achèvement et de conformité restent sans effet sur la fiabilisation des bases de fiscalité directe locale des communes.

Faute d’assainissement conforme, le préfet bloque les Permis de Construire

Le préfet des Côtes d’Armor est le premier à conditionner les PC à la conformité des réseaux d’assainissement. Enjeu : éviter le contentieux européen et une amende de plusieurs millions d’euros. Plusieurs communes et intercommunalités de ce département sont concernées.

Au moins une vingtaine de communes des Côtes-d’Armor ont été informées que les services de l’Etat ne valideraient plus leurs Permis de Construire tant qu’elles ne se réaliseraient pas les travaux nécessaires pour la mise en conformité de leurs installations d’assainissement.
La préfecture des Côtes-d’Armor justifie son action sur une instruction du Gouvernement du 18 décembre 2020 relative à la collecte et au traitement des eaux urbaines résiduaires. Ce document de 33 pages présente aux préfets les « leviers législatifs et réglementaires leur permettant de veiller à ce qu’une autorisation d’urbanisme ne puisse intervenir que lorsque les conditions de collecte ou de traitement des eaux usées sont conformes à la réglementation en vigueur ». Il précise que « le contrôle de légalité des actes des communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) constitue un des instruments à votre disposition ».
L’instruction gouvernementale renvoie aussi à la coresponsabilité des collectivités en cas de contentieux européen. En effet, la loi NOTRe prévoit un partage de la responsabilité financière entre l’Etat, les collectivités territoriales et leurs groupements des condamnations pécuniaires décidées par la Cour de justice de l’Union européenne. La compétence assainissement incombant en l’espèce aux communes ou aux intercommunalités, l’article L.1611-10 du CGCT pourrait trouver à s’appliquer dans le cadre des contentieux relatifs à l’application de la DERU (Directive RElative au traitement des eaux Résiduaires Urbaines du 21 mai 1991).
Pour exemple, la non-conformité de la station d’épuration entraine sur toute la commune la suspension des PC nécessitant un raccordement au réseau, suspension qui pourrait durer un an à 18 mois, le temps que le dossier de la nouvelle station d’épuration soit instruit par les services de l’Etat.

Veille juridique mars 2021

Créée en 2019, « Suis-je un éco-élève ? », permet en trois séances d'une demi-journée en classe d'appréhender l'écologie et le développement durable avec les élèves.
A travers la réalisation d’un bilan énergétique de la classe, cette action vise à sensibiliser les élèves à leur consommation que ce soit à la maison ou à l’école, aux bons gestes qui permettent de l’améliorer et aux bienfaits sur la santé.

Au début du projet, un bilan « état des lieux » qui prend en compte le transport, le chauffage, les consommations alimentaires, achats, déchets … est calculé. Un deuxième bilan, avec les mêmes critères est refait quelques semaines plus tard, l’objectif étant bien sûr, qu’il ait beaucoup diminué.

Un challenge à plusieurs classes peut être envisagé sur cette action.

En ce moment, les élèves de CM1 et CM2 des écoles élémentaires de La Renney à Blanquefort, d’Olympe de Gouges à Bruges et l’école de Salles participent à cette action, menée par les architectes-conseillers et la médiatrice culturelle du CAUE.

Action en démolition : Maire et Président d’EPCI peuvent agir

En l’espèce, une commune assigne un tiers en démolition, lui étant reproché que sa construction n’est pas conforme au Permis de Construire et au Plan d’Occupation des Sols (POS).
Motif : le projet est en zone naturelle et les constructions à usage d’habitation y sont interdites.
Confirmation de la Cour d’appel qui donne raison au bâtisseur : le Maire n’est plus recevable à agir en démolition, ayant transféré à l’EPCI sa compétence en matière d’édiction de plan local d’urbanisme.

La Cour de cassation, saisie de l’affaire, opte pour une position différente. Elle juge : « Il résulte de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme que la commune a qualité pour agir, concurremment avec l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme, pour exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits commis sur son territoire.
Il ressort de l’article L. 422-3 du Code de l’urbanisme que la commune conserve, sauf délégation, sa compétence pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable.
Il s’ensuit que le transfert de la compétence en matière de plan local d’urbanisme au profit d’un établissement public de coopération intercommunale ne prive pas la commune de toute compétence pour délivrer les autorisations et faire sanctionner la violation des règles d’urbanisme. »
Commune et intercommunalité peuvent donc agir sur une action en démolition pour violation des règles d’urbanisme, quand bien même la compétence Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été transféré à l’EPCI, et ce au titre de l’objectif d’intérêt général.

Lotissement : pas de cristallisation sans division

Il ne peut y avoir cristallisation des droits à construire, applicable lors de la décision autorisant le lotissement, à une demande de permis que si la division foncière a bien été réalisée.
Pour rappel, l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’une Déclaration Préalable (DP), le Permis de Construire (PC) ne peut être refusé ou assorti de prescriptions sur la base de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de 5 ans suivant la date de la décision de non-opposition à cette déclaration.
La Cour Administrative d’appel de Marseille précise, toutefois, que cette disposition ne peut être invoquée dans le cas où, à la date du dépôt de la demande de permis, les divisions autorisées sur le terrain d’assiette du projet n’ont pas été préalablement effectuées.

Cette décision apporte un éclairage sur l’appréciation du moment où les divisions d’un lotissement déclaré peuvent être regardées comme réalisées. La Cour Administrative d’appel s’est fondée sur le fait que certaines pièces jointes à la demande de PC ne faisaient pas apparaître l’existence des lots prétendument constitués. Ainsi, le dossier ne mentionnait comme terrain d’assiette du projet de construction que la parcelle d’origine, réunissant les deux lots.
En revanche, pour les juges, le plan de division parcellaire ayant donné lieu à l’arrêté de non-opposition à la déclaration ne permet pas d’établir la constitution du lotissement.

Transfert de la compétence PLU : les délibérations déjà prises sont valables

Les collectivités qui ont délibéré en fin d’année pour s'opposer au transfert de la compétence PLU n'ont pas besoin de renouveler leur décision.
Pour rappel, la loi ALUR qui a imposé ce transfert en l'absence d'opposition d'une minorité de communes comporte une clause de revoyure organisant à nouveau le transfert automatique de compétence, le premier jour de l’année suivant l’élection du président de la communauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaires.
Mais le transfert qui devait ainsi avoir lieu le 1^er janvier 2021 a été reporté au 1^er juillet 2021 en raison de la situation sanitaire.
Certaines communes avaient déjà délibéré avant le report de l'échéance, la période initiale s'étalant du 1^er octobre au 31 décembre 2020. La loi du 15 février 2021 prorogeant l'état d'urgence valide ces délibérations en étendant largement la période d'opposition.

Ainsi, pour l'année 2021, le délai pour s'opposer au transfert à la communauté de communes ou à la communauté d'agglomération de la compétence en matière de PLU, court donc du 1^er octobre 2020 au 30 juin 2021.

Monuments historiques : un modèle unique pour les demandes d'autorisation et les déclarations de travaux

Le Ministère chargé de la Culture simplifie la mise en œuvre des diverses formalités de déclaration ou de demande d’autorisation de travaux sur un immeuble protégé au titre de la législation sur les monuments historiques. Par un arrêté publié au Journal officiel du 4 février 2021, il crée un nouveau formulaire unique CERFA 15459*02 en remplacement des anciens modèles propres à chaque procédure.
Ce nouveau document permet au pétitionnaire de déposer, selon le cas :
- une demande d’autorisation de travaux sur un immeuble classé, que les constructions soient permanentes ou temporaires,
- une déclaration préalable de travaux sur un immeuble inscrit,
- une demande d’autorisation de détachement d’effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure à un immeuble ou à une partie d’immeuble protégés au titre des monuments historiques, cette formalité étant nécessaire depuis l’intervention de la loi LCAP du 7 juillet 2016,
- une demande de subvention pour travaux ou études sur monuments historiques.

L’arrêté énumère en annexe la liste des pièces à fournir par le pétitionnaire en fonction de la procédure engagée et actualise les modalités d’enregistrement des demandes par la DRAC.

Report de la RE 2020 au 1^er janvier 2022

A la demande des acteurs du secteur, le gouvernement repousse l'entrée en vigueur de la réglementation environnementale tout en ajustant certaines dispositions du projet présenté en novembre dernier.

Les acteurs de la filière ont été à l'initiative de cette demande de différé, estimant qu'il était nécessaire pour les concepteurs et les promoteurs de disposer de davantage de temps pour s'approprier les nouvelles exigences réglementaires présentées par le ministère le 24 novembre dernier.
La RE 2020 s'appliquera finalement à compter du 1^er janvier 2022, après une publication des textes prévue avant la fin du premier semestre 2021. Le calendrier global de la RE 2020 qui figurait dans le dossier de presse de novembre a, par conséquent, été adapté à ce report, les échéances de rehaussement des seuils d'exigence prévues en 2024, 2027 et 2030 devenant respectivement 2025, 2028 et 2031.
Les logements seront les premiers concernés par la nouvelle réglementation. Viendront ensuite les bureaux et les établissements d'enseignement au cours de l'année 2022. La RE 2020 s'imposera plus tardivement aux bâtiments tertiaires plus spécifiques (décalage d'environ un an).

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Le trouble anormal du voisinage bientôt dans le Code civil ?

Le gouvernement a jusqu'au 29 juillet pour remettre au parlement un rapport examinant la possibilité d'introduire dans le Code civil la théorie des troubles anormaux du voisinage.
Avec le vote de la loi du 29 janvier 2021 qui a modifié dans ce sens l’article L.110-1 du Code de l’environnement, le gouvernement est chargé, dans les 6 mois de sa promulgation, de remettre au parlement un rapport examinant la possibilité d’introduire dans le Code civil le principe de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, afin d’éclairer le législateur dans le cadre des futurs débats portant sur la réforme de la responsabilité civile. Devront, à ce titre, être étudiés les critères d’appréciation du caractère anormal de ce trouble et la possibilité de tenir compte de l’environnement.

Dans le rapport qu’il doit remettre avant le 29 juillet 2021, le gouvernement doit examiner la possibilité d’introduire dans le Code civil « le principe de la responsabilité de celui qui cause à autrui un trouble anormal de voisinage ». Actuellement, la notion de trouble anormal de voisinage ne résulte pas directement de la loi, elle est une création jurisprudentielle.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée.

La Cour de cassation, pour fonder ses arrêts en la matière vise uniquement le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. En souhaitant intégrer la théorie du trouble anormal du voisinage dans le Code civil, le législateur poursuit un objectif de sécurité juridique.

La modification du PLU ne permet pas de surseoir à statuer sur les demandes de Permis de Construire (PC)

Seules les procédures d'élaboration et de révision du PLU permettent de surseoir sur les demandes d'autorisation susceptibles de compromettre l'exécution du futur plan.
Le Code de l'urbanisme permet à l'autorité administrative de surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du PLU en cours d'élaboration. Par cet arrêt du 28 janvier 2021, le Conseil d'État précise que ce mécanisme prévu à l’article L.153-11 ne peut pas être enclenché dans le cadre d'une procédure de modification du PLU.

En effet, aucune disposition ne le prévoit, contrairement à la procédure de révision. Un maire ne peut donc faire usage de cette possibilité que dans le cadre d'une élaboration ou d'une révision de son PLU, deux procédures extrêmement lourdes.

Urbanisme : l'activité équestre n'est toujours pas agricole

Au sens du droit de l'urbanisme, un centre équestre n'exerce pas une activité agricole lui permettant d'installer des infrastructures en zone naturelle du PLU.
Il était en l’espèce question de la régularité de l’implantation, par un centre équestre, de plusieurs tentes et chalets en bois au sein des zones naturelles délimitées par le PLU local. Le maire de la commune s’était opposé à la Déclaration Préalable (DP) de travaux déposée par l’association maître des ouvrages. Cette dernière critiquant la décision de l’édile, l’affaire avait d’abord échoué devant le Tribunal Administratif de Toulon avant d’être tranchée par la Cour administrative d’appel de Marseille.

L’arrêt rendu se penche sur la nature de l’activité justifiant les aménagements réalisés. Il apparait en effet que, selon le règlement du PLU (art. N2), « pour les exploitations agricoles existantes à la date d’approbation du PLU, les travaux, serres et autres, les installations nécessaires à leur conservation, à leur modernisation ou à leur transformation sont autorisées sans qu’ils aient pour effet une extension de la surface du terrain qu’elles occupent ». Pour les juges, l’association requérante ne peut justifier de l’exercice de la moindre activité agricole à la date d’adoption du PLU.
 
Point fondamental du raisonnement de la Cour : « la circonstance qu’elle pourrait être regardée comme exerçant une activité agricole au regard de l’article L.311-1 du Code rural et de la pêche maritime est sans incidence dès lors que cette disposition relève d’une législation indépendante ».
Dit autrement, la définition de l’agriculture posée par le Code rural s’arrête aux portes du Code de l’urbanisme. S’ensuit que les « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation » (C. rur., art. L.311-1) ne sont pas, au titre des autorisations de construire, qualifiables d’activités agricoles par détermination de la loi.

En ne tenant pas compte de la législation rurale, la Cour range donc, en l’occurrence, les activités équestres dans la catégorie des activités sportives.

Tour d’échelle et proportionnalité : le voisin n’est pas obligé de donner accès à son terrain pour les besoins des travaux même temporairement.

D’origine jurisprudentielle, la servitude de tour d’échelle confère à un propriétaire le droit de disposer d’un accès temporaire au fond d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien.
En l’absence de constitution d’une servitude de tour d’échelle ou de mise en œuvre d’une solution amiable entre deux voisins, le recours au juge est dès lors un préalable nécessaire.
C’est ce qu’il s’est passé pour une société propriétaire d’un terrain contigu à celui appartenant à une SCI, après avoir obtenu un PC l’autorisant à édifier un immeuble en limite de sa propriété.

Sauf que la Cour de cassation rejette l’argumentation et retient que : « La cour d’appel a souverainement retenu, d’une part, que, l’environnement urbain étant peu dense et la société SC […] disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d’autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d’accès à la parcelle voisine et la privation de l’usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI […] ».

Selon la Haute juridiction, la demande d’autorisation de tour d’échelle devait être rejetée au motif que le demandeur à ce droit d’accès ne remplissait pas les deux conditions nécessaires pour sanctionner le refus du propriétaire voisin sur le fondement de la responsabilité civile, à savoir le caractère indispensable des travaux et l’impossibilité de les réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin.

En l’occurrence, la solution retenue contraint le maître d’ouvrage à procéder à une modification de l’implantation de son ouvrage, ainsi qu’à celle de son autorisation de construire.

Réseaux d’eau : instruire une demande de raccordement hors zone de desserte

Les requérants ont demandé au maire d’exécuter des travaux de raccordement au réseau public d’eau potable de leur propriété située à l’extérieur du village, dans un secteur où six propriétés seulement sont raccordées. Le maire a refusé et le juge a été saisi.
Le Conseil d’Etat rappelle que les communes ou Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) compétents doivent délimiter, dans le respect du principe d’égalité devant le service public, les zones de desserte dans lesquelles ils sont tenus, tant qu’ils n’en ont pas modifié les délimitations, de faire droit aux demandes de réalisation de travaux de raccordement, dans un délai raisonnable, pour toutes les propriétés qui ont fait l’objet des autorisations et agréments visés à l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme. Ce délai doit s’apprécier au regard, notamment, du coût et de la difficulté technique des travaux d’extension du réseau de distribution d’eau potable et des modalités envisageables de financement des travaux.

Il précise qu’en dehors des zones de desserte ou en l’absence de délimitation par le schéma de telles zones, la collectivité apprécie la suite à donner aux demandes d’exécution de travaux de raccordement, dans le respect du principe d’égalité devant le service public, en fonction, notamment, de leur coût, de l’intérêt public et des conditions d’accès à d’autres sources d’alimentation en eau potable. Le juge de l’excès de pouvoir exerce alors, en cas de refus, un contrôle restreint à l’erreur manifeste d’appréciation.
Ici, en s’abstenant, pour rejeter la demande des requérants, de rechercher d’abord si une zone de desserte avait été délimitée dans le secteur concerné et si la propriété des intéressés en faisait partie, la cour a commis une erreur de droit. L’affaire lui est renvoyée.

Permis régularisé en cours d'instance à la faveur d'une dérogation au PLU

La mesure de régularisation peut prendre la forme d'une dérogation aux règles d'urbanisme applicables fondée sur l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme, à condition que le pétitionnaire en ait formulé la demande.
L'article L.152-6 du Code de l'urbanisme permet à l'autorité chargée de délivrer le PC de déroger, par décision motivée, à certaines règles du PLU pour faciliter l'implantation de logements en zones tendues. Dans sa décision du 17 décembre 2020, le Conseil d'État considère que ces dispositions peuvent être mobilisées, au contentieux, dans le cadre d'une régularisation de PC fondée sur l'article L.600-5-1 du Code de l'urbanisme.

Le litige portait en l'espèce sur un permis autorisant la réalisation d'une résidence étudiante qui avait été octroyé en méconnaissance des règles de distance par rapport aux limites séparatives figurant dans le règlement du PLU. Au titre de l'article L.600-5-1 du Code de l'urbanisme, le Tribunal Administratif avait sursis à statuer pour laisser le temps au pétitionnaire d'obtenir un permis de construire propre à assurer la conformité de son projet aux règles locales d'implantation.

Ayant constaté que le vice avait été couvert par l'autorisation obtenue, délivrée au bénéfice d'une dérogation aux règles de retrait prévue par l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme, le pourvoi formé à l'encontre de ce jugement est rejeté par le Conseil d'État qui apporte les deux précisions suivantes :
- la régularisation peut se faire à la faveur d'une telle dérogation, sous réserve que le pétitionnaire ait formé une demande en ce sens, En l'occurrence, cette condition était remplie puisque le constructeur avait sollicité l'octroi de la dérogation en faveur des projets respectant un objectif de mixité sociale ;
- le respect de l'objectif de mixité sociale auquel est subordonné ce type de dérogation doit être apprécié tant au regard de la nature du projet que de sa zone d'implantation.

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Le Conseil d’Etat précise l’étendue du devoir de conseil du maître d’œuvre

En l’espèce, une commune a conclu un marché de maîtrise d’œuvre avec un architecte portant sur la conception d’une salle polyvalente. Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 7 juillet 1999. Dans le cadre de recours contentieux introduits par des riverains en raison du bruit, plusieurs expertises ont été diligentées. Le dernier rapport d’expertise en date conclut que l’ouvrage est bien conforme aux normes acoustiques fixées par le décret n° 95-408 du 18 avril 1995 mais pas à celles du décret n° 98-1143 du 15 décembre 1998. Etant précisé que ce dernier décret est entré en vigueur quelques semaines après le début d’exécution des travaux. Dans ce contexte, la commune de Biache-Saint-Vaast a demandé au juge administratif de condamner son ancien cocontractant architecte à l’indemniser du préjudice subi du fait de la non-conformité aux normes acoustiques de la salle polyvalente.

Le Conseil d’Etat juge que : « La responsabilité des maîtres d’œuvre pour manquement à leur devoir de conseil peut être engagée, dès lors qu’ils se sont abstenus d’appeler l’attention du maître d’ouvrage sur des désordres affectant l’ouvrage et dont ils pouvaient avoir connaissance, en sorte que la personne publique soit mise à même de ne pas réceptionner l’ouvrage ou d’assortir la réception de réserves. Ce devoir de conseil implique que le maître d’œuvre signale au maître d’ouvrage l’entrée en vigueur, au cours de l’exécution des travaux, de toute nouvelle réglementation applicable à l’ouvrage, afin que celui-ci puisse éventuellement ne pas prononcer la réception et décider des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’ouvrage ».

Toutefois, le Conseil d’Etat valide le raisonnement de la Cour Administrative d’appel, laquelle accepte de limiter la responsabilité du maître d’œuvre en considérant que : « La faute commise dans l’exercice de ses pouvoirs de contrôle par la commune, qui était censée être au fait de la nouvelle réglementation, mais à laquelle aucun reproche ne pouvait être adressé dans l’estimation de ses besoins ou dans la conception même du marché, ne justifiait qu’une exonération partielle de la responsabilité du maître d’œuvre à hauteur seulement de 20 % du montant du préjudice ».

L'annulation du classement en zone ND du POS n'empêche pas le classement en zone N du PLU

Le parti d'aménagement du PLU peut justifier le classement en zone naturelle de parcelles précédemment jugées incluses dans une zone urbanisée.

Le PLU peut classer en zone naturelle et forestière (N) des parcelles dont le juge a censuré le classement en zone ND du POS pour erreur manifeste d'appréciation, au motif qu'elles devaient « être regardées comme faisant partie d'une zone urbanisée ».
Le Conseil d'État considère que ce nouveau classement en zone naturelle ne méconnait pas l'autorité de la chose jugée, en raison du parti d'aménagement retenu dans le PADD du PLU.
En l'espèce, les auteurs du PLU avaient notamment choisi et inscrit dans le PADD la limitation des possibilités de construire, afin de respecter des objectifs de préservation des milieux naturels, de limitation du mitage de l'espace et d'utilisation économe des espaces naturels. Ce nouveau parti d'aménagement et de développement était de nature à justifier que les parcelles en cause ne soient pas classées en zone urbaine, alors même que leur configuration et leur aspect n'avaient pas évolué depuis l'annulation du précédent classement en zone naturelle.

Une fois de plus, le Conseil d'État veille à la cohérence du classement opéré avec les orientations du PADD.

Intérêt à agir d'une commune limitrophe contre un projet commercial

Une politique active de revitalisation du centre-ville peut justifier l'action de la commune contre le Permis de Construire.
Une commune est recevable à contester un projet de construction qui a vocation à s'implanter sur le territoire voisin lorsque celui-ci peut avoir des incidences sur les intérêts dont elle a la charge.
Sur la base de ce principe, l'intérêt à agir d'une commune a été admis pour demander l'annulation du PC autorisant un magasin d'alimentation de proximité, à moins d'un kilomètre de son entrée sud. La requérante faisait état de l'atteinte qui lui serait portée en raison de l'augmentation du trafic routier à proximité immédiate de son entrée de ville et, surtout, de la captation de clientèle de son marché couvert et des commerces d'alimentation de proximité situés dans son centre-ville.

Au regard des éléments étayés qui lui étaient présentés, le juge a considéré que le projet litigieux était susceptible de porter une atteinte importante aux intérêts de la commune, très engagée, depuis de nombreuses années, dans la revitalisation de son centre-ville, cette politique étant indissociable de la défense des intérêts économiques et de l'attractivité des commerces qui y sont implantés. Est jugé sans incidence sur l'intérêt à agir qu'elle démontre, la circonstance que la commune aurait transféré ses compétences en matière d'urbanisme à l'EPCI dont elle est membre.

Évaluation environnementale des projets : ce qui change au 1er janvier 2021

Le champs d'évaluation environnementale systématique des projets à raison des surfaces construites évolue pour prendre en compte l'artificialisation des sols.
Le décret n° 2020-1169 du 24 septembre 2020 a modifié la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement qui détermine, sous sa rubrique 39, les projets de travaux, constructions et opérations d’aménagement soumis ou susceptibles d'être soumis à évaluation environnementale (D., art. 2). Ces modifications entreront en vigueur le 1er janvier 2021 (D., art. 3).
 
Sous l'empire du régime actuel et jusqu'au 31 décembre 2020, l'évaluation environnementale systématique doit être conduite pour les projets créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 000 m², quel que soit leur lieu d’implantation. Le décret conserve le seuil de 40 000 m² d'emprise au sol et recentre l'exigence de l'évaluation environnementale systématique sur les projets envisagés sur des sols non artificialisés, c'est-à-dire en dehors des zones urbaines des PLU, des secteurs constructibles des cartes communales et des parties actuellement urbanisées de la commune, en l'absence de PLU ou de carte communale.
 
La notice du décret précise que la soumission des projets sortant de l'évaluation systématique à la procédure de cas par cas demeure, conformément au principe de non-régression.

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Épisode n°3  : Le confort d'été !

Après cette vidéo, vous avez encore des questions ? Vous avez un projet ? Vous voulez en savoir plus et approfondir un sujet ?

Nous mettons à votre disposition de nombreuses ressources, notamment sur ce site web, rubrique ressources, fiches pratiques. Bien évidemment, nos architectes-conseillers répondent toujours présents pour vous aiguiller et accompagner dans vos projets.

Épisode n°2 (de saison) : Le confort d'hiver !

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À l’instar d’une pause café de quelques minutes, le CAUE de la Gironde vous invite à visionner cette web-sériede son homolgue de l'Hérault, comme une « virgule » dans votre emploi du temps. Remplacez le F de café par un U, et vous obtenez PAUSE CAUE.

Épisode n°1 : Les matériaux

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Démolition d’une surélévation occasionnant une perte d’ensoleillement pour une résidence secondaire voisine

La perte d’ensoleillement d’une résidence secondaire située dans un environnement rural à faible densité de population et non dans une zone urbanisée ou en voie d’urbanisation peut constituer un trouble anormal du voisinage justifiant la démolition de la surélévation qui en est la cause.

Les propriétaires d’une résidence secondaire ont tenté de faire annuler le Permis de Construire d’une extension et d’une surélévation par leurs voisins, mais ils ont été déboutés par le Tribunal. Ils vont donc solliciter la démolition de cette construction sur le fondement du trouble anormal du voisinage occasionné par une perte d’ensoleillement. La cour d’appel leur donne raison et ordonne la démolition partielle de la surélévation.
Devant la Cour de cassation, les voisins font valoir le caractère disproportionné de la démolition par rapport au droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile. Ils prétendent que la perte d’ensoleillement est à la fois limitée à une infime partie de la cour des demandeurs et seulement durant 3 à 4 mois dans l’année, quand les demandeurs ne sont présents que quelques semaines par an. Enfin, leur maison se situant au cœur du village, avec une cour encaissée et entourée d’autres immeubles, les requérants ne pouvaient ignorer, lors de leur acquisition, que les parcelles voisines étaient constructibles.

Mais la Haute Juridiction rejette leur argumentaire. Elle relève d’abord que la maison des demandeurs est située dans un environnement rural à faible densité de population et non dans une zone en voie d’urbanisation, que leur cour, qui bénéficiait d’un bon ensoleillement durant les mois d’été, est désormais totalement à l’ombre à compter de 16 heures en plein été, et que la circonstance que la maison sert de résidence secondaire n’est pas de nature à exclure l’existence d’un trouble anormal du voisinage dès lors que celle-ci a précisément pour vocation d’être occupée en période estivale.

Peu importe donc l’appréciation de la légalité du Permis de Construire, il s’agit d’une action en responsabilité objective dont la mise en œuvre suppose que soient prouvés un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice subi.

La demande de permis modificatif destiné à régulariser les travaux accomplis est-il légal après le dépôt de la déclaration d'achèvement ?

En l’espèce, suite à une procédure judiciaire engagée par les voisins contre la construction, le maire avait suggéré au pétitionnaire de présenter une demande de Permis de Construire (PC) modificatif pour régulariser la construction. Le PC modificatif a été accordé au motif que les modifications demandées visaient à régulariser la construction réalisée sur la base du PC initial et à remédier aux non-conformités révélées notamment par la procédure judiciaire.
Mais le Conseil d’Etat précise qu’un permis modificatif destiné à régulariser les travaux ne peut être légalement délivré qu'à la condition que, suivant les opérations de récolement appelées par la déclaration d'achèvement, l'autorité administrative compétente ait contesté la conformité des travaux accomplis au titre de l'article R.462-9 du Code de l'urbanisme. A défaut, c'est un nouveau PC qui doit être obtenu.

En résumé, un Permis de Construire modificatif n’est possible après la déclaration d’achèvement des travaux que si l’administration réfute la conformité dans le délai des trois mois et demande la régularisation de la construction par le biais d’un PC modificatif. En dehors de ce cas, même pour une action judiciaire engagée par les voisins, un nouveau permis de construire sera nécessaire.

Permis et division primaire : le Conseil d’Etat indique la marche à suivre

Lorsqu’un projet de construction porte sur un groupe d’immeubles ou sur un immeuble autre qu’une maison individuelle et que son implantation est prévue sur la fraction d’un terrain qui a vocation à être divisé par la suite, il est possible de solliciter l’obtention d’un permis dans le cadre d’une division primaire, c’est-à-dire une autorisation de construire, qui, par anticipation en quelque sorte, va s’appliquer sur une parcelle issue d’une division foncière qui n’est pas encore intervenue.
Se pose alors la question de la méthode qu’il faut suivre pour vérifier si le projet de construction respecte la règlementation d’urbanisme applicable : faut-il raisonner à l’échelle de la parcelle d’assise du projet, telle qu’elle existera une fois la division effectuée ou bien par rapport à l’ensemble de l’unité foncière qui a vocation à être divisée ?

Le Conseil d’Etat a clairement précisé que c’était la seconde option qui devait être mise en œuvre : « Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. »

Et tant que les travaux ne sont pas achevés, la même méthode doit être adoptée pour instruire une demande de permis modificatif portant sur le projet, même si la division foncière a été effectuée entre-temps : « Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue. »

Vigilance sur les mentions du Permis de Construire autorisant un ERP « coquille vide »

Pour les projets de construction hébergeant un Etablissement Recevant du Public (ERP), le Code de l'urbanisme prévoit une procédure « deux en un » : le Permis de Construire tient lieu de l'autorisation prévue à l’article L. 111-8 du CCH, sous réserve de l'accord de l’autorité compétente. Une possibilité de disjoindre les procédures est néanmoins admise lorsqu'à la date du dépôt de la demande de permis, l'aménagement intérieur des futurs locaux n'est pas intégralement finalisé. Pour ces projets dits de
« coquilles vides », l'instruction du volet ERP est reportée et le PC indique alors qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 111-8 du CCH doit être demandée et obtenue, par le demandeur, avant l'ouverture au public.
 
La mention de cette obligation est essentielle pour donner au PC sa réelle portée. Elle doit donc figurer expressément dans le dispositif de l'arrêté de permis, sous peine d'illégalité, et ce même si le contenu du dossier de demande révèle que le pétitionnaire n'ignore rien de son obligation.
 
Le Conseil d'État confirme la rigueur de ce formalisme : celui-ci n'est pas respecté lorsque le Permis de Construire se borne à mentionner que son bénéficiaire devra respecter diverses prescriptions, dont celles formulées par l'avis de la commission communale d'accessibilité qui, en l'occurrence, fait état de l'obligation, pour le demandeur, de solliciter l'autorisation ERP complémentaire, car une mention expresse ne se déduit pas.

Pas de sursis supplémentaire pour les POS !

Le gouvernement n'envisage pas un nouveau report de la date de caducité définitive des Plans d’Occupation des Sols (POS), malgré la crise sanitaire et les périodes de confinement. Les communes concernées qui sont membres d'une intercommunalité dont le PLUi ne sera pas achevé au 31 décembre 2020, se verront appliquer le RNU.

Le ministère précise que 6 années ont ainsi été laissées pour achever l'élaboration de ces PLUi, alors que le délai moyen d'élaboration de ces plans est d'environ 4 ans. Ces délais ont permis de considérablement réduire le nombre de plans concernés par la caducité.
En 2014, il restait 7 500 POS actifs. Ils n'étaient plus que 800 au 1^er janvier 2020, et 546 au 1^erseptembre.

Cf. Rép. min. : JO Sénat CR, 6 nov. 2020, p. 8320

Construction multi-destinations et calcul des obligations en matière de stationnement

En l'absence de précision du règlement du PLU, il convient de calculer distinctement le nombre de places exigées pour chaque destination puis de les cumuler.
En l'espèce, le contentieux portait sur la réhabilitation de locaux accueillant un restaurant. Les travaux envisagés comportaient la création d'un logement par changement partiel de destination, la création d'une toiture terrasse accessible et l'aménagement des cours extérieures. Le Tribunal Administratif avait considéré que le projet n'impliquait la réalisation d'aucune place de stationnement, puisqu'il entrainait une réduction de plus de 22 m² de la surface de plancher totale des locaux et prévoyait la création d'un seul logement. Son jugement est annulé pour erreur de droit, le juge de première instance n'ayant pas tenu compte de la surface de plancher créée à destination d'habitat.

Certains règlements de PLU déterminent les obligations en matière d'aires de stationnement, y compris dans le cas de constructions comportant plusieurs destinations.
Lorsque tel n'est pas le cas, il convient :
- de calculer distinctement le nombre de places de stationnement exigées pour chacune des nouvelles destinations qu'aura la construction à l'issue des travaux autorisés,
- puis de les cumuler.
Dans l'hypothèse de travaux réalisés sur une construction existante, il suffit, après ce premier calcul, de retrancher le nombre de places existantes pour en déduire le nombre de nouvelles places à créer. La réduction de la surface de plancher totale est sans incidence.

Téléchargez la veille juridique de novembre 2020

Les rendez-vous avec les conseillers se font UNIQUEMENT par téléphone ou visioconférence. Les rendez-vous en présentiels ne reprendront pas avant 2021, quand les conditions sanitaires le permettront.

En attendant vous pouvez toujours prendre rendez-vous pour des conseils personnalisés et gratuits auprès de vos mairies ou en téléphonant au siège du CAUE 05 56 97 81 89.

Vous pouvez également naviguer sur notre site internet, dans la rubrique Ressources, où vous trouverez de nombreuses Fiches Pratiques qui répondent dans un premier temps à vos questions. N'hésitez pas à les consulter, elles sont classées par thématiques.
Vous pouvez également télécharger nos Notices explicatives sur l'architecure, le paysage ou encore les matériaux. Agrémentées de dessins, croquis, schémas et photos, elles vous permettent de comprendre et de bien appréhender votre projet.

Merci pour votre compréhension.

Travaux en copropriété : l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne fragilise pas le Permis de Construire (PC)

Le Conseil d’Etat vient de préciser qu’un PC autorisant l’exécution de travaux par un copropriétaire n’est pas entaché de fraude, alors même que le pétitionnaire n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourtant requise par son projet. Il en profite d’ailleurs pour rappeler qu’un PC n’est là que pour sanctionner le respect de la réglementation d’urbanisme et d’elle seule et qu’en conséquence, il ne peut être reproché au pétitionnaire de ne pas avoir obtenu l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires dans un recours dirigé contre un PC.

En conclusion, même s’il n’a pas obtenu l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires requise pour réaliser son projet, un copropriétaire peut demander et obtenir valablement un Permis de Construire dès lors qu’il aura attesté auprès de l’administration détenir les droits à construire correspondants.
Mais même si le PC ainsi obtenu est parfaitement légal, la réalisation de son projet pourra toujours être contestée devant les tribunaux judiciaires au motif que les règles spécifiques de la copropriété n’ont pas été respectées.

Les éoliennes ne constituent pas un trouble anormal de voisinage, malgré une décote

Des requérants ont assigné une société en réparation des préjudices occasionnés par l’installation, à proximité des résidences secondaires dont ils sont propriétaires, d’éoliennes générant, selon eux, des troubles anormaux du voisinage.

Mais le juge a décidé qu’ils ne justifiaient pas d’un trouble anormal du voisinage. Voici ses arguments. En se fondant sur les rapports d’expertise, ainsi qu’un constat d’huissier de justice, il a été constaté que le volume des émissions sonores générées par les éoliennes, de nouvelle génération, était, de jour comme de nuit, inférieur aux seuils prévus par la réglementation en vigueur et que le bois situé entre les propriétés et le parc éolien, installé à distance réglementaire des habitations, formait un écran sonore et visuel réduisant les nuisances occasionnées aux habitants d’un hameau, certes élégant et paisible, mais situé dans un paysage rural ordinaire.

De surcroit, le juge a rappelé que nul n’a un droit acquis à la conservation de son environnement et que le trouble du voisinage s’apprécie en fonction des droits respectifs des parties. Dans ce cadre, le juge a estimé que la dépréciation des propriétés concernées, évaluée par expertise à 10 ou 20 %, selon le cas, dans un contexte de morosité du marché local de l’immobilier, ne dépassait pas, par sa gravité, les inconvénients normaux du voisinage, eu égard à l’objectif d’intérêt public poursuivi par le développement de l’énergie éolienne.

Le règlement d’un PLU peut-il imposer des matériaux spécifiques ?

Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales : « Le règlement peut déterminer des règles concernant l’aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans le milieu environnant. »

Les règles auxquelles les constructions et les clôtures peuvent être soumises dans le PLU concernent donc les caractéristiques formelles de chaque élément architectural, tel que les toitures, les ouvertures ou les ouvrages en saillie, ainsi que les règles d’aspect extérieur contribuant à la qualité de leur insertion dans le milieu environnant, telles que les couleurs de ces éléments architecturaux.
Cependant, la loi n’autorise pas les PLU à prescrire ou interdire l’emploi de certains matériaux, de telles exigences se justifiant et étant autorisées uniquement dans les secteurs faisant l’objet d’une protection particulière, tels que les sites patrimoniaux remarquables. En dehors de ces secteurs, seul l’aspect du revêtement de la construction pourra être réglementé sans pouvoir strictement interdire un matériau ou son imitation.

L’affichage incomplet du Permis de Construire (PC) n’empêche pas forcément le délai de recours des tiers de courir

Depuis le célèbre arrêt « Danthony » du Conseil d’Etat, on sait que tout vice de forme entachant une décision administrative n’aboutit pas nécessairement à son annulation en cas de recours introduit devant le juge administratif.

Une décision rendue le 16 octobre dernier illustre une nouvelle fois cette tendance dans le contentieux des autorisations d’urbanisme et, plus particulièrement, sur la question relative à la validité de l’affichage d’un PC sur le terrain. Pour rappel, l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme prévoit que le délai de deux mois dont disposent les tiers pour contester une autorisation d’urbanisme ne peut commencer à courir que si un affichage de celle-ci a été effectué sur le terrain. Pour pouvoir produire ces effets, cet affichage doit être effectué selon les modalités décrites à l’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme ainsi qu’en respectant les dispositions de l’article A. 424-16 qui précise les informations qui doivent figurer sur le panneau affiché sur le terrain. Parmi ces informations, l’adresse de la mairie où les tiers pourront consulter le dossier doit impérativement figurer sur le panneau.

A la lecture de ces différentes dispositions, on pourrait croire que le panneau qui ne précise pas l’adresse où le dossier peut être consulté est incomplet et qu’ainsi cette lacune s’oppose au déclenchement du délai de recours des tiers. Mais le Conseil d’Etat vient d’en décider autrement en considérant que la seule indication selon laquelle le dossier peut être consulté en mairie procure une information suffisante des tiers.

A l’instar de ce qui est déjà appliqué pour les vices de formes entachant une décision administrative, l’absence d’une information pourtant obligatoire sur un panneau d’affichage d’un permis n’aura donc une incidence procédurale que si cette lacune a eu des effets notables pour les tiers concernés. Si ce n’est pas le cas, le vice de forme sera neutralisé car il sera privé de toute conséquence juridique.

Une commune veut construire des parkings dans des espaces protégés du littoral

Un conseil municipal a approuvé par délibération son Plan Local d’Urbanisme (PLU) et une association a saisi le Tribunal Administratif (TA), qui l’a annulée : le PLU créait deux emplacements réservés destinés à accueillir des aires de stationnement dans la bande littorale des cent mètres. La commune se pourvoit contre l’arrêt par lequel la Cour Administrative d’Appel a rejeté l’appel qu’elle avait formé contre ce jugement.

Le juge rappelle qu’en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage. Ici, les emplacements réservés litigieux, occupant des terrains dépourvus de toute construction, étaient voisins de parcelles qui supportaient des constructions. Mais leur nombre et leur densité ne confèrent pas au voisinage immédiat le caractère d’espace urbanisé. De plus, les aires de stationnement devraient être regardées comme des installations. Par conséquent, la création de ces emplacements n’est pas compatible avec la bande littorale des cent mètres.
De même, dans les espaces remarquables, des aménagements légers peuvent être autorisés, parmi lesquels « les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, sans qu’il en résulte un accroissement des capacités effectives de stationnement, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et qu’aucune autre implantation ne soit possible ». Mais pour le Conseil d’Etat, les emplacements réservés en litige, qui ont une surface respective de 6 606 et 2 529 mètres carrés, permettent de réaliser des aires de stationnement importantes. De plus, ils couvrent les plus grandes parties d’espaces remarquables du littoral et y portent donc atteinte.

Les lotissements aussi doivent respecter les règles d’occupation des sols

Une société civile immobilière a déposé une Déclaration Préalable (DP) en vue de diviser un terrain en deux lots à bâtir, mais le maire y a opposé un sursis à statuer. La commune relève appel du jugement par lequel le Tribunal Administratif a annulé cet arrêté, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux.

Le juge rappelle que les lotissements doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le Code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière.
Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager ou de s’opposer à la DP notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.
Le terrain d’assiette du projet était classé par le futur plan local d’urbanisme en zone naturelle, en raison de son intérêt environnemental et de l’objectif de réduction de la consommation des zones humides. Le maire devait donc bien surseoir à statuer.

Le maire refuse des constructions sur pilotis en zone inondable

La société requérante a déposé une demande de Permis de Construire (PC) pour un bâtiment provisoire sur pilotis à usage de bureaux dans un lotissement, mais le maire a refusé.

Le juge rappelle que même si une construction respecte l’ensemble des dispositions du Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) applicable dans la commune concernée, le maire peut quand même la refuser sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, dès lors qu’un risque d’atteinte à la sécurité publique est caractérisé à la date de ce refus. Il précise que l’autorité compétente pour délivrer une autorisation d’urbanisme doit préciser dans l’autorisation les conditions d’application d’une prescription générale contenue dans le plan, et subordonner, en application des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, la délivrance du PC sollicité à d’autres prescriptions spéciales.
Ici, le terrain d’assiette du projet est situé en zone bleu clair du plan de prévention du risque inondation, ce qui correspond à un risque modéré en secteur urbanisé, mais il apparait que ce classement avait été sous-évalué en raison d’erreurs de relevés topographiques et qu’une révision du plan avait donc été initiée pour finalement classer ce terrain dans une zone de risque fort d’inondation.

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Conseiller départemental de la Gironde, Président du CAUE de la Gironde depuis juin 2015, Alain Charrier était le trésorier de l’URCAUE depuis 5 ans. Très impliqué dans les actions du CAUE de la Gironde, comme au niveau régional et membre du conseil d’administration de la Fédération Nationale des CAUE, cette élection confirme son attachement aux missions de service public des CAUE.

Alain Charrier, quel est votre sentiment après cette élection ?
Alain Charrier : C’est avant tout un sentiment de fierté parce que tous mes collègues des CAUE de Nouvelle-Aquitaine m’ont unanimement accordé leur confiance. A titre personnel, c’est une satisfaction. Aujourd’hui, les régions prennent de plus en plus d’importance et les présidents des Unions régionales doivent être fédérateurs. Nous devons poursuivre, assurer et asseoir nos missions de conseil auprès des collectivités, de sensibilisation du grand public aux problématiques liées au cadre de vie et d’information.

" Poursuivre, assurer et asseoir nos missions de conseil  et de sensibilisation "

Quelles sont vos ambitions pour l’URCAUE ?
A.C. : Je vais pérenniser l’action menée par Michel Masset. Avec la création des grandes régions, il a su fédérer les CAUE de Nouvelle-Aquitaine pour faire de l’URCAUE une institution solide. J’ai la chance aujourd’hui de prendre la présidence d’une institution bien installée dans le paysage régional, qui entretien de très bonne relations avec la Région Nouvelle-Aquitaine. Cette dernière reconnaît pleinement le rôle de l’URCAUE et vient nous chercher sur nos domaines de compétences comme la transition écologique, la revitalisation des centres-bourgs ou l’intégration des trames vertes et bleues dans les documents d’urbanisme. Par ailleurs, l’URCAUE travaille aussi avec des partenaires régionaux, comme la Dreal, l’Ademe ou encore la Drac. A ce sujet, je souhaite deux choses : renforcer ces partenariats et inscrire davantage l’Union Régionale dans les projets européens.
Nous l’avons déjà tenté et réussi par le passé, il faut réitérer. La Région Nouvelle-Aquitaine travaille beaucoup avec l’Europe et sur des projets en lien avec nos missions. Il est important que l’URCAUE se positionne et participe à ces projets aux côté de la Région.

" Renforcer les partenariats régionaux et inscrire l'URCAUE dans les projets européens "

Quel rôle joue l’URCAUE auprès des employés dans les CAUE (près de 150 salariés) qu’ils soient architectes, urbanistes, paysagistes, juriste ou ingénieurs écologue, etc. ?
A.C. : L’URCAUE anime le réseau des CAUE de Nouvelle-Aquitaine, les fédère et par là-même met en place des actions communes comme la formation des salariés dans tous les domaines. C’est aussi et surtout une institution qui permet la mutualisation des compétences et qui sert de ressources pour les CAUE. On l’a vu cet été avec le concours photo « Ma ruralité heureuse ». Initié par l’URCAUE, les CAUE ont travaillé de concert pour créer, imaginer et animer ce concours. On le voit aussi avec un CAUE que je connais bien, celui de Gironde, et celui de la Charente qui ont réalisé par exemple une exposition qui rencontre un vif succès auprès des élus et du public, « Jardiner la rue », ensemble.

" L'URCAUE s'inscrit complétement dans la politique fédérale "

Vous êtes aussi membre du Conseil d’Administration de la Fédération Nationale des CAUE (FNCAUE), quel impact a-t-elle sur l’URCAUE et les CAUE ?
A.C. : C’est important aussi d’être présent à la FNCAUE. L’Union Régionale s’inscrit complètement dans la politique fédérale. C’est la force du réseau. Je suis d’ailleurs très heureux, à titre personnel, de voir que les URCAUE ont désormais une voix délibérative au sein du conseil fédéral. Ce n’était pas le cas jusqu’à présent. J’ai porté cette idée, avec l’appui du président de la FNCAUE, Joël Baud-Grasset, ce qui a permis de faire modifier les statuts de notre fédération. Cela souligne bien l’importance des URCAUE sur le territoire dans leurs rôles d’animateur et de fédérateur du réseau.

Retrait-gonflement argileux : la réglementation se précise

Depuis le 1^er janvier 2020, la réalisation d’études de sol est obligatoire en cas de vente de terrain pour la construction de maisons en zones à risque argile moyen ou fort.
Une série de trois arrêtés, publiés courant août, vient compléter l’arsenal réglementaire pris en application de la loi Elan pour réduire le nombre de sinistres liés au « phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ».
Un premier arrêté précise le contenu des études géotechniques à réaliser à la vente d’un terrain nu à bâtir et au moment de la construction. Son objet est de fixer « les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l'étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols », précise le texte.
Le second arrêté précise les critères méthodologiques sur lesquels est effectuée la définition des zones exposées au risque (aléa moyen et fort) où s’appliquent les nouvelles dispositions réglementaires. Il officialise en réalité le zonage proposé par la carte d'exposition publiée depuis janvier 2020 sur Géorisques.
Un dernier arrêté définit quant à lui les techniques particulières de construction permettant d’améliorer la résistance des bâtiments (fondations renforcées, choix des matériaux, gestion des écoulements, éloignement de la végétation…).

La légalité du futur PLU peut être contestée lors d'un recours contre un sursis à statuer

En l'espèce, un pétitionnaire sollicite un Permis de Construire (PC) pour la réalisation d'une maison individuelle et un garage. Le maire lui oppose un sursis à statuer au motif que l'opération projetée est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU. Le pétitionnaire saisit le juge administratif pour obtenir l'annulation du sursis.
Le Tribunal Administratif rejette la demande, mais la cour administrative d'appel y fait droit, examinant au passage la légalité du classement opéré par le projet de PLU. La commune se pourvoit alors en cassation.
Le Conseil d’Etat permet désormais au pétitionnaire de soulever l'exception d'illégalité du PLU en cours d'élaboration lors du recours formé contre le sursis à statuer opposé à sa demande de permis.
La Haute juridiction précise qu'un tel sursis « ne peut être opposé à une demande de permis de construire qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution ». Il ouvre ainsi la question de la légalité des dispositions du PLU sur lesquelles se base l'autorité compétente pour opposer un sursis.

Construction illicite : la démolition peut être ordonnée à la demande d'une association

Le propriétaire d'une maisonnette située dans une zone protégée en Corse dépose une Déclaration Préalable (DP) à son extension. Le maire prend un arrêté de non-opposition, à la suite duquel le propriétaire effectue ses travaux. Mais une association locale de protection de l'environnement porte plainte : au lieu de l'extension projetée, le propriétaire a démoli la construction existante pour la remplacer par une maison plus grande, en violation du POS qui interdit toute démolition sans permis et n'autorise que les travaux de réhabilitation ou d'extension limitée dans cette zone.
Les juges déclarent le propriétaire coupable de l'infraction de travaux sans permis et en violation du POS et le condamnent à une amende de 20 000€ ainsi qu’à la démolition de la maison édifiée illégalement.
La Cour de cassation rappelle que les associations agréées de défense de l'environnement peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile pour les faits portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu'elles défendent et qui constituent une infraction d'urbanisme ou environnementale. La remise en état des lieux permet de réparer le dommage environnemental causé par l’infraction, et elle est proportionnée au regard de la gravité de l’atteinte portée au site remarquable par la construction illicite.
La remise en état des lieux peut être prononcée par le juge pénal soit en tant que mesure de restitution, soit au titre de la réparation du dommage subi par la partie civile.
La démolition de l'ouvrage illégal est souvent réclamée sur ce dernier fondement par la commune concernée, mais elle peut également être demandée par une association exerçant l'action civile, ainsi que l'illustre cette décision.

Marchés publics de travaux : le seuil de dispense de procédure est temporairement relevé

En complément des diverses mesures prise en matière de commande publique pour relancer l'activité économique, le gouvernement a décidé de relever provisoirement à 70 000 euros HT le seuil de dispense de procédure pour la passation des marchés publics de travaux. En temps normal, ce seuil est fixé à 40 000 euros hors taxes par le code de la commande publique.
A compter du 24 juillet 2020 et jusqu'au 10 juillet 2021 inclus, les marchés dont la valeur estimée est inférieure à ce nouveau seuil pourront être conclus sans aucune formalité de publicité ou de mise en concurrence préalable. Ces dispositions sont applicables à tous les lots qui portent sur des travaux, à condition que le montant cumulé de ces lots n'excède pas 20% de la valeur totale estimée de l'ensemble des lots.
A l'image des dispositions de droit commun, le décret comporte une disposition visant à rappeler aux acheteurs qu'ils doivent veiller à choisir une offre pertinente, à faire une bonne utilisation des deniers publics et à ne pas contracter systématiquement avec un même opérateur économique lorsqu'il existe une pluralité d'offres susceptibles de répondre au besoin.

Garanties des constructeurs : les clauses de non-recours réputées non écrites

Les parties ne peuvent stipuler dans un contrat de vente que l'acquéreur qui prend acte du bon état de fonctionnement du système d'assainissement individuel d'une maison d'habitation en fasse son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.
En application de l’article 1792-5 du Code Civil, les parties ne peuvent exclure ou limiter la responsabilité décennale des constructeurs. Cette règle d’ordre public vient d’être reprise avec fermeté par la troisième chambre civile dans cet arrêt.
En l’espèce, l’acte notarié d’une vente de maison d’habitation avait stipulé que le bien était raccordé à un système d’assainissement individuel en bon état de fonctionnement, que l’acquéreur prenait acte de cette situation et qu’il voulait en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Les acquéreurs, après constatation de dysfonctionnements du réseau d’assainissement, avaient assigné sur le fondement de la responsabilité décennale l’entrepreneur qui avait réalisé l’ouvrage. Leur demande avait été déclarée irrecevable à hauteur d’appel au motif que le litige qui portait sur le système d’assainissement avait fait l’objet d’une clause d’exclusion.
Cette décision a été cassée pour violation de l’article 1792-5 du Code Civil. La Cour de cassation considère que la clause qui avait pour effet d’exclure la garantie décennale des constructeurs devait être réputée non écrite.

Pas d'exception à l'obligation de publication sur le Géoportail de l'urbanisme

Il n'existe pas de régime dérogatoire qui permette aux collectivités élaborant des PLUi d'être exemptées de publier les documents d'urbanisme communaux qui continuent à évoluer jusqu'à l'approbation du PLUi.
Pour rappel, l'obligation de publication sur le Géoportail de l'urbanisme pour toute nouvelle version d'un document d'urbanisme approuvée à compter du 1^er janvier 2020 a été inscrite dans le Code de l'urbanisme par l'ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et servitudes d'utilité publique. Les communes et groupements compétents doivent ainsi transmettre à l'État sous format électronique la version en vigueur des SCoT, des PLU et des documents tenant lieu de carte communale.
Des solutions existent localement pour financer la numérisation des documents anciens, incomplets ou dans des formats incompatibles avec celui défini par le conseil national de l'information géographique (CNIG), ce format étant une condition nécessaire pour publier un document d'urbanisme sur le Géoportail de l'urbanisme.
Il est en outre primordial d'intégrer à tout marché passé avec un bureau d'études pour assister la collectivité dans la finalisation d'un document d'urbanisme, la numérisation au format défini par le CNIG des documents d'urbanisme.

Retour sur la combinaison entre plan de prévention des risques et règlement national d'urbanisme

Le Conseil d'État livre une méthodologie pour instruire les demandes d'autorisation déposées dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels :

• l'autorité compétente pour délivrer une autorisation d'urbanisme doit d'abord vérifier que le projet respecte les prescriptions édictées par le plan de prévention et, le cas échéant, préciser dans l'autorisation les conditions de leur application ;
• si les particularités de la situation l'exigent, elle peut subordonner la délivrance du permis sollicité à des prescriptions spéciales, s'ajoutant aux prescriptions édictées par le plan de prévention dans cette zone, si elles lui apparaissent nécessaires pour assurer la conformité de la construction aux dispositions de l'article R. 111-2 du Code de l'urbanisme ;
• l'administration ne peut s'opposer au projet en se fondant sur le RNU qu'en dernier recours, si elle estime qu'aucune prescription n'est susceptible de supprimer le risque d'atteinte à la sécurité publique, au vu d'une appréciation concrète de l'ensemble des caractéristiques de la situation d'espèce et du projet envisagé, prenant éventuellement en compte des éléments déjà connus lors de l'élaboration du PPRN.

En l'espèce, l'erreur de droit du tribunal réside dans le fait de s'être prononcé au seul regard des dispositions de l'article R. 111-2 du Code de l'urbanisme, sans rechercher si les prescriptions du plan de prévention avaient été respectées et n'étaient pas, à elles seules ou, le cas échéant, complétées de prescriptions spéciales, de nature à prévenir les risques d'atteinte à la sécurité publique.

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Responsabilité décennale et équipements dissociables de l’ouvrage

La garantie, ou responsabilité, décennale porte sur les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent celui-ci impropre à sa destination, sous certaines conditions (désordres cachés et d’une certaine gravité survenant durant les dix ans suivant la réception des travaux). Aucune faute n’est à prouver à ce stade.
S’agissant des ouvrages, il peut donc y avoir décennale si les désordres apparus dans le délai de dix ans (quitte à ce que l’ampleur du problème se révèle plus grande encore après l’expiration de ce délai) sont :

• soit « de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage » ;
• soit de nature « à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible ».

Mais si ce n’est pas de l’ouvrage qu’il s’agit, mais d’un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, alors il n’y aura garantie décennale que si ces désordres rendent cet élément impropre à sa destination.
Le juge poursuit en posant « que la circonstance que les désordres affectant un élément d’équipement fassent obstacle au fonctionnement normal de cet élément n’est pas de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur si ces désordres ne rendent pas l’ouvrage lui-même impropre à sa destination ».
Concernant en l’espèce des lames de parquet qui se soulevaient et se décollaient dans une salle communale, le juge a estimé qu’« un tel désordre était, ainsi que l’a retenu le tribunal administratif de Nantes, de nature à rendre l’ouvrage non conforme à sa destination en empêchant son usage conformément à celui attendu et en outre à créer un risque pour la sécurité des usagers. »

L’attestation de non-contestation de conformité est-elle obligatoire pour la vente d’un immeuble ?

En application de l’article R. 462-10 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente délivre au bénéficiaire d’un Permis de Construire (PC) ou à ses ayants droit une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le PC ou la Déclaration Préalable (DP) n’a pas été contestée. En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, l’attestation est fournie par le préfet. La production de cette attestation n’est pas légalement exigée par le Code de la Construction et l’Habitation (CCH), à l’occasion de toute vente d’un bien immobilier.
Les parties peuvent cependant décider d’ériger en condition suspensive l’obtention par le vendeur d’une attestation de non-contestation de la conformité de travaux réalisés par rapport au permis obtenu. Cela étant, lors de la conclusion d’une vente, le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité. Il est donc tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens d’investigation dont il dispose.
En revanche, à partir du moment où le notaire a demandé la transmission de l’intégralité des dossiers de PC et qu’il s’est assuré, au travers d’une attestation précise et circonstanciée remise par un homme de l’art, qu’une attestation de non-contestation de conformité des travaux a été délivrée par le service d’urbanisme, il ne peut lui être reproché de ne pas s’être aperçu de l’irrégularité de certains travaux ou aménagements effectués au titre de son devoir d’information.
Sa responsabilité ne peut être engagée, s’il n’a pas de raisons objectives de soupçonner le caractère erroné des informations qui lui sont délivrées.

Pas de risque de péremption du permis initial en cas de recours contre son modificatif

En elle-même, la délivrance d'un permis modificatif est sans incidence sur le délai de validité du Permis de Construire (PC) qui a initialement autorisé le projet de construction.
Qu'en est-il lorsqu'une telle décision est contestée par un tiers devant le juge administratif ?
Le Code de l'urbanisme prévoit que le délai de péremption du PC (3 ans) est suspendu lorsque l'acte fait l'objet d'un contentieux devant la juridiction administrative. Par ailleurs, la délivrance du modificatif peut, pour certains projets, conditionner la faisabilité globale de l'opération et il apparaît dès lors légitime que le constructeur puisse attendre, par prudence ou par nécessité, l'issue de l'instance (qu'il subit) pour démarrer ses travaux, sans être sanctionné par une péremption de son autorisation. C'est dans cette voie pragmatique que s'engage le Conseil d'État en admettant que le recours formé par un tiers à l'encontre du permis modificatif puisse suspendre le délai de validité du permis initial jusqu'à l'intervention d'une décision juridictionnelle irrévocable.
En conclusion, le recours d'un tiers contre le permis modificatif suspend le délai de validité du permis initial.

Droit de préemption urbain : le projet de la collectivité doit être réaliste !

Dans une décision rendue le 15 juillet 2020, le Conseil d’Etat vient de préciser que le projet invoqué par la collectivité à l’appui de sa décision de préemption, pour qu’il puisse être considéré comme réel, doit aussi être réaliste, c’est-à-dire qu’il doit bien pouvoir être exécuté sur la parcelle préemptée.
Tel n’est pas le cas d’une parcelle acquise par voie de préemption dans le but d’y construire des logements, dès lors que cette opération n’apparaît pas dans le Programme Local de l’Habitat (PLH), que ladite parcelle est enclavée sur trois côtés et qu’elle est située à proximité d’installations peu compatibles avec la présence d’habitations.
En témoigne la conclusion du juge : « dans ces conditions, la réalité, à la date de la décision de préemption, du projet d’action ou d’opération d’aménagement l’ayant justifiée ne peut être regardée comme établie pour cette parcelle qui, au surplus, a été revendue par la commune à l’établissement public foncier local de la région grenobloise dans un but de réserve foncière en vertu d’un acte authentique du 20 janvier 2012 pris, après une délibération en ce sens du conseil municipal intervenue dès le 25 octobre 2011. »
En conclusion, avant d’utiliser leur droit de préemption urbain, les collectivités compétentes doivent donc s’assurer que leur projet est bien faisable sur les parcelles mises en vente. Si ce n’est pas le cas, les probabilités sont fortes pour que la décision de préemption soit annulée en cas de recours.

Justifier le refus d’un projet qui porte atteinte à la sécurité publique

Les requérants ont déposé en mairie une demande de Certificat d’Urbanisme (CU) afin de savoir si une opération consistant en la construction de deux immeubles à usage d’habitation comportant, au total, vingt-six logements était réalisable. Le maire leur a délivré un CU opérationnel négatif. Ils relèvent appel du jugement du Tribunal Administratif (TA) rejetant leur demande tendant à l’annulation de cette décision.
Pour ce faire, le maire s’est fondé sur l’article R. 111-2 du même Code, qui dispose : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».
Ici, le maire le maire a pris en compte les éléments d’information que le préfet lui avait transmis dans le cadre de l’élaboration d’un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL). S’il ne pouvait opposer aux intéressées le projet de PPRL en cours d’élaboration, il pouvait, en revanche, prendre en compte les informations qui lui ont été communiquées dans le cadre de cette procédure. D’après ce document, le terrain était situé dans une « zone non urbanisée soumise à des risques de submersion marine d’aléas moyen à très fort ».
De plus, même si la parcelle est classée en zone constructible dans le PLU de la commune, ce classement ne prive pas le maire de la possibilité de s’opposer au projet sollicité sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme.

La protection d’un cours d’eau qui n’en est plus un dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le requérant demande au juge d’annuler la délibération par laquelle un conseil municipal a approuvé le PLU communal car celui-ci place en zone naturelle la parcelle dont il est propriétaire.
Dans ce cas-ci, la commune a souhaité protéger les espaces naturels sensibles, au titre desquels figurent les fonds de vallée et protéger les cours d’eau et les zones humides en vue de parvenir à une amélioration de la qualité d’eau. La zone Na correspond notamment à l’environnement immédiat des fonds de vallée ou à une bande de 35 mètres de part et d’autre des cours d’eau. Le requérant conteste le classement de sa parcelle dans cette zone car après avoir réalisé des travaux de réhabilitation d’un cours d’eau, l’écoulement d’eau passant sur sa parcelle ne pouvait plus être qualifié de cours d’eau au sens du Code de l’environnement.
Cependant, le juge estime que les auteurs d’un PLU ne sont pas liés par les critères fixés à l’article L.215-7-1 du Code de l’environnement, en particulier dans le cas où des travaux de réhabilitation d’un cours d’eau ayant modifié l’état naturel des lieux sont intervenus.
De plus, la commune fait valoir que le classement Na en cause est également justifié par le fond de vallée qui traverse cette parcelle concourant à la création d’un paysage naturel, en grande partie humide. Ainsi, le classement en zone Na de la parcelle n’est pas entaché d’une erreur de fait.

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Ce guide est fait pour vous, élus girondins ! Divisé en 3 chapitres, Bâtiments publics, Espaces publics, Projets urbains et de territoire, il répond aux questions que vous vous posez.

Parce que décider d'un projet de territoire, s'engager dans une rénovation d'école, aménager sa place de village, végétaliser ses rues ou encore mettre en accessibilité un bâtiment public posent de nombreuses questions, les conseillers du CAUE, urbanistes, paysagistes, architectes sont là pour vous accompagner dans tous vos projets.

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Prescription du Permis de Construire (PC) relative à la création d'une servitude de passage

Le Conseil d'État s’est récemment penché sur la légalité d'un PC autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier sur un terrain ne disposant d'aucun accès à une voie ouverte à la circulation publique, un tel accès devant être créé sur des parcelles appartenant à des tiers.
L'autorisation litigieuse comporte, en son article 3, la prescription suivante : « le présent arrêté est conditionné à la production, par le bénéficiaire, de l'acte authentique de servitude de passage au plus tard à la date d'ouverture du chantier ». L'acte avait été annulé par le Tribunal pour méconnaissance des dispositions fixées par le PLU en matière d'accès et de desserte, la condition dont était assorti le permis ne pouvant pallier l'absence de titre valant servitude à la date de sa délivrance.
En l'espèce, le Conseil d'État considère que la réserve qui accompagne le permis litigieux est de nature à couvrir l'absence de titre à la date de sa délivrance, dès lors que la création d'une servitude de passage entraîne seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d'un nouveau projet.

En conclusion, un PC peut être légalement accordé sous condition de la production, par le bénéficiaire, de l'acte authentique de servitude de passage au plus tard au dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier.

Marchés de conception-réalisation : pas d’intérêt à agir pour l'Ordre des architectes

Par trois actions en justice, le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire a dénoncé le recours aux marchés de conception-réalisation. En l’espèce, il avait saisi le Tribunal Administratif (TA) de Nantes pour demander l’annulation de trois marchés de conception-réalisation lancés par le département de la Loire-Atlantique pour la construction de collèges. Rejetée par le tribunal, ses demandes avaient abouti auprès de la cour administrative d’appel de Nantes. Le département a alors saisi le Conseil d’Etat de pourvois en cassation.
L’ordre régional des architectes estimait, en vertu de l’article 26 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, qu’il était recevable à attaquer la validité de ces contrats.
Cet article dispose en effet que « le conseil national et le conseil régional de l'ordre des architectes concourent à la représentation de la profession auprès des pouvoirs publics. Ils ont qualité pour agir en justice en vue notamment de la protection du titre d'architecte et du respect des droits conférés et des obligations imposées aux architectes par les lois et règlements. »
Toutefois, le Conseil d’Etat a estimé que l’ordre régional des architectes n’était pas, aux termes de sa jurisprudence « Département de Tarn-et-Garonne » de 2014, un tiers susceptible de contester la validité et de demander l’annulation de ces contrats.
Les juges de cassation ont effectivement indiqué à propos des ordres des architectes que « la seule passation, par une collectivité territoriale, d’un marché public conférant à un opérateur économique déterminé une mission portant à la fois sur l’établissement d’études et l’exécution de travaux ne saurait être regardée comme susceptible de léser de façon suffisamment directe et certaines les intérêts collectifs dont ils ont la charge ».
Les arrêts d’appel ont été annulés et les requêtes de l’ordre ont été rejetées. Le Conseil d’Etat ferme donc la porte aux représentants des architectes pour contester la validité de marchés de conception-réalisation.

La covisibilité d'un monument est d'abord une question de point de vue

En l’espèce, une association de riverains avait saisi le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre un PC. A l’appui de sa demande, elle soutenait que le projet d’immeuble collectif, situé à proximité d'une église classée monument historique et visible en même temps que celle-ci, relevait du régime de protection au titre des abords et qu’il devait, par conséquent, être soumis à l’accord préalable de l’ABF.
Le Conseil d’État rejette ce moyen et apporte d’importantes précisions quant aux modalités d’application du critère de covisibilité.
Il souligne ainsi qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que le point de vue à partir duquel le monument et l’immeuble en projet pourraient être visibles simultanément soit situé à moins de 500 mètres dudit monument.
Cet emplacement peut très bien être situé au-delà de cette limite, à partir du moment où il est ouvert au public. Toutefois, afin de ne pas étendre démesurément le champ de visibilité des immeubles protégés, les Sages du Palais Royal précisent que seules les constatations pouvant être effectuées à l’œil nu sont recevables. Dans la présente affaire, l’existence d’une covisibilité ayant été révélée par l’utilisation d’un appareil photographique muni d’un objectif à fort grossissement, elle n’a pas pour effet de soumettre le projet au régime de protection des abords.

En conclusion, un immeuble est protégé au titre des abords lorsqu'il est visible à l'œil nu depuis un monument ou en même temps que lui depuis tout lieu normalement accessible au public.

Un PC peut être régularisé en cours d’instance par l’évolution de la règle d’urbanisme

Il faut distinguer les illégalités qui affectent la procédure de délivrance du permis de celles qui portent sur le fond et qui permettent de vérifier la faisabilité du projet par rapport aux règles d’urbanisme applicables, dont le PLU.
Pour les premières, lorsqu’il a donné un délai aux parties pour régulariser un vice de procédure identifié en cours d’instance, le juge doit se référer aux règles applicables à la date du permis pour vérifier si, ultérieurement, celui-ci a été régularisé.
Un vice de procédure, dont l’existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date.
En revanche, pour les règles portant sur le fond du projet, l’appréciation de la régularisation du permis doit être effectuée en fonction des règles applicables à la date à laquelle le juge effectue cette analyse.
S’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction.
En conséquence, si une illégalité existante à la date du permis a disparu – notamment du fait de la modification de la règle d’urbanisme – le jour où le juge se prononce, ce dernier doit considérer que ladite illégalité a été régularisée par l’évolution de la règle
En conclusion, un PC attaqué peut donc être régularisé en cours d’instance de deux manières :

• - en modifiant le projet pour le rendre conforme à la règle d’urbanisme applicable,
• - en modifiant la règle d’urbanisme d’une façon telle qu’elle fait disparaitre l’illégalité initiale qui entachait le permis.

Classement en zone agricole du PLU et potentiel agronomique, biologique ou économique du secteur

Deux sociétés demandent au maire l'annulation partielle du PLU en tant qu'il classe en zone A des parcelles sur lesquelles elles souhaitent développer des activités de collecte et de valorisation des déchets. Face au refus du maire, l'affaire est portée devant le juge administratif qui, en première instance comme en appel, rejette la demande d'annulation de cette décision. Les requérants se pourvoient alors en cassation.
L'occasion pour le Conseil d'Etat de préciser, les critères de classement des parcelles en zone agricole du PLU.
Aux termes de l'article R. 151-22 du Code de l'urbanisme, peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Pour autant, il n'est pas nécessaire que tous les terrains classés en zone A disposent, par leurs caractéristiques propres, d'un tel potentiel. En effet, le Conseil d'Etat apprécie le caractère agricole au regard, d'une part, de la vocation du secteur en cause (et non de la parcelle), d'autre part, de la cohérence du classement avec les orientations générales et les objectifs du PADD.
La cour d'appel n'a donc pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en validant le classement contesté en zone A de cinq parcelles, dont l'une est artificialisée en quasi-totalité (présence d'une dalle d'entreposage de bennes à déchets) et deux autres comportent des constructions qui ne sont pas à usage agricole. Le Conseil d'Etat relève que ces parcelles sont situées en dehors des parties urbanisées de la commune, dans une zone très majoritairement agricole, et qu'elles disposent d'un potentiel économique en lien avec l'activité agricole.

Une commune peut classer en zone agricole, en cohérence avec les orientations du PADD, des terrains partiellement artificialisés, historiquement affectés à un usage industriel.

Les ordonnances sur les SCoT et la hiérarchie des normes sont publiées

Le contenu du SCoT largement revu
L'article 3 de l'ordonnance prévoit la suppression du rapport de présentation et renvoie en annexe ses principales composantes : le diagnostic, l'évaluation environnementale, la justification des choix, ainsi que l'analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers et la justification des objectifs chiffrés de limitation de cette consommation. La justification de l'articulation avec les documents de rang supérieur est supprimée.
Le Projet d'Aménagement stratégique remplace le projet d'aménagement et de Développement Durables (PADD) et devient la première pièce du schéma. Le Document d’Orientation et d'Objectifs (DOO) est quant à lui simplifié, avec cinq sous-sections au lieu de onze auparavant, dans le sens d'une plus grande cohérence entre les thèmes traités.
L'article 5 fait évoluer le périmètre du SCoT au bassin d'emploi au lieu du bassin de vie et, en renforçant la prise en compte des déplacements, par l'intégration des bassins de mobilité. Il prévoit qu'un débat sur le périmètre ait lieu lors du bilan à six ans du schéma, lorsque ce périmètre coïncide avec celui d'un PLUi.
L'article 6 permet au projet d'aménagement stratégique de tenir lieu de projet de territoire pour un pôle d'équilibre territorial et rural.
Enfin, l'article 7 prévoit l'application de l'ordonnance au 1^er avril 2021 et des mesures transitoires pour les schémas en cours d'élaboration ou de révision, avec la possibilité, pour les collectivités qui le souhaiteraient, d'opter pour la révision ou l'élaboration d'un SCoT sous le nouveau format, sans attendre l'entrée en vigueur des dispositions de l'ordonnance.

Nouvelles règles en matière de mise en compatibilité des documents d'urbanisme
Le rôle du SCoT comme document intégrateur de toutes les politiques sectorielles ayant un rôle en urbanisme est réaffirmé. Désormais, si un territoire est couvert par un SCoT, c'est ce SCoT qui doit être compatible avec les différents documents sectoriels.
Lors de son élaboration, le PLU devra quant à lui uniquement examiner sa compatibilité avec le SCoT et non plus avec tous les autres documents.
De plus, quatre documents ne seront désormais plus opposables aux SCoT, PLUi et cartes communales.
En outre, les liens juridiques entre les documents sectoriels et les documents d'urbanisme sont uniformisés. Tous les liens de prise en compte sont remplacés par des liens de compatibilité. Le lien de prise en compte est exclusivement maintenu pour les objectifs du rapport du Sraddet et pour les programmes d'équipement.
En fonction des documents sectoriels, les délais pour mettre en compatibilité les documents d'urbanisme pouvaient être différents et imposaient de lancer de multiples procédures en peu de temps. La logique est désormais inversée, souligne le rapport. Tous les 3 ans, les collectivités auront à vérifier si de nouveaux documents sectoriels sont entrés en vigueur et adapteront en une seule fois leur document d'urbanisme pour prendre en compte tous les nouveaux documents sectoriels ou ceux qui ont évolué. Cette procédure de mise en compatibilité pourra s'opérer par modification simplifiée. Le temps que cette mise en compatibilité se fasse, le document d'urbanisme ne sera exposé à aucun contentieux qui résulterait de sa non mise en compatibilité.
Par exception, le délai de mise en compatibilité d'un PLU avec un SCoT est d'un an.

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Notre mission, vous conseiller et vous accompagner.
Dans cette optique, nous avons créé des Fiches pratiques, téléchargeables et imprimables concernant de nombreuses problématiques liées à tout projets : autorisations d'urbanisme, paysage, matériaux...

Fiches pratiques

D'autres organismes et partenaires du CAUE vous permettent également d'obtenir des renseignements complémentaires. C'est pourquoi, nous avons créé une page spéciale, dédiée à ces acteurs du cadre de vie pour vous permettre d'avoir toutes les informations nécessaires à la bnne conduite de votre projet.

Liens utiles

Les extensions de constructions existantes sur le littoral sont facilitées

Dans cette affaire, se posait notamment la question de la légalité d’un Permis de Construire (PC) autorisant, sur la commune de l’Île-de-Batz, l'extension de 42 m² d'une habitation de 105 m². Le premier argument du requérant était fondé sur la méconnaissance du dispositif selon lequel l'extension de l'urbanisation doit se faire en continuité des agglomérations et des villages existants ou, depuis la loi Elan et sous certaines conditions, des secteurs déjà urbanisés.

Le Conseil d'État tranche sans ambiguïté en ce sens en indiquant que « le simple agrandissement d’une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l’urbanisation au sens de ces dispositions ».

Pour le même motif, la loi Littoral ne fait pas non plus obstacle aux agrandissements projetés dans les espaces proches du rivage, soumis à la règle de l'extension limitée de l'urbanisation. Aucune restriction tenant à l’ampleur de l’agrandissement ou à la nature des constructions existantes concernées ne vient tempérer cette solution. Demeure toutefois le risque de voir une demande d'agrandissement requalifiée en demande portant sur la réalisation d'une construction nouvelle, si le projet, par ses caractéristiques, remet en cause la conception générale du bâti.

Le terrain d’assiette du projet ne se situant pas, en l’espèce, dans la bande littorale de 100 m, le Conseil d'État en reste là de son analyse et, réglant l'affaire au fond, confirme la légalité du permis en litige.

Permis de construire : effet de la baisse d'ensoleillement sur les maisons voisines

Dans cette affaire, la question posée était : la baisse d'ensoleillement sur une maison voisine produite lors de la construction d'un ensemble immobilier. Cette dernière peut-elle justifier l'annulation du Permis de Construire (PC) afférent ?
Des voisins demandent l'annulation du PC pour l'édification d'un immeuble collectif. Le 29 novembre 2018, le Tribunal Administratif (TA) de Lyon annule le PC. Il décide que l'implantation de l'immeuble causerait une altération des conditions de fonctionnement selon les principes architecturaux dits bioclimatiques selon laquelle a été réalisée la maison voisine, en raison la baisse d'ensoleillement.

Mais le 13 mars 2020, le Conseil d'Etat annule le jugement au visa de l'article R. 111-27 du Code de l'urbanisme. Selon ce dernier, peuvent être interdits les projets de constructions qui portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain par leur caractéristiques ou aspect extérieur. Il considère donc qu’une baisse de l’ensoleillement qui altère le fonctionnement des principes bioclimatiques d’une maison voisine ne constitue pas une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, susceptible de justifier un refus de délivrance d’une autorisation de construire.

Le tribunal administratif a donc violé cet article en décidant l'annulation du Permis de Construire.

Non-conformité des travaux réalisés par l’entrepreneur : le maître d’œuvre est responsable

En l’espèce, une société de construction immobilière, maître d’ouvrage, fait appel aux services d’une société d’architectes, maître d’œuvre, pour la construction d'un atelier d'agencement. Cette dernière charge un entrepreneur des travaux de terrassement, VRD et espaces verts en juillet 2012, alors même qu’il est placé en redressement judiciaire depuis un an. Le maître d’ouvrage reproche à l’entrepreneur de ne pas avoir respecté les prescriptions du marché lors de la réalisation des travaux de terrassement et résilie ses contrats. L’entrepreneur est placé en liquidation judiciaire dans l’année qui suit. Le maître d’œuvre est également assigné en réparation des préjudices découlant de la non-conformité et des désordres apparus avant réception.

La cour d’appel le déboute de ses demandes. Il se pourvoit alors en cassation.

Le maître d’ouvrage invoque une stipulation contractuelle selon laquelle « l'architecte déconseille le choix d'une entreprise si elle lui parait ne pas présenter les garanties suffisantes ou ne pas justifier d'une assurance apte à couvrir ses risques professionnels ». L’architecte, le maître d’œuvre, connaissait pertinemment la situation financière compromise de l’entrepreneur et s’est abstenu de son devoir de conseil envers le maître d’ouvrage. L’entrepreneur ne présentait donc pas les « garanties suffisantes » dès l’ouverture du chantier par manque de solidité financière. Mais cet argument est réfuté par les juges de cassation qui rappellent au maître d’ouvrage que l'alinéa 3 du même article dispose que « le maître de l'ouvrage s'assure de la bonne situation financière et juridique de l'entrepreneur susceptible d'être retenu pour réaliser tout ou partie des travaux ». Ainsi, ils précisent « qu’il n'incombait pas à l'architecte de vérifier la solvabilité des entreprises qu'il choisissait ».

Cependant, les juges de cassation donnent finalement raison au maitre d’ouvrage et condamnent en conséquence l’architecte maître d’œuvre au motif qu’un maître d’œuvre, qui décide de poursuivre le chantier alors même qu’il constate l’absence de conformité des travaux réalisés, est responsable devant le maître d’ouvrage au titre de l’interruption du contrat.
S’appuyant sur l’article L.1231-1 du Code civil relatif à l’indemnité contractuelle d’interruption du contrat, elle donne ainsi tort aux juges d’appel : « En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le maître d’œuvre avait accepté la poursuite du chantier malgré l'absence de conformité des travaux réalisés, laquelle avait motivé la résiliation du marché par le maître d’ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Les travaux dans le Denormandie dans l’ancien précisés

La réduction d'impôt s'applique au logement que le contribuable acquiert entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui fait ou a fait l'objet de travaux d'amélioration ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation et donnant lieu à des travaux de transformation en logement. Les logements concernés sont ceux exclusivement situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire.

A compter du 1er janvier 2020, les travaux éligibles sont les travaux d'amélioration et non plus de rénovation, afin de les aligner sur ceux éligibles au prêt à taux zéro (PTZ).

Le ministère chargé de la ville et du logement définit les travaux éligibles au dispositif Denormandie ancien comme tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces.
Les travaux de démolition totale suivie d'une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d'amélioration ou de transformation.

POS ressuscités : pour 24 mois, mais à partir de quand ?

L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un PLU ou d'une carte communale a pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur. De ce fait, d'anciens POS, souvent obsolètes, peuvent redevenir applicables. Une survie que la loi Elan a encadré strictement, d'une part, en la limitant dans le temps, d'autre part, en empêchant toute procédure d'évolution de ce document.

Ainsi, aux termes de l'article L.174-6 du Code de l'urbanisme, le POS immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois à compter de la date de l'annulation ou de la déclaration d'illégalité et ne peut, durant cette période, faire l'objet d'aucune procédure d'évolution.
Une circulaire ministérielle présentant les dispositions d'application immédiate de la loi Elan a commenté cette mesure en précisant que les POS remis en vigueur depuis plus de 2 ans étaient caducs à la date de promulgation de la loi, c'est-à-dire au 23 novembre 2018.

Une interprétation aujourd'hui remise en cause par le Conseil d'Etat qui précise que ce texte ne prévoit aucune rétroactivité. Le délai de 24 mois est donc immédiatement applicable aux situations en cours, y compris lorsque la décision prononçant l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme est intervenue avant son entrée en vigueur.
Toutefois, la Haute juridiction précise que dans une telle hypothèse, le délai de 24 mois nouvellement institué ne commence à courir qu’à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi qui l'institue, soit le 25 novembre 2018. Autrement dit, un POS redevenu applicable en 2017 est susceptible de le rester jusqu'au 25 novembre 2020.

Demande de permis dans une copropriété : l’attestation sur l’honneur du pétitionnaire est suffisante

Pour le Conseil d’Etat, la question de savoir si l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires a bien autorisé ces travaux (voire même si elle devait les autoriser) est étrangère à la vérification du respect de la règle d’urbanisme. Dès lors, la déclaration du pétitionnaire attestant sur l’honneur qu’il dispose des droits à construire suffit et les services instructeurs ne peuvent pas refuser le permis au motif que l’AG des copropriétaires n’a pas autorisé les travaux, quand bien même existerait-il un litige à ce sujet.
Il en ira différemment en cas de fraude, c’est-à-dire lorsque le pétitionnaire a commis des agissements dans le but de tromper sciemment l’administration sur la réalité de ses droits à construire et/ou sur l’ampleur de son projet.

Mais le fait que la copropriété ait effectué un recours gracieux contre le permis délivré pour informer le services instructeur qu’une autorisation de l’AG des copropriétaires aurait dû être obtenue par le pétitionnaire et que ce n’était pas le cas ne caractérise pas l’existence d’une fraude. Même informée de la contestation par le syndicat des copropriétaires de la validité des travaux, la collectivité ne peut revenir sur sa décision de délivrer le permis.

Sauf cas de fraude manifeste, les services instructeurs ne peuvent donc pas remettre en cause les droits à construire que le pétitionnaire a déclaré détenir dans sa demande et ce, même s’ils sont informés que ces droits sont contestés dans le cadre d’un litige privé.

La responsabilité du syndic en cas de défaut d'assurance de l'entrepreneur réalisant des travaux au sein de la copropriété

Lorsque le syndic commande des travaux de construction dans l'intérêt de la copropriété, il lui appartient d'être particulièrement vigilant et notamment de solliciter de l'entrepreneur choisi au moins une copie de son attestation d'assurance décennale à effet au jour du début de l'ouverture du chantier (la date de commencement des travaux) afin de vérifier :

• - d'une part, qu'il a bien souscrit une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité décennale ;
• - d'autre part, et surtout, que les travaux commandés rentrent bien dans le champ de sa garantie. En effet, la garantie de l'assureur décennal ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclarée par l'entrepreneur à son assureur.

Ainsi, si le syndic commande des travaux de charpente, il doit vérifier que l'entrepreneur est bien assuré pour cette activité.
A défaut, il est susceptible de voir sa responsabilité engagée si des désordres apparaissent sur les travaux réalisés et si le défaut d'assurance prive la copropriété de toute possibilité d'indemnisation.

Comment abroger une carte communale pour adopter un PLU ?

L’abrogation d’une carte communale diffère, dans ses modalités, selon que l’abrogation s’accompagne ou non de l’élaboration d’un PLU.

Si l’abrogation de la carte communale ne s’accompagne pas de l’élaboration d’un PLU, il convient de suivre la procédure utilisée pour son élaboration. L’abrogation impliquera alors notamment le recours à l’enquête publique, compte-tenu des conséquences qu’elle entraîne sur la constructibilité des parcelles, ainsi qu’une décision du préfet, ce dernier approuvant la carte communale lors de son élaboration.
A l’inverse, si l’abrogation de la carte communale s’accompagne de l’élaboration d’un PLU, il suffira de réaliser une enquête publique unique portant à la fois sur l’abrogation de la carte communale et sur l’approbation du PLU, et de veiller notamment à ce que la délibération finale emporte à la fois approbation du PLU et abrogation de la carte communale, l’ensemble s’accompagnant d’une décision du préfet.
Cela permet de sécuriser la procédure sans coûts ni difficultés supplémentaires pour les communes, la décision du préfet ne créant pas de charges pour ces dernières et l’enquête publique devant en tout état de cause être réalisée pour l’élaboration d’un PLU.

Dans un site inscrit, pas de PC tacite si le projet comprend une démolition préalable

Lorsqu’une démolition est nécessaire à une opération de construction, le Permis de Construire (PC) porte à la fois sur la démolition et sur la construction si la demande a été formulée en ce sens. Alors qu’en principe le silence de l’administration au terme du délai d’instruction vaut PC ou permis de démolir tacite, le Code de l’urbanisme prévoit des exceptions. Parmi elles, dans les sites inscrits, la non-réponse de l’administration à une demande de permis de démolir vaut refus tacite de permis.
Pour le Conseil d’État, lorsque la demande de PC porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit, y compris lorsque cette demande porte également sur une construction, le silence de l’administration fait naître une décision implicite de rejet.
Les démolitions dans les sites inscrits exigent l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), d’où la disposition du Code de l’urbanisme excluant une autorisation implicite. Dans cette affaire, la cour administrative d’appel avait estimé que cette disposition ne concernait que les demandes de permis ou les Déclarations Préalables portant uniquement sur des travaux de démolition et en avait déduit que le silence sur une demande de PC faisait naître un permis tacite même si le projet comportait une démolition. Son arrêt a été censuré pour erreur de droit par le Conseil d’État.

Pour délivrer un permis, pas de prise en compte de règles relatives aux nuisances sonores

Une société qui exploite un restaurant a obtenu, par un arrêté du maire, un Permis de Construire (PC) pour la réalisation, à l’arrière du bâtiment, d’une terrasse extérieure, l’édification d’une clôture et la création d’un logement de fonction. Alors que les requérants, dont la maison d’habitation est située au voisinage immédiat de ce projet, avaient saisi le Tribunal Administratif (TA) d’une demande d’annulation de ce permis, la société a obtenu du maire un PC modificatif ayant notamment pour objet de décaler l’emprise de la terrasse projetée à l’arrière du bâtiment.
Les requérants contestent ce second permis sur les fondements d’un arrêté municipal relatif à la lutte contre le bruit et les nuisances sonores.

Cependant, l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable dispose que : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique (…). »
Le juge rappelle donc que les règles relatives au bruit et aux nuisances sonores ne sont pas au nombre de celles dont il appartient à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance d’un PC.

Alors le moyen tiré de ce que les permis de construire litigieux méconnaîtraient les dispositions de l’arrêté municipal relatif à la lutte contre le bruit et les nuisances sonores doit être écarté comme inopérant, alors même que les permis de construire litigieux comportent un simple rappel à la réglementation applicable, invitant les pétitionnaires à respecter, le moment venu, cet arrêté municipal.

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Les délais et procédures adaptés dans le domaine de l'urbanisme
en période de confinement COVID-19 

La France est depuis le mardi 24 mars 2020, date de parution au JO de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, officiellement en état d’urgence sanitaire.
Afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie et aux impacts des mesures prises pour limiter cette propagation, le Gouvernement est, à compter de cette date et dans un délai de trois mois, habilité à prendre par ordonnance toutes mesures d’urgence visant à prévenir et limiter la cessation des activités.  
L’article 11 de la loi prévoit en effet que des ordonnances pourront préciser la mise en place de mesures, effectives dès le 12 mars 2020, notamment en :  
- « a) Adaptant les délais et procédures applicables au dépôt et au traitement des déclarations et demandes présentées aux autorités administratives, les délais et les modalités de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d'une décision par une autorité administrative et, le cas échéant, les délais dans lesquels cette décision peut ou doit être prise ou peut naitre ainsi que les délais de réalisation par toute personne de contrôles, travaux et prescriptions de toute nature imposées par les lois et règlements, à moins que ceux-ci ne résultent d'une décision de justice ;
- b) Adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d'un droit, fin d'un agrément ou d'une autorisation ou cessation d'une mesure, à l'exception des mesures privatives de liberté et des sanctions.
Ces mesures sont rendues applicables à compter du 12 mars 2020 et ne peuvent excéder de plus de trois mois la fin des mesures de police administrative prises par le Gouvernement pour ralentir la propagation de l'épidémie de covid-19 ; »  

C’est désormais chose faite avec l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.  
Voici un décryptage synthétique de cette dernière :
La détermination de la période dérogatoire  
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance et de l’article 4 de la loi d’urgence sanitaire, la période dérogatoire débute le 12 mars 2020 et s’achèvera 1 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré pour une durée de deux mois, soit le 24 juin 2020.  Début de la période dérogatoire : le 12 mars 2020
Fin de la période dérogatoire : le 24 juin 2020  
NB : sous réserve bien entendu d’une éventuelle prolongation de l’état d’urgence sanitaire qui décalerai d’autant la fin de la période dérogatoire.   

8 principes à retenir  

A noter : les Certificats d’Urbanisme d’information et opérationnels, Déclarations Préalables, Permis de Construire, de démolir et d’aménager sont tous concernés.  
Principe 1 :
Les actes délivrés tacitement ou explicitement avant le 12 mars 2020 ne sont pas remis en cause et ne sont donc pas concernés par ce dispositif dérogatoire.  Attention : cependant, la purge des recours est reportée. Il s’agira donc d’un délai de 2 mois à compter de la fin de la période dérogatoire, soit à partir du 24 juin et pendant 2 mois.  
Principe 2 :
Aucune autorisation tacite ou décision tacite de non opposition à Déclaration Préalable ne peut intervenir durant la période dérogatoire.  
Principe 3 :
Les délais d’instruction en cours au 12 mars 2020 sont suspendus et reprendront leur cours à compter du 24 juin 2020. Pour rappel : la suspension signifie qu’à son terme, le délai reprend pour la durée restante à courir (= pause du délai)  
Principe 4 :
Les délais d’instruction qui devaient débuter pendant la période dérogatoire sont reportés au 24 juin 2020. C’est le cas des dépôts de dossier intervenus à partir du 12 mars 2020.  Pour rappel : le report signifie qu’à l’issue de la période dérogatoire, le délai s’écoulera dans son intégralité (= reprise d’un nouveau délai complet)
Principe 5 :
Si le dépôt de la demande intervient après le 12 mars 2020, le délai de complétude du dossier de 1 mois qui devait débuter pendant la période dérogatoire est également reporté. Attention : si le dépôt est intervenu entre le 12 février et le 12 mars, le délai de demande de pièce complémentaire sera simplement suspendu.
Principe 6 :
Si le dépôt de la demande intervient après le 12 mars 2020, les délais de consultation des différents services et organismes sont également reportés.
Attention : si la consultation était en cours au 12 mars 2020, alors le délai de consultation sera simplement suspendu.  
Principe 7 :
Les actes d’urbanisme peuvent continuer d’être délivrés pendant la période dérogatoire mais, sans qu’une délivrance tacite soit possible. Peu importe que le dépôt de la demande soit intervenue avant le 12 mars ou durant la période dérogatoire, la délivrance est toujours possible.  
NB : si les services instructeurs en ont la capacité, il est d’ailleurs fortement conseillé de poursuivre l’instruction et la délivrance des autorisations car à la sortie de la période dérogatoire, il y aura un afflux important de dossiers à traiter.
Principe 8 :
Les délais de contrôle de l’achèvement des travaux (3 ou 5 mois) sont également suspendus.
NB : il conviendra d’être vigilant sur ces délais, car à la reprise du délai (une fois la période dérogatoire terminée) et selon le nombre de jours ou semaines restantes, il ne sera plus possible de contester la conformité de la construction.   

A RETENIR :
- les délais qui ont débuté avant le 12 mars sont suspendus
- les délais qui devaient débuter à compter du 12 mars sont reportés
 
Attention : l’article 9 de l’ordonnance prévoit qu’un décret pourra remettre en cause certains de ces délais pour des motifs d’urgence : « Par dérogation aux dispositions des articles 7 et 8, un décret détermine les catégories d'actes, de procédures et d'obligations pour lesquels, pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l'environnement et de protection de l'enfance et de la jeunesse, le cours des délais reprend. »  Mais il y a très peu de risque que cela concerne l’urbanisme…
Concernant les délais de recours, gracieux comme contentieux, qui ont débuté avant le 12 mars 2020, ces derniers sont également suspendus.

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L’atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants doit être une atteinte visible

Le Conseil d’Etat précise dans cet arrêt qu’un Permis de Construire (PC) peut être refusé, sur le fondement de l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme, lorsque le projet porte une atteinte visible aux lieux avoisinants.
Dans cette affaire, le maire de la commune de L. (Rhône) a délivré à une société un PC en vue de l’édification d’un immeuble collectif de 39 logements. Saisi d’un recours en annulation, le Tribunal Administratif de Lyon a annulé cet arrêté du 25 juillet 2017. La société bénéficiaire et la commune de L. se pourvoient alors en cassation contre ce jugement du 29 novembre 2018. Rappel du R.111-27 du Code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ».
Le Conseil d’Etat souligne qu’un projet peut, sur le fondement de ces dispositions, être refusé ou accepté uniquement s’il est assorti de réserves lorsqu’il porte, par ses caractéristiques et aspect extérieur, une atteinte visible à son environnement naturel ou urbain.
Par conséquent, le Conseil d’Etat juge que la perte d’ensoleillement conduisant à l’altération des conditions de fonctionnement du bâtiment voisin ne constitue pas une atteinte susceptible de justifier un refus de Permis de Construire sur le fondement de l’article

Indemnisation suite à un refus illégal de Permis de Construire

Lorsque le maire refuse un Permis de Construire (PC) pour des motifs illégaux, il engage la responsabilité de la commune, qui ne se verra cependant pas forcément condamnée à indemniser le pétitionnaire pour le préjudice qu’il estime avoir subi du fait de ce refus.   
Dans cette affaire, une société avait présenté une demande de PC quatre villas individuelles sur un terrain de la commune d'Aix-en-Provence. Le maire de la commune a refusé le PC mais cette décision de refus a été annulée par le Tribunal Administratif de Marseille. La société a demandé au Tribunal Administratif de condamner la commune d'Aix-en-Provence à l'indemniser du préjudice qu'elle estime avoir subi en lui refusant illégalement un PC.
La Cour d’Appel considère qu’il est indiscutable qu’en refusant le PC, la commune a commis une illégalité, donc une faute. Mais cette faute ne sera susceptible d’engager sa responsabilité et, par conséquent, l’obligation de réparer pécuniairement le préjudice subi par la société que si le lien de causalité entre la faute de la commune et le préjudice subi par la société est prouvé. En l’espèce, comme le permis ne respectait pas la règle selon laquelle le terrain devait conserver une zone protégée représentant au minimum les 2/3 du terrain, la cour a jugé que le maire de la commune d'Aix-en-Provence aurait pu légalement refuser ce Permis de Construire, non pas en raison des motifs qu’il avait retenu et qui ont été censurés par le Tribunal Administratif mais en raison de la méconnaissance de cette règle des 2/3.
En résumé, la cour considère que si le PC refusé pour des motifs illégaux, aurait de toute façon pu l’être pour un motif légal, la commune n'est pas condamnée à indemniser le pétitionnaire qui estime avoir subi un préjudice du fait du refus illégal.

Le SCoT peut justifier l’extension de l’urbanisation d’espaces proches du rivage

L’urbanisation de secteurs situés à proximité des rivages est régie par des dispositions spécifiques issues de la loi « Littoral » et désormais codifiées aux articles L.121-1 et s. du Code de l’urbanisme. Parmi ces dispositions figurent celles posées par l’article L.121-13 du Code de l’urbanisme selon lesquelles « l’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L.321-2 du Code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer ». En principe, l’extension de l’urbanisation d’un espace proche du rivage n’est donc envisageable que si elle est, d’une part, limitée, et, d’autre part, si elle est justifiée par le PLU.
Le Conseil d’Etat vient de préciser que lorsqu’un SCoT contenait des éléments suffisamment précis (et respectueux bien sur des grandes orientations de la loi Littoral) permettant d’apprécier l’extension de l’urbanisation d’un espace proche du rivage, c’est ce document qui devait être pris en compte pour déterminer si un projet de construction pouvait ou non être autorisé. Ce raisonnement a ainsi permis de valider le Permis de Construire autorisant la construction à proximité de la côte de plusieurs bâtiments abritant près de 350 logements, des villas et des locaux d’activités, dès lors que le SCoT applicable permet l’extension de l’urbanisation et ce « de manière significative » dans le secteur d’implantation du projet.  

La signature de complaisance de l’architecte dans un Permis de Construire (PC)

Un maire a délivré un premier PC portant sur la modification de l’aspect extérieur et le changement de destination d’une partie d’un immeuble, d’une surface totale de 240 m². Le maire a ensuite retiré ce PC car le pétitionnaire avait méconnu l’obligation de recourir à un architecte pour établir son projet architectural. Ce dernier a donc déposé une nouvelle demande de PC, qui lui a été délivré. Le conseil régional de l’ordre des architectes a demandé au juge l’annulation de l’arrêté par lequel le maire a délivré ce PC au motif que la signature de l’architecte apposée dans le dossier est une signature de complaisance.
Mais le juge conteste cette position. Il relève que dans la deuxième demande de permis, la rubrique « architecte » est complétée, et que si cette demande comporte les mêmes plans et pièces que le premier dossier de demande, ceux-ci ont tous été complétés par l’apposition de la signature de l’architecte. Le juge estime qu’aucun élément versé au dossier ne permet d’établir que cet architecte n’aurait pas procédé à l’examen du projet du pétitionnaire et qu’il ne se le serait pas approprié. Le fait que le dossier de demande, déposé à titre de régularisation pour des travaux déjà exécutés, porte sur le même projet ne suffit pas faire regarder l’architecte comme ayant nécessairement apposé une signature de complaisance.
En conséquence, les moyens avancés par le conseil de l’ordre des architectes sur la signature de complaisance de l’architecte doivent être écartés. L’arrêté délivrant le Permis de Construire est donc confirmé.  

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Un logement de moins de 9 m² peut être décent si son volume habitable est réglementaire

Un bailleur, après avoir délivré congé à son locataire, l’assigne en expulsion. Il invoque, au soutien de sa demande, le fait que le logement ne répond pas aux normes d’un logement décent puisqu’il présente une surface de 7,5 mètres carrés seulement.
La cour d’appel accueille sa demande au motif que le logement ne répond pas aux normes minimales de surface et d’habitabilité prescrites par l’article 4 du décret du 30 décembre 2002, qu’il n’est pas possible d’y remédier et que le locataire ne peut demeurer dans un logement qui ne saurait faire l’objet d’un bail au sens réglementaire.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait pas retenir que le logement n’était pas conforme aux normes d’habitabilité sans rechercher si le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement « décent », les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret du 30 janvier 2002. Ce décret impose notamment des conditions de surface ou de volume minimales. Il prévoit à ce titre deux conditions alternatives. Le logement doit ainsi disposer :
- soit d'une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
- soit d'un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.

Un projet éolien peut être de nature à perturber la perception visuelle des lignes paysagères environnantes

Pour rappel, lorsque des constructions portent atteinte aux paysages naturels avoisinants, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le Permis de Construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de PC ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le site du « Bois Brûlé » est situé à une hauteur assez élevée (plus de 600 mètres d’altitude), sur un éperon de relief dont la perception est accentuée par la présence, en contrebas, d’une vallée.
Le parc éolien projeté serait donc implanté sur un site faisant office de repère visuel dans le paysage local.

Conclusions du juge : « Si la société soutient que l’impact visuel des éoliennes sera limité en raison de leur implantation en un alignement régulier et respectueux des courbes paysagères, il n’en demeure pas moins que ces dernières, du fait de leur hauteur de 135 mètres et de leur positionnement sur un site culminant à 631 mètres, seront visibles de loin et depuis de nombreux points, ainsi que l’établissent les photomontages joints au volet paysager, et sont ainsi de nature à perturber la perception visuelle des lignes paysagères environnantes, caractéristiques de la campagne limousine.
Dans ces conditions, le préfet de la Creuse a pu légalement se fonder sur les dispositions précitées de l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme pour rejeter la demande de Permis de Construire. »

Précisions sur la prorogation d’un certificat d’urbanisme

Le juge rappelle qu’en vertu de l’article R. 410-17 du Code de l’urbanisme, l’autorité administrative, saisie dans le délai réglementaire d’une demande de prorogation d’un Certificat d’Urbanisme par une personne ayant qualité pour la présenter, ne peut refuser de prolonger d’une année la durée de cette garantie que si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres ou le régime des taxes et participations d’urbanisme qui étaient applicables au terrain à la date du certificat ont changé depuis cette date.
Constitue en principe un tel changement l’adoption, la révision ou la modification du Plan Local d’Urbanisme couvrant le territoire dans lequel se situe le terrain, à moins, pour la révision ou la modification de ce plan, qu’elle ne porte que sur une partie du territoire couvert par ce document dans laquelle ne se situe pas le terrain.
En l’espèce, l’évolution du document d’urbanisme qui avait justifié le refus de prorogation du Certificat d’Urbanisme n’apportait aucun changement sur le terrain d’assiette objet de la demande.

Construction et trouble anormal du voisinage : quel délai d’action pour le tiers voisin ?

Dans un arrêt du 16 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère un rappel utile quant au délai d’action encadrant le recours du tiers voisin contre le maître d’ouvrage et les différents intervenants à la construction.

Les faits : une société civile immobilière fait procéder à des travaux de construction de logement après avoir démoli d’anciens bâtiments. En cours de travaux, des dommages sont occasionnés aux propriétés voisines en raison d’une décompression des terrains. Les voisins victimes sollicitent qu’une nouvelle expertise soit ordonnée et qu’une provision leur soit allouée. Leurs demandes sont rejetées. Par suite, ils assignent le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre, la Société en charge de l’ensemble des travaux, le sous-traitant chargé du terrassement et des voiles périmétriques, ainsi que leurs assureurs en indemnisation au fond de leurs préjudices sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.
La question posée à la Cour de cassation était donc : l’action en indemnisation du tiers voisin, fondée sur le trouble anormal du voisinage, est-elle une action réelle ou une action personnelle ? Quel est le délai de prescription applicable à l’action sur ce fondement ?
La Cour de cassation répond en précisant que l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue non une action réelle immobilière mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle, personnelle donc, soumise à un délai de prescription de 5 ans depuis 2008. La Cour rappelle, en outre, que l’action en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants n’est pas ouverte aux tiers à l’opération de construction agissant sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Le tiers voisin dispose donc contre les intervenants du chantier situé à proximité de chez lui d’une action personnelle sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage lui permettant d’agir dans un délai de 5 ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Assurance dommage ouvrage et contrat de construction de maison individuelle

Le point de départ du délai biennal de mobilisation de l’assurance dommage ouvrage avant réception et pour les désordres intervenus après réception court à compter de la mise en demeure de l’entrepreneur ou si cette mise en demeure est impossible, notamment en cas de cessation de l’activité de l’entreprise, à compter de l’ouverture de la procédure collective, constituant ainsi l’évènement donnant naissance à l’action.

La Cour de cassation rappelle :
- d’une part les dispositions de l’article L.114-1 du Code des assurances selon lesquelles toute action dérivant d’un contrat d’assurance est prescrite par 2 ans à compter de l’évènement qui y donne naissance ;
- d’autre part celles du 9e alinéa de l’article L.242-1 du Code des assurances selon lesquelles l’assurance dommage ouvrage prend effet, avant la réception, après mise en demeure infructueuse de l’entrepreneur dont le contrat est résilié pour inexécution.

Elle casse et annule l’arrêt de la cour d’appel en jugeant que le point de départ du délai de 2 ans est intervenu au jour de la liquidation judiciaire de l’entreprise, faute pour les requérants d’avoir été en mesure de mettre en demeure l’entreprise défaillante et d’avoir pu résilier son contrat.
Cet arrêt constitue ainsi une protection supplémentaire des acquéreurs ayant conclu un contrat de CCMI puisqu’il leur permet de bénéficier de l’assurance dommage ouvrage et de garantir le paiement des réparations nécessaires lorsqu’il leur a été impossible de mettre l’entrepreneur en demeure ou de résilier son contrat pour inexécution. L’ouverture de la procédure collective visant l’entrepreneur pouvant ainsi constituer le point de départ d’une telle action.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et prescription de l’action en paiement du solde par le constructeur

La Cour de cassation précise que le point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement du solde de prix de vente d’une maison construite par CCMI, est la date de la levée des réserves des acquéreurs, et non la date de l’expiration de la garantie de parfait achèvement.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel en jugeant que le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves et non à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement. Cet arrêt renforce la protection accordée aux acquéreurs de maison individuelle ayant conclu un CCMI dans la mesure où il exclut toute possibilité d’action du constructeur en recouvrement du prix des travaux tant que les réserves des acquéreurs n’ont pas été levées.

Littoral : un projet en discontinuité à cause d’une seule parcelle

Le requérant a demandé l’annulation du Certificat d’Urbanisme négatif qui lui a été délivré par le maire pour un projet de construction d’une maison d’habitation. Le maire rejetait ce projet parce que dans cette commune littorale, il ne s’inscrit pas en continuité avec un village ou une agglomération au sens de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme.
Le juge se penche donc sur les plans et les photographies. Le terrain est entouré à l’ouest, au nord et à l’est, de parcelles non bâties formant un vaste espace à vocation agricole. Au sud, ce terrain jouxte une parcelle qui supporte une maison d’habitation.
Mais celle-ci est elle-même séparée de l’espace urbanisé par une parcelle dépourvue de toute construction qui constitue une coupure d’urbanisation.

Le juge confirme donc que le projet ne se situe pas en continuité avec un village ou une agglomération. Ce projet est donc rejeté, même si la parcelle qui doit le supporter est classée en zone urbaine par le plan d’occupation des sols.

Action publique pour construction en violation du permis de construire

Ni la déclaration d'achèvement de conformité des travaux ni l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée n'ont d'effet sur l'action publique pour construction en violation du Permis de Construire délivré. Les poursuites pénales pour travaux non conformes au PC sont donc possibles.

M.P. a sollicité et obtenu un PC pour une maison comprenant deux logements. Mais il s'est avéré que cette maison comprenait finalement trois logements et non deux. Après une enquête de gendarmerie, la directrice départementale des territoires a relevé que les agissements de M.P. constituaient, au regard du Code de l'urbanisme l'infraction de construction sans respecter le PC et d'exécution de travaux en violation des règles du Plan Local d'Urbanisme, dès lors que le PC obtenu par M.P. n'autorisait la construction que de deux logements, et que la réalisation d'un troisième logement imposait, au regard des dispositions du PLU, la réalisation d'un total de onze places de stationnement et non six comme réalisées.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de M.P., le 3 décembre 2019. Elle estime que la cour d'appel a justifié sa décision en statuant ainsi, dès lors que ni la déclaration d'achèvement de conformité des travaux ni l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, documents qui n'ont pas d'effet sur l'action publique, ne pouvaient conduire le juge à considérer que l'autorisation donnée avait épuisé ses effets.

En zone inondable, aucune reconstruction possible

Le juge a dû se prononcer sur le cas d’une commune qui a requis, sept ans après l’achèvement des travaux, la démolition d’une maison d’habitation, reconstruite sans autorisation après un incendie, dans une zone au fort risque d’inondation.
Il s’agit d’une mère et de ses trois enfants, éligible au revenu de solidarité active et qui est propriétaire de la parcelle sur laquelle est construite sa maison, en zone urbaine. Elle invoque les dispositions du plan de prévention des risques prévisibles d’inondation applicable dans cette commune : selon ce dernier, ne sont interdites dans cette zone à risque que les constructions nouvelles, et non les reconstructions après sinistre.
La requérante invoque son droit au respect de sa vie privée et familiale, et de son domicile, et reproche à la commune une atteinte disproportionnée et une ingérence injustifiée. Elle affirme l’absence, de la part de l’autorité publique, d’un examen de la proportionnalité de la demande en démolition au regard de la situation familiale et financière de la requérante. Elle rappelle également que la commune avait toléré cette situation pendant sept ans (mais le délai de l’action civile est de dix ans) et qu’aucun droit de tiers n’est en jeu.

Mais la Cour balaie ces arguments. Pour le juge, il existe un « besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposées à un risque naturel d’inondation et d’éviter toute construction nouvelle ou reconstruction à l’intérieur des zones inondables soumises aux aléas les plus forts ». Et douze ans après l’achèvement des travaux, elle confirme la demande en démolition.

Le juge confronte le respect des règles du PLU au droit au domicile

Une commune demande la démolition d’un chalet en bois, à usage d’habitation, construit sur une parcelle classée en zone naturelle par le Plan Local d’Urbanisme.

La cour d’appel avait estimé que le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des requérants ne saurait ôter au trouble que constitue la violation réitérée et en toute connaissance de cause des règles d’urbanisme en vigueur, son caractère manifestement illicite et que les mesures de démolition et d’expulsion sollicitées étaient donc proportionnées. Pour cette cour, l’atteinte était effectivement proportionnelle car l’expulsion ne concernait que celle des constructions à vocation d’habitation édifiées sur la parcelle et non de l’ensemble de la parcelle puisque la requérante en est propriétaire.

La Cour de cassation n’admet pas cette explication et casse l’arrêt de la cour d’appel. Il faut rechercher concrètement si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile.

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Devant l'urgence climatique et le coût de l'énergie, il devient indispensable pour les communes de définir une stratégie de rénovation du parc bâti communal en tenant compte des coûts engagés pour répondre à ses besoins programmatiques. Le Schéma Directeur de Rénovation (SDR) permet de répondre à ces enjeux en :

• planifiant l'amélioration et la valorisation du parc bâti communal,
• anticipant les enjeux à venir et permettant de saisir les opportunités de projet.

La commune de Bourg-sur-Gironde fut la première dans le département à tester ce dispositif en 2018. Cette dernière s'interrogeait  sur le devenir de son patrimoine immobilier. L'outil SDR a permis d'analyser le parc bâti de la commune dans sa globalité selon différents critères et d'identifier des projets de rénovation pertinents par rapport à ses perspectives programmatiques, aux économies d’énergie à réaliser et à son patrimoine architectural.

14 bâtiments ont ainsi été analysés suivant un système de notation prenant en compte, la valeur architecturale du bâtiment (patrimoniale, situation urbaine, etc.), l'état des bâtiments (façade, électricité, menuiserie, etc.), la fonctionnalité et l'usage du bâti (ergonomie, accessibilité, etc.), la consommation énergétique (nature de l'isolant, épaisseur des murs, etc.) et enfin le potentiel d'amélioration (exposition, possibilité d'extension, etc.).

Témoignage de Pierre Joly, maire de Bourg-sur-Gironde

Cela nous évite d'avoir des doutes et d'engager la commune dans des projets qui ne seraient pas bons pour elle. Cela nous a permis de prioriser nos actions et nous a donné des arguments solides pour expliquer à nos administrés nos choix. »

Construction de maison individuelle : réception judiciaire des travaux

Un couple conclut un contrat de construction de maison individuelle dans lequel il est convenu que les maîtres d’ouvrage prennent des travaux à leur charge. En raison d’un différend opposant les parties, les époux refusent de payer la somme réclamée par le constructeur et de réceptionner l’ouvrage. Le constructeur les assigne alors, après expertise, en paiement et en fixation d’une réception judiciaire.

Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire.
La cour d’appel de Montpellier qui constate que les maîtres d’ouvrage n’ont pas réceptionné amiablement l’ouvrage, aucun écrit n’ayant été formalisé, peut prononcer la réception.
Les maîtres d’ouvrage ne peuvent reprocher à l’arrêt de rejeter leurs demandes en démolition-reconstruction, en paiement de sommes et d’expertise, dès lors qu’en rejetant la demande d’expertise, la cour d’appel, qui ne fait qu’user de son pouvoir discrétionnaire, n’est pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes.
La demande de nullité n’étant pas fondée sur l’absence de mention apposée de la main de chacun des deux époux, la cour d’appel qui relève que la notice descriptive comporte le montant des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage en les détaillant, ainsi que la mention manuscrite du maître d’ouvrage reprenant le total de ces travaux, peut rejeter leur demande en paiement au titre de ces travaux.

De quel type de prescriptions peut-on assortir une autorisation d’urbanisme ?

La requérante a déposé une Déclaration Préalable (DP) de division foncière en deux lots à bâtir d’un terrain. Le maire n’a pas fait opposition à cette DP. Par contre, il a fixé une prescription relative à une servitude d’entretien du fossé situé sur la parcelle voisine de la requérante. Celle-ci demande l’annulation de cette servitude.
Le juge rappelle que l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions que si celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

Par ailleurs, le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Par contre, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.
Enfin, le motif tiré de l’existence de servitudes de droit privé n’est pas au nombre de ceux qui peuvent justifier une prescription dont serait assortie une telle autorisation. La demande de la commune est donc rejetée.

Une éolienne autorisée en site protégé

Le préfet du Finistère a accordé en octobre 2018 un Permis de Construire (PC) à EDF pour une éolienne terrestre de 45 m, pour une durée de 15 ans. La requête en annulation a été déposée par quatre particuliers en décembre 2018.
Dans son arrêt, la Cour note bien que « le projet en cause ne respecte pas les dispositions de la loi Littoral », car il se situe sur un « espace proche du rivage » et en site inscrit.
Cependant, elle poursuit en notant que l’île de Sein n’est pas raccordée au réseau électrique et que le projet litigieux « permettra de contribuer au respect de l’objectif de 50 % de production d’électricité à base d’énergie renouvelable ». La Cour cite à ce sujet les objectifs de la programmation pluriannuelle de l’énergie approuvée par un décret du 27 octobre 2016. Elle souligne qu’une remise en état des lieux est prévue à l’issue des 15 ans et que le projet litigieux « répond à une nécessité caractérisée ».
De ce fait, la Cour a jugé que le projet « ne déroge pas de manière disproportionnée aux règles d’urbanisme applicables, au vu des besoins en énergie renouvelable précités. »

A noter : La loi Elan, votée en novembre 2018, prévoit explicitement une dérogation à la loi Littoral pour l’implantation d’éoliennes terrestres pour les îles non raccordées au réseau électrique du continent. Cette disposition s’applique donc pleinement dans le cas de Sein.
Sauf que le PC a été signé par le préfet antérieurement à cette loi qui ne pouvait donc trouver à s’appliquer, même si le juge avait probablement en tête cette dérogation sans pouvoir l’invoquer. Cela signifie qu’en cas d’une éventuelle annulation, il suffirait de prendre un nouveau PC qui serait légal.

Nouveaux pouvoirs du maire en cas de construction illicite

Depuis le 29 décembre 2019, le maire peut prendre des mesures administratives afin de faire cesser rapidement l'infraction de construction illégale une fois le procès-verbal dressé. Ces mesures sont indépendantes des poursuites pénales.
Après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le maire peut mettre en demeure la personne responsable de réaliser les travaux de mise en conformité requis ou de déposer une demande d’autorisation pour régulariser la situation (nouvel art. L.481-1 du Code de l’urbanisme). Cette mise en demeure peut être assortie d’une astreinte, dont le montant maximal est de 500 € par jour, sans pouvoir excéder 25 000 € au total. Le délai imparti pour régulariser est fixé par le maire en fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier. Il peut être prolongé pour 1 an au plus afin de tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter.
Lorsque cette mise en demeure reste infructueuse, le maire peut contraindre les responsables à consigner une somme d’un montant équivalant au coût des travaux à réaliser (nouvel art. L.481-3 du Code de l’urbanisme). La somme est progressivement restituée à l'auteur de l'infraction si les mesures demandées dans la mise en demeure sont exécutées.

Un droit de préemption sur les terres agricoles pour préserver l’eau

Pour préserver les ressources en eau destinées à la consommation humaine, un droit de préemption est créé au profit de la commune : les surfaces agricoles qui en sont l’objet ne pourront être utilisées qu’en vue d’une exploitation agricole compatible avec cet objectif.
La loi relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a créé un nouveau chapitre dans le Code de l’urbanisme. Il s’intitule : « Droit de préemption pour la préservation des ressources en eau destinées à la consommation humaine » (nouveaux art. L.218-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
À la demande d’une commune ou du groupement de communes compétent, le préfet peut instituer un droit de préemption sur les surfaces agricoles situées en tout ou partie dans une aire d’alimentation de captage d’eau potable. L’arrêté instituant le droit de préemption est pris après avis des communes, des EPCI compétents en matière de PLU, des chambres d’agriculture et des Safer concernés par la zone de préemption.
À réception de la Déclaration Préalable que le propriétaire doit lui adresser, le titulaire du droit de préemption (commune ou groupement de communes) a deux mois pour se prononcer. Son silence à l’expiration du délai vaut renonciation à préempter. Il peut, dans ce délai, demander au propriétaire des documents complémentaires dont la liste limitative sera fixée par décret.
Les biens préemptés sont intégrés dans le domaine privé de la collectivité territoriale (ou de l’EPCI) en vue d’une exploitation agricole compatible avec l’objectif de préservation de la ressource en eau.

Une commune peut être à l’initiative de la modification simplifiée du PLUi

La loi dite « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019 instaure la possibilité pour les maires des communes membres de prendre l’initiative de la modification simplifiée du PLUi si cette modification ne couvre que le territoire de cette commune (art. L.153-45 modifié du Code de l’urbanisme).
Dans ce cas, les modalités de la mise à disposition du public du projet de modification demeurent précisées par l'organe délibérant de l'établissement public compétent. Mais elles doivent l'être dans le délai imparti par la loi, soit 3 mois à compter de la transmission à l'établissement public du projet de modification simplifiée. Le maire est impliqué tout au long de la procédure, puisqu'il lui revient de présenter le bilan de la mise à disposition devant l'organe délibérant de l'EPCI. Le conseil communautaire délibère ensuite sur le projet, dans le délai de 3 mois suivant cette présentation.
A noter : il peut être recouru à la modification simplifiée du PLUi dès lors que la modification n’a pas pour effet de majorer de plus 20 % les possibilités de construction, de diminuer ces possibilités, de réduire la surface d’une zone U ou AU, ou d’appliquer l’article L.131-9 du Code de l’urbanisme. Cette procédure permet également de majorer des droits à construire dans les cas prévus à l’article L.151-28 du Code de l’urbanisme (dépassements du volume constructible notamment au profit des logements locatifs sociaux et des constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale).

Quelles dispositions du PLU appliquer aux murs de clôture ?

Dès lors que le mur n'est pas incorporé à une construction, seules les prescriptions dédiées aux clôtures au titre des articles R.151-41 et R.151-43 du Code de l'urbanisme sont applicables au projet.

Depuis la réforme opérée par la loi Alur et le décret d'application du 28 décembre 2015, la question des clôtures peut être appréhendée dans le règlement des PLU, soit au titre de la qualité urbaine, architecturale et paysagère, soit au titre des continuités écologiques.
Le Conseil d'État précise que seules les dispositions édictées sur ces fondements, sont applicables aux clôtures et notamment celles qui prennent la forme d'un mur. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu'il a la fonction de clore ou limiter l'accès à son terrain d'assiette, est soumis à l'ensemble des règles du règlement du PLU applicables aux constructions.

Téléchargez la veille juridique de janvier 2020

Les Assises de l'énergie sont l'occasion pour quelques 3 500 participants d'échanger sur les modalités pratiques, techniques et réglementaires pour répondre à l’urgence climatique. Un rendez-vous devenu incontournable pour les collectivités, les acteurs du monde politique, industriel et économique.

Un atelier « architecture et énergie »

Le mardi 28 janvier Elodie Vouillon, directrice du CAUE de la Gironde a animé un atelier intitulé « Énergéticiens et architectes mobilisés pour concilier rénovation énergétique et préservation architecturale du bâti ».

La massification de la rénovation énergétique des logements est l’enjeu majeur de la transition énergétique du bâtiment. Mais cette urgence à agir ne saurait sacrifier la qualité des projets : comportement thermique efficient, valeur architecturale, confort et adaptation aux usages, coût global juste. Ces dimensions appellent donc de convoquer, autour des maîtres d’ouvrage, des compétences au moins en énergie et en architecture. L’expérience nous invite à la prudence vis-à-vis de la généralisation de solutions standardisées. Elle nous fait aussi rejeter le geste architectural produit pour lui-même. Ainsi énergéticiens et architectes ont-ils vocation à travailler de concert aux différentes étapes du projet et à faire d’éventuelles contraintes de véritables opportunités pour celui-ci ?

Une politique de rénovation de grande ampleur, faite au bénéfice des populations, c’est aussi un impact durable sur le cadre de vie de tous. Les acteurs témoignant dans cette plénière tentent de relever ces défis et partagent leurs pratiques, des outils ou des résultats déjà obtenus.
Intervenants :

• Samuel Courgey, association Arcanne et collectif Effinergie
• Franca Malservisi, architecte et historienne de l’architecture au CAUE du Val-de-Marne (démarche innovante avec la Drac)
• Hubert Briand, responsable Pôle efficacité énergétique des bâtiments (Banque des Territoires)
• Irène Sabarots, Directrice Générale Adjointe Aquitanis (office public de l’habitat de Bordeaux Métropole)

une visite commentée

Le mercredi 29 janvier, le CAUE de la Gironde invite les participants à une visite commentée de la cité Claveau, cité-jardin des années 195 réhabilitée avec succès. Une visite assurée par la conseillère en architecture et maîtrise de l'énergie du CAUE de la Gironde en présence de Nicole Concordet architecte et d'Aquitanis.

Atelier POPSU

Bordeaux fait partie des 15 Métropoles françaises à participer au programme de recherche POPSU (Plateforme d'Observation des Projets et Stratégies Urbaines) Métropoles. Se réunissant régulièrement dans différentes villes françaises, c'est au siège du CAUE de la Gironde que s'est déroulée l'étape bordelaise.

Chercheurs, élus, professionnels de la fabrique urbaine ou encore étudiants ont assisté à un atelier sur le thème : « Bordeaux, la métropole en partage ? ». En effet, les travaux de recherche de l'équipe bordelaise portent sur la diversité de phénomènes et de territoires qui font aujourd'hui pleinement partie du « fait métropolitain ».

L’introduction de cet atelier a été effectuée par Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole et maire de Saint-Médard-en-Jalles et Hélène Peskine, secrétaire générale du PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture, service interministériel rattaché au Ministère de l'Écologie et au Ministère de la Cohésion des territoires).
4 thèmes ont été abordés :

•  Du fait métropolitain aux conditions de gestion des ressources : quels modes de relation entre la métropole et ses territoires avoisinants aujourd'hui ? (Patrice Godier et Fabien Reix)
•  Les mobilisations politiques contre Euratlantique, contestations ou compromis ? (Marine Luce)
•  Les organisations syndicales face à la métropolisation (Gilles Pinson)
•  Start-up et innovation technologique : objectif et miroir des politiques métropolitaines (Claude Lacour et Nathalie Gaussier)

FORUM URBAIN Sciences Po

Les projets collectifs Science Po / architecture ont fêté leurs 5 ans, au siège du CAUE de la Gironde ! Depuis sa création, ce sont une trentaine d'études associant les étudiants de l’Ecole nationale supérieure d’architecture et de paysage de Bordeaux (Ecole nationale supérieure d'architecture et de paysage de Bordeaux) et de Sciences Po Bordeaux (Sciences Po Bordeaux) qui ont été réalisées dans le cadre de ces projets collectifs. Ce dispositif original permet aux étudiants de deux disciplines complémentaires d'apprendre à travailler ensemble pour répondre à une commande réelle.

A la traditionnelle revue des projets de l'année achevée, une table ronde « Production de la ville et innovation pédagogique » était organisée en présence d'Alexandre Chemetoff, urbaniste-paysagiste-architecte, Delphine Baldé, architecte urbaniste associée au Studio Sanna Baldé, Brigitte Fouilland, ancienne directrice de l’Ecole urbaine de Sciences Po Paris, Jérôme Goze, directeur de la SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole (La Fab), Jean-Baptiste Marie, enseignant à l’école d’archi de Clermont-Ferrand et Jean-Marc Offner, directeur de l'a-urba.

Des échanges et des rencontres riches en apprentissage et enseignement. Quand l'urbanisme fait sa rentrée au CAUE, les projets urbains n'en sont que plus passionnants !

Non, tous les POS ne seront pas caducs au 31 décembre 2019 !

Les parlementaires ont finalement voté le report d'un an du délai de caducité des POS (Plan d’Occupation des Sols) des communes membres d'une intercommunalité ayant engagé l'élaboration d'un PLUi avant le 31 décembre 2015. La date butoir pour approuver le PLUi, fixée au 31 décembre 2019, est reportée d'un an, soit au 31 décembre 2020. Cette mesure est inscrite à l'article 18 du projet de loi relatif à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique adopté en lecture définitive par l'Assemblée Nationale le 19 décembre 2019 (non parue au JO).
Les communes concernées ne se verront donc pas appliquer le Règlement National d'Urbanisme (RNU) au 1^er janvier 2020.
Le projet de loi vise également les anciennes communautés qui ont engagé une procédure de révision ou d'élaboration d'un PLUi avant le 31 décembre 2015 et dont l'ensemble des communes ont fusionné après l'engagement de ce plan. Dans ce cas, le PLU, devenu communal, devra être approuvé au plus tard le 31 décembre 2020.

Le juge définit l’« extension limitée de l’urbanisation » sur le littoral

Le maire d’une commune littorale a délivré un Permis de Construire (PC) d’une maison d’habitation. A la demande du voisin immédiat du projet, le Tribunal Administratif a annulé l’arrêté délivrant ce permis. Les bénéficiaires de ce permis et la commune relèvent appel de ce jugement.
L’occasion pour le juge d’expliquer l’application de l’article L.121-13 du Code de l’urbanisme, alors applicable, relatif à l’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage.
Ainsi, une opération de construction dans un espace déjà urbanisé ne peut être regardée comme une « extension de l’urbanisation » que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l’urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. La seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l’urbanisation au sens de la loi.
Ici, la maison de 135 mètres carrés de surface de plancher sur un terrain de 4 077 mètres carrés n’a pas pour effet de modifier les caractéristiques du secteur et ne représente pas un renforcement significatif de l’urbanisation.

C’est officiel, le seuil des marchés publics monte à 40 000 euros

Le gouvernement l'avait annoncé : le seuil de dispense de procédure de passation des marchés publics, qui avait déjà été relevé à 25 000 euros en 2015, passera à 40 000 euros hors taxe à compter du 1^er janvier 2020.
Le décret élevant le seuil de dispense de procédure pour la passation des marchés publics, tant attendu, est enfin publié au Journal Officiel du 13 décembre. Cela sera effectif dès le 1^er janvier 2020. L’objectif est d’alléger les procédures auxquelles sont soumises les collectivités et de faciliter l’accès des PME à la commande publique.
Le Code de la commande publique est modifié en conséquence en son article R. 2122-8.
Pour rappel, même sous ce seuil des marchés publics, une collectivité doit respecter trois règles :
- elle doit veiller à choisir une offre répondant de manière pertinente au besoin,
- elle doit respecter le principe de bonne utilisation des deniers publics,
- elle ne peut pas contracter systématiquement avec un même prestataire lorsqu’il existe une pluralité d’offres potentielles susceptibles de répondre au besoin.
Le seuil de dématérialisation des marchés publics, qui s’impose aux acheteurs depuis le 1^er octobre 2018, suit la même courbe. Ce seuil passe de 25 000 à 40 000 euros HT.
La publication des données essentielles aussi est impactée. Là encore les seuils ont été alignés. L’acheteur public devra donc continuer à publier sur son profil acheteur les données essentielles des marchés de plus de 40 000 euros HT.

Le contrôle de légalité des marchés passés par les collectivités passe à 214 000 euros

Les articles L.2131-2, L.3131-2 et L.4141-2 du Code général des collectivités territoriales soumettent les marchés publics passés par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics à l’obligation de présentation au contrôle de légalité.
Ces articles renvoient à un seuil « défini par décret » : lorsque le montant du marché est inférieur à ce seuil, l’acte n’est pas soumis au contrôle de légalité.
Un décret du 17 décembre vise à définir ce seuil, en prenant comme seuil de référence celui qui s’applique aux marchés publics de fournitures et de services passés par les pouvoirs adjudicateurs autres que les autorités publiques centrales selon l’une des procédures formalisées au sens de l’article L.2124-1 du Code de la commande publique.
Ce seuil est donc passé à 214 000 euros HT.
Ces dispositions sont applicables aux marchés pour lesquels une consultation est engagée ou un avis d’appel à la concurrence envoyé à la publication, postérieurement à la date d’entrée en vigueur de ce décret, c’est-à-dire le 1^er janvier 2020.

Architectes et établissement d’une demande de Permis de Construire :
gare à l’extension de responsabilité civile décennale !

Dans un arrêt en date du 21 novembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient la responsabilité civile décennale d’un architecte, en charge exclusive de l’établissement du dossier de demande de Permis de Construire, pour des désordres de soulèvement du sol et fissuration du dallage.
Suite à la construction d’un garage, la maîtrise d’ouvrage constate ultérieurement le soulèvement du sol et l’apparition de fissures sur le dallage. Elle assigne au fond, après expertise, l’ensemble des intervenants au chantier afin d’obtenir la réparation des désordres. Et notamment l’architecte qui n’a fait qu’établir et déposer le PC.
La Cour d’Appel condamne l’architecte sur le fondement juridique de la garantie décennale, in solidum, avec le maître d’œuvre et le locateur en charge de l’étude des fondations à indemniser le maître d’ouvrage à hauteur de 625.000 euros. Une quote-part de responsabilité à hauteur de 25% est imputée à l’architecte.
L’architecte se pourvoit en cassation mais la Cour rejette le pourvoi et rappelle ici que l’architecte, auteur du projet architectural et du dossier de demande de PC, devait proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol. Elle considère dès lors que la Cour d’Appel a, à juste titre, considéré en l’espèce que la responsabilité décennale de l’architecte était engagée en l’espèce dès lors que la mauvaise qualité du remblai avait été effectuée avant son intervention et était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage.

Simplification de la procédure d’autorisation environnementale

Un décret du 12 décembre vise à simplifier le dispositif de l’autorisation environnementale au niveau réglementaire. A cette fin, il transforme notamment certaines consultations obligatoires en consultations facultatives, fluidifie la fin de la procédure d’autorisation environnementale et prévoit des possibilités de dématérialisation du dossier de demande d’autorisation environnementale. Enfin, il corrige diverses imperfections et erreurs matérielles.
Ce décret introduit notamment la possibilité de transmettre le dossier de demande d’autorisation environnementale sous la forme dématérialisée d’une téléprocédure. Ainsi, cette transmission ne se fait plus en quatre exemplaires et sous forme électronique, mais soit en papier, soit par téléprocédure (sauf pour les installations classées liées à la défense nationale). Quand le dossier est déposé par voie de la téléprocédure, l’accusé de réception est immédiatement délivré par voie électronique.

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VEFA : l’achèvement des travaux peut être constaté par tout professionnel de la construction

Dans l’affaire, l’acheteuse d’un immeuble en Vefa (Vente en l'état futur achèvement) demande la nullité de la vente pour cause d’inachèvement de l’immeuble et assigne le notaire en responsabilité. Aucun texte n’imposant que l’achèvement des travaux d’une Vefa soit constaté par une « personne qualifiée », le notaire n’a pas commis de faute en faisant référence dans l’acte à la déclaration du maître d’œuvre attestant l’achèvement de la construction.
Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), rien n’impose que l’achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l’article R.261-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) n’étant applicable que dans l’hypothèse d’une vente à terme. En conséquence, l’achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction, comme le maître d’œuvre.
Les textes ne prévoyant pas comment se constate l’achèvement en cas de Vefa, hormis pour définir la libération du garant, la constatation par une personne qualifiée n’est donc pas obligatoire : tout professionnel de la construction peut procéder à cette constatation.

VEFA : publication de la liste limitative et des caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur

Il s’agit des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir. Un arrêté du 28 octobre 2019 fixe la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement.
En effet, l’article L.261-15 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) permet au vendeur et à l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement de convenir, au stade du contrat préliminaire, de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution après la livraison du logement. L’article R.261-13-1 du même code a déterminé la nature des travaux concernés. Cet arrêté fixe donc une liste limitative de ces travaux et détermine les caractéristiques auxquelles ils doivent répondre.

Une aire conservée par le lotisseur peut constituer un espace commun

Dans cette affaire, un terrain de 20 mètres carrés a été réservé comme aire de ramassage des ordures ménagères. La création d’une parcelle affectée à ce type de ramassage vaut création d’un espace commun aux deux lots au sens des dispositions de l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme. Et ce, même si cette parcelle reste la propriété du vendeur.
Donc cette opération, qui a fait l’objet d’une Déclaration Préalable (DP), devait en fait être soumise à Permis d’Aménagement (PA). Le maire de la commune ne pouvait donc pas légalement décider tacitement de ne pas s’opposer à la déclaration qui lui avait été présentée.  Le juge prononce donc l’annulation de la décision implicite de non opposition.

Renoncer à préempter n’est pas toujours fautif

La Cour Administrative d’appel de Nancy a rappelé que s’il est possible pour le propriétaire dont le bien fait l’objet d’une procédure de préemption de saisir le juge de l’expropriation à défaut d’accord sur le prix de la cession, cette possibilité ne fait pas obstacle à ce que l’administration renonce légalement à l’exercice de son droit de préemption si le prix fixé par la juridiction compétente ne correspond pas à celui auquel elle a décidé de préempter.
C’est précisément la position qu’a adopté la commune en l’espèce. La Cour a relevé que le choix de renoncer à la préemption était motivé par le fait que le prix fixé par le juge de l’expropriation était de plus de 10% supérieur à celui retenu par les services de France domaine d’une part. Il était également relevé que le coût de l’opération était d’autant augmenté en raison de l’état partiellement insalubre de l’immeuble et de sa non-conformité aux normes applicables.
Ce point laisse à penser que la commune n’a pas fait usage de son droit de visite et n’a pas sollicité la communication de renseignements complémentaires en amont de sa décision de préemption ou que l’usage de ces prérogatives n’ont pas permis de mettre en lumière ces éléments. La Cour a également pris acte du fait qu’en raison du montant retenu par le juge de l’expropriation, la Communauté de Communes avait indiqué à la collectivité qu’elle avait trouvé un autre bien susceptible de permettre la réalisation du projet, et a priori pour un coût moindre.
En l’espèce, la Cour a considéré que les motifs et arguments qui ont conduit la commune à renoncer à faire usage de son droit de préemption étaient fondés et n’étaient pas constitutifs d’une faute.

La remise en vigueur d’un POS fait échec à la « cristallisation » des règles d’urbanisme du lotissement

La remise en vigueur d’un ancien Plan d'Occupation des Sols (POS), après annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU), n’est pas assimilable à une « disposition d’urbanisme nouvelle » inopposable aux demandes de Permis de Construire (PC) lorsque le lotissement est achevé depuis moins de 5 ans.
L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un Schéma de Cohérence Territoriale (SCot), d'un PLU, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le SCoT, le PLU, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur (Code de l'urbanisme art. L.600-12). Le Conseil d’État refuse d’assimiler la remise en vigueur d’un document d’urbanisme par l’effet de cette disposition à l’édiction de dispositions d’urbanisme nouvelles, inopposables aux demandes de Permis de Construire dans les 5 ans de l’achèvement du lotissement.
Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’État rappelle que depuis la loi Élan – non applicable en l’espèce, précise-t-il – l’annulation totale ou partielle d’un PLU pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement n’empêche pas la « cristallisation » des règles au vu desquelles le Permis d’Aménager (PA) a été accordé. La loi Élan modifie donc les termes de la question puisqu’elle maintient la cristallisation des dispositions annulées ou déclarées illégales pour un « motif étranger » au lotissement, notion que la jurisprudence devra éclairer.

Sur les conséquences d'une réclamation infondée de pièces manquantes

L'administration ne peut légalement refuser l'autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d'une pièce non listée par le code de l'urbanisme.
L'illégalité d'une demande tendant à la production d'une pièce qui ne peut être requise est de nature à entacher d'illégalité le refus tacite né de la non-transmission des pièces réclamées, sans que cette illégalité ait pour effet de rendre le pétitionnaire titulaire d'une décision implicite de non-opposition. S'agissant ici d'une opposition expressément notifiée, le Conseil d'État précise que le constructeur qui a produit, à la demande de l'administration, un document qui ne figure pas dans la liste limitative des pièces exigibles, ne peut obtenir, pour ce seul motif, l'annulation de la décision de refus. Il ajoute qu'en revanche, l'administration ne peut légalement refuser l'autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet telle que révélée par un tel document.
Pour lutter contre ces pratiques abusives, le décret n° 2019-481 du 21 mai 2019 a modifié l'article R.*423-41 du Code de l’urbanisme afin qu'une demande de pièce complémentaire dont la production n'est pas prévue par le code ne modifie pas, à l'instar des demandes tardives, le délai d'instruction de la demande d'autorisation.

Annulation d’un permis de construire délivré après avis conforme favorable du préfet

L'administration ne peut légalement refuser l'autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d'une pièce non listée par le code de l'urbanisme.
Un maire a délivré un Permis de Construire (PC), après avis conforme favorable du préfet, un immeuble de 20 logements. Les requérants demandent l’annulation de cet arrêté municipal. Le projet est situé en commune littorale et le juge annule ce permis, qui avait pourtant reçu l’avis conforme favorable du préfet, car il constitue une extension de l’urbanisation, interdite sur le littoral.
Le juge rappelle en effet que dans les espaces proches du rivage mais situés à plus de cent mètres de la mer, une extension de l’urbanisation ne peut être effectuée que si, non seulement elle est réalisée soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, mais encore, si elle conserve un caractère limité et est en outre justifiée et motivée par un document d’urbanisme, ou est conforme à un schéma directeur ou un schéma d’aménagement régional, ou compatible avec un schéma de mise en valeur de la mer, ou autorisée par le représentant de l’Etat après consultation de la commission des sites.
Or dans ce cas, la parcelle concernée est située à une distance de 600 mètres environ du rivage, en covisibilité avec la mer ainsi que le montrent plusieurs photographies versées au dossier et notamment la plaquette publicitaire du projet, sans être séparée du rivage par une coupure topographique ou d’urbanisation. Par conséquent, ce terrain est bien situé dans les espaces proches du rivage.
En plus de cela, ce terrain est entouré par de vastes zones demeurées vierges de toute construction ou ne comportant que des constructions très diffuses et n’est par suite pas en continuité avec un espace déjà urbanisé.
Le projet constitue donc bien lui-même une extension de l’urbanisation. Comme l’a jugé le tribunal, le PC attaqué, délivré sans qu’une telle urbanisation n’ait été justifiée par un PLU en vigueur ni autorisée dans les conditions requises, méconnaît donc les dispositions du code de l’urbanisme.
L’annulation de l’arrêté du maire est donc confirmée.

Une voie privée peut servir d’accès aux services publics d’incendie et de secours

Les requérants ont demandé l’annulation de l’arrêté par lequel un maire a délivré un PC pour un immeuble.
Le juge rappelle que d’après les articles L.1424-2 à L.1424-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, les services publics d’incendie et de secours sont, dans le cadre de leurs missions de protection et de secours, en droit d’intervenir sur tout le territoire de la commune, sans que puisse leur être opposé le caractère privé des voies qu’ils doivent emprunter.
Dès lors, pour apprécier les possibilités d’accès de ces services au terrain d’assiette, il appartient seulement à l’autorité compétente et au juge de s’assurer que les caractéristiques physiques d’une voie d’accès permettent l’intervention de leurs engins. Et peu importe si cette voie n’est pas ouverte à la circulation publique ou grevée d’une servitude de passage. Par conséquent, si la voie de desserte du projet est fermée à la circulation publique, le demandeur du PC n’a pas à justifier de l’existence d’un titre créant une servitude de passage permettant la desserte de son terrain par les engins d’incendie et de secours.

Précisions sur les motifs du refus de raccordement aux réseaux

Le maire de Drancy a refusé le raccordement de la construction autorisée au réseau d’électricité, en raison de l’augmentation au cours de la réalisation des travaux du nombre de logements prévus de 45 à 51.
En effet, selon l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme, les bâtiments, locaux ou installations ne peuvent, nonobstant toutes clauses contraires des cahiers des charges de concession, d’affermage ou de régie intéressée, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée.
Cependant, les juges de la Cour d’appel de Versailles ont estimé qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier, que les travaux exécutés par la SCI Ile-de-France consistant à modifier l’agencement intérieur de la construction autorisée afin de porter le nombre de logements de 45 à 51 auraient eu pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou le volume, ou de créer des niveaux supplémentaires, circonstances qui auraient nécessité l’obtention d’un Permis de Construire modificatif.
Dès lors, le maire de la commune de Drancy n’a pu légalement prendre la décision de refus de raccordement pour le seul motif tiré de ce que le nombre de logements construits par la SCI Ile-de-France était de 51 alors que l’autorisation de construire ne portait que sur la construction de 45 logements.

Défaut de permis de construire / Action en démolition

Un projet de construction ayant déplu aux propriétaires de la maison voisine, ces derniers ont formé un recours contre le Permis de Construire (PC) et les permis modificatifs, lesquels ont été annulés par la Juridiction administrative.
Puis, tirant parti de l'irrégularité de cette construction qui avait, entre temps, été édifiée, ces mêmes voisins ont saisi la juridiction civile d'une action en démolition.
Cependant, tant le Tribunal que la Cour d'Appel, ont rejeté leur demande, après avoir constaté que cette maison ne leur causait strictement aucun préjudice.
Enfin, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi qui a été formé contre l'Arrêt d'appel en rappelant que : les particuliers ne peuvent invoquer devant le tribunal de l'ordre judiciaire la violation des règles d'urbanisme qu'à la condition d'établir l'existence d'un préjudice personnel en relation de causalité directe avec cette violation.
Les particuliers ne peuvent bien évidemment pas se substituer à la puissance publique pour exiger le respect d'une règle de droit, quelle qu'elle soit, dès lors qu'ils ne subissent aucun préjudice du fait de son non-respect. En matière pénale l'opportunité des poursuites appartient au Procureur de la République et, en matière d'urbanisme, seule l'autorité administrative a le pouvoir d'exercer une action en démolition, dès lors que le non-respect des règles d'urbanisme n'est pas préjudiciable aux tiers.

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124 projets ont candidaté au Prix régional de la construction bois, répartis en 7 catégories. 32 projets figuraient dans la catégorie « aménager », celle de notre bâtiment.

C'était la troisième édition de ce Prix qui met en lumière des réalisations mettant en avant le matériau bois.
Un appel à projet a été lancé en début d'année 2019. Il s'est achevé en mars. Les 124 projets reçus, venant aussi bien d'architectes, de bureaux d'études, de maîtres d'ouvrage, etc... ont été examinés par deux comités techniques de pré-sélection en mai puis juin. Ce comité est composé de 12 profesionnels du secteur de l'architecture et du bâtiment.

Afin d'élire les lauréats, ils se sont basés sur des critères bien précis :

• qualité architecturale et insertion paysagère,
• approche environnementale, emploi de matériaux biosourcés et performance énergétique,
• créativité et innovation,
• rapport Performance technique/thermique/coût,
• emploi de bois local,
• caractère reproductible de l’opération.

Ils ont ainsi distingués 3 réalisations par catégories.

Ce prix de la construciton bois vient donc saluer le projet du CAUE de la Gironde et son emploi du bois local dans la conception du bâtiment aussi bien pour sa façade que pour ses bureaux intérieurs.

Pour la petite histoire, le CAUE a donc reçu ce prix, le 28 novembre 2019, 40 ans jour pour jour après sa création officielle (c'était un 28 novembre mais 1979).

Crédits photos ©IvanMathieCAUE

La commune de Flaujagues à la limite du département de la Dordogne s'inscrit dans une démarche de gestion différenciée. L'enherbement du cimétière est l'une des étapes pour répondre à l'arrêt des désherbants. Les habitants n'ont pas hésité à participer à cette étape.

Toutes les générations étaient réunies mercredi après-midi au cimetière de Flaujagues pour l'enherbement des allées du cimetière communal.
Petits et grands ont activement participé aux différentes étapes de cette opération qui s'inscrit dans le cadre de la démarche de gestion différenciée mise en place par la commune. Avec l'interdiction d'utiliser des produits chimiques pour l'entretien des espaces public, il convient de trouver des solutions alternatives. En ce sens l'accompagnement du CAUE est précieux pour les communes. Les paysagistes conseillent et mettent « la main à la pelle » avec les habitants.

Ce mercredi fut donc l'occassion pour la douzaine de bénévoles et les conseillers CAUE de désherber les inter-tombes et les allées du cimetière. une fois cette opération terminée, le compost fut amené et dispersé au rateau.
Enfin, dernière étape la plus attendue par tous, le semis. Avec le geste précis des jardiniers transmis par les anciens à la jeune génération, mélange de fleurs sauvages (pour les inter-tombes) et mélange de fétuques pour les allées ont trouvé place dans la terre fraîchement travaillée par ces jardiniers amateurs.

Le fruit de cette après-midi « jardinage » sera visible dès ce printemps si la météo est clémente.

Depuis 2012, le CAUE accompagne les communes dans la mise en place des moyens alternatifs aux pesticides. Dans ce cadre, une expostion et des formations sont régulièremet proposées aux élus et techniciens des collectivités territoriales :
juillet et novembre 2020 : Modules 2 et 3 du cylce « Bien penser son cimetière »
Et toujours sur simple sollicitations, l'exposition et formation « Jardiner la rue ».

Le permis de régularisation emporte abrogation de l'arrêté interruptif de travaux

A la suite d'un procès-verbal constatant la réalisation de travaux non conformes au Permis de Construire qui les autorise, un maire prend un arrêté ordonnant l'interruption des travaux à l'encontre du constructeur (Code l'urbanisme, art. L.480-2). Moins de deux mois plus tard, celui-ci obtient un Permis Modificatif régularisant au moins une partie des travaux en cause.
Dans ces circonstances, que devient l'arrêté interruptif ?
Cette question est tranchée par le Conseil d'État, statuant sur le rejet du référé-suspension que le constructeur avait engagé contre l'arrêt interruptif : l'intervention du PC modificatif a implicitement mais nécessairement pour effet d'abroger l'arrêté ordonnant l'interruption des travaux. En l'espèce, la demande de référé a donc été déclarée irrecevable car dépourvue d'objet. Cette abrogation implicite signifie, en pratique, que le constructeur à qui un permis de régularisation a été octroyé, peut reprendre ses travaux sans attendre la main levée de l'arrêté interruptif.

Une erreur sur l’affichage du permis de construire n'est pas toujours de nature à faire obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux

Le Conseil d’Etat a jugé que l’erreur de mention relative à la superficie du terrain d’assiette figurant sur le panneau d’affichage d’un Permis de Construire n’est pas de nature à faire obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux.
Il souligne que si les mentions prévues par l'article A. 424-16 doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours seulement dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet.
Selon le Conseil d’Etat, la circonstance qu'une erreur sur le panneau d’affichage du PC puisse affecter l'appréciation par les tiers de la légalité du permis est dépourvue d'incidence, dans la mesure où l'objet de l'affichage n'est pas de permettre par lui-même d'apprécier la légalité de l'autorisation de construire.
En conclusion, le Conseil d’Etat juge que l'affichage d’un PC a pour objet de permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet - mais pas de permettre, par lui-même, d'apprécier la légalité de l'autorisation de construire.
En l’occurrence, la mention erronée de la superficie du terrain d’assiette n’est pas de nature à faire obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux.

Les effets de l’annulation du PLU sur un projet de lotissement avant et après la loi Elan

Un maire a accordé à une société un Permis d’Aménager (PA) pour la création d’un lotissement, sur un terrain rendu constructible par le PLU. Mais le tribunal administratif a annulé la délibération approuvant ce PLU : le POS est donc redevenu applicable. Le problème, c’est que dans ce POS, le terrain en question n’est pas constructible.

Le juge rappelle que l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à l’espèce dispose : « Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement ».
Donc d’après cet article, dans ce délai de cinq ans, des dispositions d’urbanisme adoptées après l’autorisation du lotissement ne peuvent pas justifier un refus de permis de construire au sein de ce lotissement.
Mais le juge ajoute que cet article n’empêche pas un refus fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur, conformément aux dispositions de l’article L.600-12 du même code, à cause d’une annulation contentieuse intervenue après l’autorisation du lotissement.
Pour information, la loi Elan du 23 novembre 2018, inapplicable en l’espèce, a ajouté à l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme un dernier alinéa selon lequel  « l’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ». Donc dans cette version de l’article, le projet de lotissement n’aurait pas été empêché.

Constructions illégales : la réparation du dommage n'implique pas forcément la destruction du bien

En l'espèce, M. W... G... a procédé, à compter de décembre 2014, à divers travaux sur un « caseddu » (ancienne bergerie) situé dans une zone classée Np (à protéger en raison de sa valeur paysagère) et Nz (à protéger en raison de sa valeur écologique, floristique et faunistique) au PLU de la commune, territoire sur lequel sont interdites toutes constructions et installations incompatibles avec le caractère de la zone et notamment toute construction nouvelle. Précision importante : il ne s'agit pas d'une simple reconstruction ou remise en l'état du « caseddu », puisque l'intéressé reconnaît que « les murs étaient par terre », que la reconstruction n'est pas réalisée à l'identique et que la surface est passée de l'ordre de 38 m² à 66 m² selon la DDTM.

Un arrêté préfectoral ordonne alors l'interruption des travaux, mais le propriétaire passe outre. Convoqué devant le tribunal correctionnel, pour exécution de travaux non autorisés par un Permis de Construire et infraction au PLU, il est condamné à 5 000 euros d'amende avec sursis, le tribunal ordonnant également, sur l'action civile, la remise en état des lieux sous astreinte. Saisie par l'intéressé, la chambre correctionnelle de la cour d'appel de Bastia, le condamne à 20 000 euros d'amende pour infractions au Code de l'urbanisme. Mais s'il condamne les infractions, l'arrêt de la cour d'appel de Bastia « énonce que le principe de la réparation intégrale du dommage n'impose pas aux juges d'ordonner la démolition que réclame la partie civile, mais de définir les modalités les plus appropriées à la réparation de celui-ci ».
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt de la cour d'appel de Bastia. Elle considère notamment que « l'Office national des forêts n'a pas relevé de désaccord avec l'environnement, que la mairie qui ne s'est pas constituée partie civile, a indiqué que la restauration du caseddu se trouvait en totale corrélation avec la charte conclue pour la préservation du plateau et que le président de l'association pour la sauvegarde et l'avenir dudit plateau a confirmé cette déclaration en précisant que la construction s'intégrait parfaitement au site et ne nuisait en rien à l'environnement ».

Abandon de chantier en CCMI : que doit couvrir la garantie de livraison ?

Le garant de livraison doit prendre en charge les ouvrages indispensables à l'achèvement de la construction, même s'ils n'ont été mentionnés ni dans le marché ni dans la notice descriptive et que leur coût n'a pas été prévu.

Par un arrêt destiné à publication, la troisième chambre civile étoffe sa jurisprudence relative à l’étendue de la garantie de livraison. L’article L.231-6 du CCH oblige le garant de livraison à pallier la défaillance du CCMIste en cours de chantier. Sa garantie est, toutefois, limitée aux travaux initialement prévus par le CCMI. A ce titre, il n’a pas à payer des travaux optionnels qui ne lui auraient pas été communiqués par avenant ni à financer la levée des réserves pour des travaux non prévus au marché. Toutefois, l’article L.231-6, I, a, du CCH oblige le garant à prendre en charge les dépassements du prix convenu, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. Il en résulte que la garantie de livraison doit couvrir tous les travaux non réalisés qui s’avèrent indispensables à l’achèvement de la construction, même s’ils ne figurent pas au CCMI. A l’appui de ce principe, la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel qui avait jugé que le garant n’avait pas à financer la réalisation d’une rampe d’accès au garage d’une maison individuelle, certes indispensable, mais non contractuellement prévue ni comprise dans le prix convenu.

De la validité des clauses de suspension du délai de livraison en VEFA

N'est pas abusive la clause qui prévoit qu'en cas de survenance d'une cause légitime justifiée par le vendeur, la livraison sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion de cet évènement sur l'organisation générale du chantier.

En l’espèce, un contrat de VEFA avait prévu un délai de livraison au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009. L’appartement et les deux boxes ayant été livrés le 26 janvier 2010, les acquéreurs avaient assigné le vendeur en indemnisation des préjudices résultant de ce retard, mais celui-ci leur avait opposé la clause suspensive du délai de livraison stipulée au contrat de vente.
Le vendeur avait été condamné par les juges d’appel qui avaient estimé que la clause en question constituait une clause abusive qui devait être réputée non écrite et donc nulle et de nul effet. En l’occurrence, cette clause, figurant dans le contrat sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », stipulait qu’en cas de survenance des événements relatés, ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Les juges ont retenu que cette clause qui avait pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur, réduisait de façon importante l’indemnisation due aux acquéreurs, contredisant ainsi la portée de l’obligation essentielle du vendeur de livrer le bien acheté à la date convenue et créant, au détriment de l’acquéreur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.
L’arrêt est cassé pour violation de l’article L.212-1 du Code de la consommation. Contrairement aux juges d’appel, la Cour de cassation considère qu’une telle clause, prévue en cas de cause légitime justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maitre d’œuvre et fondée sur les répercussions de l’événement en cause sur l’organisation générale du chantier, n’a « ni pour objet, ni pour effet de créer au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » et, partant, n’est pas abusive.

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Lotissement : la caducité de la mention du nombre maximal de lots

Le juge doit se demander si la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme.
Le cahier des charges d'un lotissement peut parfois contenir des clauses relatives, par exemple, aux caractéristiques ou à l'implantation des constructions. Ces prescriptions constituent des règles d'urbanisme et relèvent, en principe, de la compétence de l'autorité administrative.
Afin de réintégrer la gestion des lotissements dans le giron des documents d'urbanisme, le législateur a défini un mécanisme de péremption, selon lequel les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement doivent être considérées comme caduques à l'expiration d'un délai de 10 ans à compter de la délivrance du Permis d'Aménager (ou de l'autorisation de lotir) si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
L'application de ce dispositif nécessite de distinguer, d'une part, les dispositions s'inscrivant dans le cadre de relations de droit privé entre colotis, d'autre part, celles qui ont trait à l'urbanisation du lotissement. Sur ce point, le Conseil d'État estime que la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement constitue bel et bien, eu égard à son objet et à ses effets, une règle d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L.442-9.
L’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut donc l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un Permis de Construire ou qui dépose une Déclaration Préalable.

Le plan d'urbanisme peut imposer aux constructeurs l'emploi d'un matériau particulier

La cour administrative d’appel de Lyon affirme, à l’occasion d’un recours contre un refus d’autorisation de construire, que les PLU peuvent imposer l’utilisation de certains matériaux pour les constructions y compris quand ces dernières ne sont pas incluses dans un périmètre protégé.
En l’occurrence, un maire s’était opposé à la pose de panneaux isolants sur la façade d’un chalet au vu des exigences du plan d’urbanisme qui imposait l’usage du bois sur au moins 25 % de la façade. La cour valide le refus après avoir confirmé la légalité des dispositions du plan et prend ainsi à contre-pied la juridiction de première instance. Interrogé à plusieurs reprises sur la question des matériaux, les autorités gouvernementales ont, il est vrai, affirmé avec constance l’impossibilité pour un POS ou un PLU de prescrire ou d’interdire l’emploi de matériaux particuliers. La cour lyonnaise avait déjà retenu une solution inverse en 2011 sans toutefois que cette prise de position puisse faire jurisprudence : la solution, restée isolée, avait au surplus été rendue à propos d’un POS applicable dans le secteur d’une forteresse bénéficiant d’une protection architecturale (CAA Lyon, 10 mai 2011, n° 09LY00729).
Cette dernière réserve est désormais levée, la juridiction lyonnaise fondant au surplus sa solution sur la version la plus récente du code de l’urbanisme, issue de l’ordonnance du 23 octobre 2015 (Code de l’urbanisme, art. L.151-18).
Le volontarisme lyonnais devra cependant être corroboré par le Conseil d’État qui n’a jamais eu l’occasion de se prononcer sur ce point particulier du potentiel de réglementation des plans d’urbanisme.

La possibilité de définir un emplacement réservé en zone naturelle ou agricole

Le juge rappelle que contrairement aux dispositions du b) de l’article L.123-2 du Code de l’urbanisme qui ne sont plus applicables au litige et dont se prévaut le requérant, les dispositions de l’article L.151-41 ne limitent plus aux seules zones urbaines ou à urbaniser la faculté pour les auteurs du règlement local d’urbanisme d’instituer sur des terrains des emplacements réservés pour la création ou la modification d’espaces verts.
Ainsi, dans le cas d’espèce, la modification du PLU de Nantes approuvée par la délibération contestée a pu légalement étendre le périmètre de l’emplacement réservé n° 89 sur la parcelle cadastrée section NY n° 620, sans qu’y fasse obstacle son classement en zone NL.
Un même emplacement réservé peut être défini à la fois pour une voie et un espace vert sans que cela constitue une erreur de droit. Enfin, aucune disposition législative ni réglementaire n’impose de justifier l’extension d’un emplacement réservé.

Extension de l’urbanisation :
un camping peut assurer la continuité avec une agglomération existante

Le Conseil d’Etat a accédé, dans une décision du 11 juillet dernier, à la demande du Ministère de la cohésion des territoires relative à l’annulation d’un jugement du tribunal administratif de Pau par lequel ce dernier a rejeté une demande d’annulation d’un arrêté délivrant un Permis de Construire une maison individuelle à un particulier.
Une position justifiée principalement par le fait qu’un « projet de construction peut être regardé comme réalisé en continuité avec une agglomération existante pour l’application du I de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme dès lors qu’il se situe à proximité immédiate d’un camping ». A condition toutefois que « les constructions soumises à autorisation qui se trouvent dans ce camping assurent la continuité avec l’ensemble des constructions avoisinantes et que la construction projetée est elle-même dans la continuité des constructions du camping. »

La seule circonstance qu’un terrain soit contigu à une parcelle bâtie ne suffit pas
pour qualifier les lieux de partie urbanisée de la commune

La mairie de Loisin s’est opposée à une Déclaration Préalable qui avait été déposée en vue du détachement d’un lot à bâtir, motif pris de ce que le terrain d’assiette du projet se situait en dehors des espaces urbanisés de la commune. Le tribunal administratif de Grenoble ayant rejeté la requête aux termes de laquelle il sollicitait l’annulation de l’arrêté d’opposition ainsi édicté, le pétitionnaire a interjeté appel du jugement lui étant défavorable devant la Cour administrative d’appel de Lyon.
Dans le cadre de l’affaire sur laquelle la Cour était amenée à se prononcer, le pétitionnaire se prévalait de ce que le terrain était desservi par les réseaux et la voie publique, qu’il se trouvait dans le prolongement immédiat du chef-lieu, et qu’il était situé à proximité de plusieurs parcelles bâties dont certaines étaient implantées du même côté que lui de la voie publique. Le pétitionnaire se prévalait plus spécifiquement de la contiguïté du terrain d’assiette du projet avec une parcelle bâtie.
La Cour, s’appuyant notamment sur les plans et documents photographiques produits à l’instance, souligne toutefois que la parcelle d’assiette du projet, qui n’était pas bâtie, relève d’un vaste espace agricole et qu’elle est située « au-delà des quelques parcelles bâties », et notamment de la parcelle qui lui était contiguë, « dont la présence ne suffit pas pour qualifier les lieux de partie urbanisée de la commune au sens des dispositions (…) du Code de l’urbanisme ».
La Cour conclut donc à la parfaite légalité de l’arrêté d’opposition et rejette la requête du pétitionnaire.

La qualification d’une unité de méthanisation nécessaire à l’exploitation agricole

Dans cette affaire, un recours est formé contre un PC d’une usine de méthanisation dans une commune non couverte par un document d’urbanisme, et en dehors des parties urbanisées.
L’article L.111-3 du Code de l’urbanisme dispose qu’« en l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune ».
Mais l’article L.311-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose quant à lui que la production, par un ou plusieurs exploitants agricoles, d’électricité par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50% de matières provenant d’exploitations agricoles, est réputée être une activité agricole.
Si l’usine de méthanisation répond à ce critère, elle peut alors être regardée comme nécessaire à l’exploitation agricole et autorisée en dehors des parties urbanisées de la commune.
En l’espèce, le projet d’usine est destiné à valoriser des intrants majoritairement d’origine agricole et les digestats issus du processus de méthanisation seront épandus sur six exploitations agricoles. Le projet permet aussi la revente de la majeure partie de l’électricité produite et le chauffage des serres de production de spiruline. En plus de ça, plus de 50% des parts de la société pétitionnaire sont détenues par un exploitant agricole.

Les grandes surfaces commerciales confrontées au critère de leurs effets
sur l’animation de la vie urbaine

En l’espèce, plusieurs associations de commerçants et d’artisans se sont réunis pour demander au juge l’annulation d’une décision de la Commission nationale d’aménagement commercial qui avait autorisé la création d’un grand ensemble commercial dans l’agglomération caennaise.
Le juge relève que la commission ne s’est pas prononcée sur le respect, par le projet qui lui était soumis, du critère de l’effet sur l’animation de la vie urbaine alors que les requérants qui l’avaient saisie faisaient notamment valoir que l’opération était contraire aux objectifs d’un aménagement équilibré du territoire et qu’elle aurait des conséquences négatives pour le commerce du centre-ville de Caen. Le juge insiste sur le fait que ce critère est essentiel, surtout dans ce dossier, qui contenait les avis défavorables des Ministres en charge du commerce, de l’urbanisme et de l’environnement d’une part, et de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de l’autre.
Le juge estime donc que la commission a commis une erreur en ne se prononçant pas sur le critère de l’animation de la vie urbaine, même si le projet était compatible avec les orientations du SCoT. La décision de la commission nationale d’aménagement commercial autorisant la création de l’ensemble commercial est donc annulée.

Marchés publics : vers un relèvement du seuil de déclenchement à 40 000 euros en 2020

Dans le cadre de la seconde version du texte Proximité et engagement, le gouvernement souhaiterait remonter de 25 000 à 40 000 euros le seuil de déclenchement d'une procédure de marché public. Un seuil qui était en place depuis 2015 mais qui n’aurait pas eu les effets escomptés. Pour Sébastien Lecornu, il s’agit notamment d’alléger des procédures administratives jugées lourdes pour les collectivités, notamment les plus petites.
Ce relèvement se ferait par décret en 2020, mais le texte devra d’abord être examiné par le Conseil national d’évaluation des normes puis par le Conseil d’Etat.
Par ailleurs, le projet de loi sur le statut de l’élu prévoit plusieurs dispositions liant marchés publics et intercommunalité. Ainsi, l’exécutif veut permettre aux EPCI à fiscalité propre de constituer des groupements de commandes avec leurs communes membres. L’EPCI pourrait ainsi intervenir « à titre gratuit en qualité de mandataire de ses communes membres, réunies entre elles seules ou avec lui dans le cadre d’un groupement de commandes, afin de passer un ou plusieurs marchés publics répondant aux seuls besoins de ces communes ».
Ce mandat s’exercerait « indépendamment, d’une part, des fonctions de coordonnateur du groupement que cet établissement public ou l’une de ses communes membres pourrait exercer par ailleurs, et, d’autre part, des compétences transférées par les communes à l’EPCI ». « Cette possibilité devra cependant être prévue dans les statuts de EPCI afin de pouvoir être mise en œuvre, et se traduira par la passation d’une convention entre l’établissement public et ses communes membres ».

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Le rétablissement des critères alternatifs pour définir les zones humides

La loi portant création de l’Office français de la biodiversité, modifiant les missions des fédérations de chasseurs et renforçant la police de l’environnement a été promulguée le 24 juillet 2019.
Elle renforce la protection des zones humides en modifiant la définition de ces zones, telle que posée au 1° du I de l’article L.211-1 du Code de l’environnement. Celui-ci était en effet, jusqu’à présent, libellé de la façon suivante : « On entend par zone humide les terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année ; ».
L’arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition des zones humides affirmait le caractère alternatif des critères deux critères précités.
Cependant, par son arrêt du 22 février 2017, le Conseil d’Etat a considéré que l’article L.211-1 précité devrait être lu comme caractérisant une zone humide, lorsque de la végétation y existe, « que par la présence simultanée de sols habituellement inondés ou gorgés d’eau et, pendant au moins une partie de l’année, de plantes hygrophiles ».
Le Conseil d’Etat exige donc le cumul des deux critères susmentionnés, relatifs à l’inondation de la zone et à la présence de végétation. Et, ce faisant, il restreint d’autant la possibilité de classement en zone humide et la protection de ces espaces par le régime de protection associé.

Revenant sur cette décision, la loi a rétabli le caractère alternatif des critères. Le 1° du I de l’article L.211-1 du Code de l’environnement est désormais rédigé en ces termes :
« On entend par zone humide les terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année ».

Précisions  sur  l’installation  d’un  équipement  compatible  avec l’exercice d’une activité agricole

Une société s’est vue refuser un Permis de Construire en zone agricole d’une commune, par le préfet d’Eure-et-Loir, au motif que le projet était incompatible avec une activité agricole au sens de l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme, l’activité apicole envisagée n’étant pas de nature à compenser la réduction des espaces agricoles entraînée par le projet.
Un parc photovoltaïque entre effectivement dans la catégorie des « constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics ». Mais l’implantation d’un tel équipement en zone agricole est conditionnée à la possibilité d’exercer des activités agricoles, pastorales ou forestières sur le terrain où elles doivent être implantées et à l’absence d’atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
Pour déterminer si l’installation concernée répond bien à cette condition, le juge rappelle que l’administration doit apprécier si le projet permet l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière significative sur le terrain d’implantation du projet, mais au regard des activités qui sont effectivement exercées dans la zone concernée du Plan Local d’Urbanisme ou, le cas échéant, auraient vocation à s’y développer, en tenant compte notamment de la superficie de la parcelle, de l’emprise du projet, de la nature des sols et des usages locaux.
La circonstance que le projet d’installation de panneaux photovoltaïques au sol prévoit la création d’une jachère mellifère destinée à l’apiculture ne permet pas de remplir cette condition. En effet, le projet contesté entraîne la réduction de 26,6 hectares de surface agricole effectivement consacrée à la culture céréalière sur une surface totale de 73 hectares et ne permet pas le maintien d’une activité agricole significative sur le terrain d’implantation envisagé par le projet d’équipement collectif. Enfin, la jachère ne peut être regardée comme correspondant aux activités ayant vocation à se développer dans la zone considérée.

L'installateur d'insert rattrapé par la décennale

L'installation d'un insert sur existant relève de la garantie décennale lorsque la défectuosité de cet élément d'équipement est à l'origine d'un incendie ayant détruit intégralement une maison d'habitation.
Dans cette affaire, l’installateur d’un insert avait vu sa responsabilité décennale mise en cause à la suite d’un incendie ayant entièrement détruit la maison où il avait réalisé les travaux. A hauteur d’appel, cette action avait été rejetée au motif que l’installateur n’avait pas exécuté « un ouvrage faisant corps avec la construction et ne pouvant en être dissocié ». L’arrêt est cassé pour violation de l’article 1792 du Code civil. En effet, comme le rappelle la Cour de cassation, il importait peu que l’insert eût été dissociable ou non de l’ouvrage, d’origine ou installé sur l’existant, dès lors que le désordre affectant l’insert avait causé un incendie ayant intégralement détruit la maison, l’article 1792 était applicable.

Quand l'impartialité du commissaire-enquêteur est mise en doute

Le manquement du commissaire-enquêteur à son devoir de réserve en début d'enquête peut entacher ses conclusions d'un parti pris initial de nature à vicier la procédure et à entraîner l'annulation de la Déclaration d'Utilité Publique (DUP).
En l'espèce, le lendemain de l'ouverture de l'enquête publique, un commissaire-enquêteur avait répondu dans un journal local à la question d'un journaliste sur la viabilité du projet d'expropriation en déclarant que, juridiquement, il ne voyait pas d'anomalies à son utilité publique et qu’à moins, de découvrir une énormité, il pensait que le projet irait à terme. Compte-tenu de la nature, de la publicité et du stade de la procédure à laquelle ils étaient intervenus, ces propos ont été analysés comme un parti pris initial favorable au projet, le commissaire-enquêteur ayant clairement suggéré que son avis serait favorable sauf « énormité ». Le juge a considéré que ces propos avaient entaché la procédure d'un vice ayant privé le public d'une garantie, et ce même si les conclusions rendues ultérieurement par le commissaire-enquêteur avaient été complètes et motivées. Pour ce motif, il a prononcé l’annulation de la DUP.

Précisions sur la prescription administrative des constructions irrégulières

La prescription prévue à l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme est-elle applicable à des travaux ayant fait l’objet, il y a plus de 10 ans, d’un procès-verbal d’urbanisme et d’un jugement condamnant à la démolition ?
Cet article prévoit que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de Permis de Construire ou la décision d’opposition à Déclaration Préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, sous réserve de certaines exceptions. C’est ainsi que les travaux les concernant, même s’il s’agit d’évolutions mineures, et sauf s’ils sont dissociables de la construction initiale, doivent faire l’objet d’une autorisation de régularisation portant sur l’ensemble de la construction.
Le Conseil d’État considère que la régularisation est possible même pour une construction dont la démolition a été ordonnée par un jugement définitif. Il appartient alors à l’autorité compétente d’apprécier l’opportunité de délivrer un permis de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l’infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet et des règles d’urbanisme applicables. Toutefois, la Cour de cassation considère que l’autorisation de régularisation ne fait pas disparaître l’infraction pénale éventuellement constatée en ce qui concerne la construction initiale. L’auteur de l’infraction bénéficiant d’une autorisation de régularisation peut alors être condamné au paiement d’une amende ou d’une peine de prison, mais le prononcé ou l’exécution de mesures de mise en conformité ou de démolition est impossible. En présence d’une autorisation de régularisation, il n’y a plus de situation illicite, le juge pénal ne pouvant alors prononcer la démolition.

Le sursis à statuer, plus qu’une option pour le maire

La décision de surseoir à statuer sur une demande d'autorisation d'urbanisme prise, lorsque la révision d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU) a été prescrite, ne peut intervenir que si le débat sur les orientations générales du Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) a eu lieu.
En l’espèce, le conseil communautaire a tiré le bilan de concertation préalable à l'arrêt du projet du Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) concernant la commune de Vertaizon et a débattu des orientations générales d'urbanisme et d'aménagement du PADD, au nombre desquelles figurait l'objectif de la maîtrise « de la consommation foncière en privilégiant l'urbanisation au sein de l'enveloppe foncière urbaine existante », notamment « au sein des dents creuses » et de préserver les activités agricoles.
Il ressort des documents cartographiques, joints au PADD, que les parcelles des requérants sont incluses dans une zone agricole Ac, dont la constructibilité est limitée aux constructions destinées à l'exploitation agricole. Le projet d'aménagement sur cette parcelle qui comporte sept lots destinés à l'habitation individuelle pour un total de 1 575 m² de surface de plancher est donc de nature à compromettre l'exécution du futur PLU.
Le maire devait donc utiliser le sursis à statuer dans ce cas de figure, il ne s’agissait pas d’une option. Il résulte de ce qui précède qu'en s'abstenant de surseoir à statuer sur la demande de permis d'aménager, le maire de la commune de Vertaizon a commis une erreur manifeste d'appréciation.

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Modalités d'instruction d'une demande de permis portant sur un bâtiment à l'abandon

Un refus de Permis de Construire a été opposé à un pétitionnaire qui souhaitait transformer une ancienne bergerie abandonnée en habitation. A l'appui de ce refus, la commune invoquait les dispositions du document d'urbanisme qui n'autorisaient, dans la zone concernée et s'agissant des constructions existantes à usage agricole, que les constructions nouvelles à caractère précaire et démontable. Cet argument, admis en appel, est rejeté par le Conseil d'État au regard des caractéristiques que présentait l'édifice, objet de la demande.
D'une part, le bâtiment, édifié bien avant l'apparition des formalités d'urbanisme, n'avait fait l'objet d'aucune autorisation. D'autre part, quoique délabré, il ne pouvait être regardé comme une ruine et constituait donc une construction existante pour l'application des règles en vigueur. Enfin, laissé à l'abandon depuis des décennies, il avait manifestement perdu son usage agricole depuis bien longtemps et n'était affecté, à la date de la demande, à aucun autre usage effectif.
Dans ces circonstances, le Conseil d'État rappelle qu'en principe, l'usage d'une construction résulte de la destination figurant à son Permis de Construire.  Puis, il précise : « lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction. Il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables ». En l'espèce, la destination du bâtiment ne pouvait être déterminée par référence à son usage d'origine et l'ancienne bergerie ne pouvait être regardée comme une construction à usage agricole pour la mise en œuvre des dispositions d'urbanisme.

CCMI : étendue de l’obligation de conseil et de mise en garde de la banque

L’absence de Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), avec ou sans plan, relevant des articles L.231-1 ou L.231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, exclut tout manquement aux obligations d’information, de conseil ou de mise en garde du prêteur.
La Cour de Cassation a en effet considéré que l’établissement de crédit, au vu des pièces remises par les emprunteurs sur la base desquels le prêt avait été consenti, « avait pu légitimement penser que ses clients s’étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux et qu’il ne s’agissait pas d’un contrat de construction de maison individuelle ». Ainsi, en l’absence de CCMI relevant des articles L.231-1 ou L.231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’établissement de crédit n’a nullement commis de manquement à ses obligations d’information, de conseil ou de mise en garde.

L’édification en zone agricole d’une serre de production maraîchère équipée de panneaux photovoltaïques est autorisée en zone agricole  

Le Conseil d’Etat précise que l’implantation en zone agricole de constructions à usage agricole n’est pas incompatible avec d’autres activités, telles que la production d’électricité, dès lors que ces autres activités n’ont pas pour effet de remettre en cause la destination agricole de ces constructions :
« La circonstance que des constructions et installations à usage agricole puissent aussi servir à d’autres activités, notamment de production d’énergie, n’est pas de nature à leur retirer le caractère de constructions ou installations nécessaires à l’exploitation agricole au sens des dispositions précédemment citées, dès lors que ces autres activités ne remettent pas en cause la destination agricole avérée des constructions et installations en cause ».
Or, en se fondant sur les dimensions de la serre et sur la circonstance qu’une partie de sa toiture serait recouverte de panneaux photovoltaïques destinés à produire de l’électricité, la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que cette construction ne pouvait être regardée comme nécessaire à l’activité agricole, alors qu’elle permettra au contraire le développement de l’exploitation agricole du requérant, tout en améliorant sa production maraîchère selon le modèle de production qu’il avait choisi.

Projet de construction portant atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique et délivrance d’un Permis de Construire

Le Conseil d’Etat a estimé que lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique (art. R. 111-2 du code de l’urbanisme), le Permis de Construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime qu’il n’est pas légalement possible d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales.
Il a en effet considéré que : « en vertu de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. »

Pas de nouveau report de la caducité des POS au 31 décembre 2019

Un report a été autorisé pour permettre aux communautés qui sont devenues compétentes en matière de PLU, et qui ont lancé l’élaboration d’un PLU intercommunal (PLUi) avant le 31 décembre 2015, de pouvoir conserver leur POS jusqu’à l’approbation de leur PLUi, et au plus tard le 31 décembre 2019.
Les différents dispositifs transitoires et de report ont laissé du temps aux territoires pour anticiper la caducité de leur POS et conduire les procédures nécessaires et il n’est donc pas envisagé de nouveaux reports. Si ces procédures n’aboutissent pas avant le 31 décembre 2019, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’y appliquera, jusqu’à l’approbation d’un PLUi par leur EPCI d’appartenance.

Littoral : confrontation de l’exigence de continuité à un PLU

Les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions, mais aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées des agglomérations.
Ainsi, selon le Conseil d’Etat, « l’exigence de continuité étant directement applicable aux autorisations d’occupation ou d’utilisation du sol, l’autorité administrative qui se prononce sur une demande d’autorisation d’urbanisme dans une commune littorale doit vérifier, à moins que le terrain d’assiette du projet soit situé dans une zone destinée à l’accueil d’un hameau nouveau intégré à l’environnement, si, à la date à laquelle elle statue, l’opération envisagée est réalisée en continuité avec les agglomérations et villages existants, et ce alors même que le plan local d’urbanisme aurait ouvert à l’urbanisation la zone dans laquelle se situe le terrain d’assiette. »

Performance énergétique des bâtiments tertiaires : le nouveau décret est enfin paru

Le décret relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments tertiaires publics comme privés vient finalement d’être publié ce 25 juillet, suite au feu vert donné par le Conseil d'État. Divers groupes de travail thématiques propres à chaque secteur d’activité et des groupes méthodologiques transversaux ont été à l’œuvre ces derniers mois pour co-construire les bases de ce nouveau texte, traduction réglementaire de la loi Elan.
Les catégories de bâtiments ou de parties de bâtiments assujettis y sont déterminés exclusivement en fonction de leur surface et du type d’activités exercées. Il peut donc s’agir de bâtiments publics - et notamment du patrimoine des collectivités - comme de bâtiments privés, à la condition qu’ils soient « en service ». Trois cas de figure sont retenus (dans une version légèrement modifiée par rapport au texte mis en consultation en avril dernier) :
- bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m² (le cas échéant, assujettissement des surfaces consacrées à des activités accessoires aux activités tertiaires),
- cumul des surfaces des activités tertiaires supérieur ou égal à 1 000 m² (bâtiment à usage mixte)
- activités sur une unité foncière sur plusieurs bâtiments dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1 000 m².
Outre les dérogations « d’usage » (constructions provisoires, lieux de culte, usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile et de sûreté intérieure), un principe de modulation de l’obligation est aussi prévu sur la base d’un argumentaire technique et financier, pour tenir compte de « contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives au bâtiment », du volume de l’activité exercée ou de coûts d’actions « manifestement disproportionnés » par rapport aux réductions de consommation attendues. La nature des justificatifs requis à l’appui de ces modulations, en particulier la teneur du dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire, sera précisée par arrêté. Il reste également à finaliser l’arrêté fixant les seuils de performance, l’autre option aménagée étant d’atteindre un niveau de consommation d'énergie finale fixée en valeur absolue en fonction de la catégorie du bâtiment et des usages.

A l’occasion de l’Assemblée Générale de la Fédération Nationale des CAUE, le mercredi 26 juin dernier, Alain Charrier, président du CAUE de la Gironde a été élu au Conseil d’Administration.
Déjà impliqué dans la vie de l’Union Régionale des CAUE de Nouvelle-Aquitaine (URCAUE) puisqu’il est en le trésorier depuis 2 ans, cette élection est une suite logique de son engagement.

Maisons individuelles et préfabrication : la législation s’adapte

Dans les délais impartis par la loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique), le gouvernement a fait paraître l'ordonnance qui modifie le régime applicable aux Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan pour y intégrer des règles adaptées aux constructions préfabriquées. Un décret en Conseil d'État complétera ce dispositif dont l'entrée en vigueur devra intervenir au plus tard le 1er février 2020.
L'ordonnance complète l'article L.231-2 du Code de la Construction de l'Habitation (CCH) qui fixe les mentions à faire obligatoirement figurer dans le CCMI avec fourniture de plan, à peine de nullité. Lorsque le constructeur assurera la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués dans les conditions définies à l'article L.111-1-1 du CCH, le contrat devra ajouter des mentions supplémentaires précisant :
- la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués,
- ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage sera informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.
Au nombre des clauses réputées non écrites dans un CCMI avec fourniture de plan, l'ordonnance ajoute celles qui auront pour objet ou pour effet d'interdire au maître de l'ouvrage de constater l'achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison.
La garantie de livraison qui couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, couvrira également, le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

Précisions sur le permis de construire valant permis de démolir

Lorsqu'un Permis de Construire (PC) autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d'un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de PC doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction (Code de l'urbanisme., art. L.451-1). Selon le Conseil d'État, la décision statuant sur la demande de PC ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. La circonstance que les plans joints à la demande de PC montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants est par elle-même insuffisante. Un tel vice est néanmoins susceptible de régularisation par le dépôt d'un modificatif.

Nouvelles dispositions relatives aux abords de monuments historiques et aux sites patrimoniaux remarquables    

Un décret du 21 juin modifie les dispositions relatives à la procédure de périmètre délimités des abords de monuments historiques afin de prendre en compte la possibilité pour l’autorité compétente en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU), de document en tenant lieu ou de carte communale de proposer ces périmètres.
Le décret précise les conditions dans lesquelles l’autorité compétente peut proposer un projet de décision à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Il prévoit également les modalités d’accès à un médiateur dans le cadre du recours du demandeur contre l’avis de l’ABF. Il prévoit les modalités de mise à disposition du public de la décision du préfet de région prise suite au recours administratif de l’autorité compétente contre l’avis de l’ABF.
Il met en cohérence les dispositions réglementaires du Code de l’urbanisme avec les dispositions législatives concernant :    
- le recours de l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme contre l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France devant le préfet de région,
- le régime de travaux pour les antennes-relais de radiotéléphonie mobile et les projets liés à la réhabilitation de l’habitat indigne.
Enfin, le décret introduit une dispense de recours obligatoire à l’architecte pour les Coopératives d’Utilisation de Matériel Agricole (CUMA) pour les constructions dont à la fois la Surface de Plancher ou l’Emprise au Sol n’excèdent pas 800 m².

La demande de démolition d’une construction illégale par une commune n’implique pas la démonstration d’un préjudice personnel

Par un arrêt du 16 mai 2019, la Cour de cassation a jugé qu’une demande en démolition sur le fondement de l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme constitue une action autonome qui ne nécessite pas, pour la commune, de rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières.
La Cour de cassation précise que la possibilité offerte à la commune de demander la démolition d’un ouvrage illégalement construit est justifiée par l’intention de faire cesser une situation illicite. Dès lors, la Haute Cour estime que « la volonté du législateur d’attribuer une action spécifique au profit de la commune serait compromise si cette action obéissait à la même condition de preuve d’un préjudice que l’action de droit commun ouverte à tout tiers victime de la violation de règles d’urbanisme ». Par conséquent, l’action en démolition d’une commune constitue une action autonome et distincte de l’action de droit commun. La commune n’est donc pas tenue de prouver que l’irrégularité des ouvrages lui cause un préjudice particulier dans la mesure où la commune agit pour faire cesser une situation illégale.

Le respect des traditions architecturales lors de l’extension de constructions existantes

L’article L.111-1-2 du Code de l’urbanisme dispose qu’« en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seuls sont autorisés, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :
1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ; »
Le Conseil apporte plusieurs précisions dans une décision du 29 mai 2019.
Au titre de la première de ces deux exceptions, peuvent être autorisés des projets qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces constructions, peuvent être regardés comme ne procédant qu’à l’extension de ces constructions. Aucune disposition n’impose toutefois qu’une extension satisfaisant à ces critères doive en outre, pour pouvoir être autorisée au titre du 1° du I de l’article L.111-1-2, présenter un caractère mesuré. Il résulte, enfin, de cet article, éclairé par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 25 mars 2009, que la condition tenant au respect des traditions architecturales locales, résultant de cette loi, ne s’applique pas à l’extension des constructions existantes, mais seulement à la construction de bâtiments nouveaux.
Au titre de la seconde exception, peut être autorisée la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation, à la double condition qu’ils soient implantés à l’intérieur d’un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole et qu’ils respectent les traditions architecturales locales. Le bénéfice de cette exception n’est pas réservé aux cas dans lesquels le périmètre constitué par les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole est clos, mais peut aussi valoir pour les cas où les bâtiments nouveaux sont implantés dans un espace entouré de bâtiments agricoles suffisamment rapprochés pour pouvoir être regardés comme délimitant, même sans clôture ou fermeture, un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole.

Les dispositions du code de l’urbanisme régissant l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes sont-elles applicables à l’habitat permanent de gens du voyage ?

L’installation des résidences mobiles qui constitue l’habitat permanent de gens du voyage, est entièrement régie par des dispositions particulières qui précisent les conditions dans lesquelles celles-ci peuvent être installées sur le terrain de leur propriétaire ou en zone non constructible, de même que pour une durée supérieure à trois mois. Les dispositions relatives aux résidences mobiles de loisirs ou aux caravanes ne leur sont dès lors pas applicables.

Le juge doit-il porter une appréciation sur l’étude préalable, requise par un plan de prévention des risques, destinée à éclairer la conception du projet de construction ?

Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de l’article R.431-16 du Code de l’urbanisme, de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la réglementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

Le « décret thalasso » autorise de nouveaux aménagements sur le littoral

Un décret, publié le 22 mai, met à jour la liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables de la loi Littoral.
Pris en application de l’article 45 de la loi Elan, ce décret fixe la liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables. Cette liste résulte d’un décret de 1989, modifié déjà à deux reprises (2000 et 2004). En trente ans, cette liste a presque doublé par rapport à la liste initiale. La volonté du gouvernement était donc de la fermer définitivement. C’est pourquoi désormais, « seuls » peuvent être implantés les aménagements prévus dans ce décret.
Sont ainsi autorisés les « équipements légers et démontables » nécessaires à la préservation et la restauration des espaces remarquables. Cela vise en particulier les clôtures, suite à une affaire à St Tropez qui était remontée jusqu’au Conseil d’Etat.
Le décret peut donc paraître protecteur, mais en fait il autorise de nouveaux aménagements, non prévus, et en particulier des canalisations. Le décret vient sécuriser ces travaux. L’Emprise visible au Sol (a priori trappe de visite, sortie de pompes, etc.) est limitée à 5 m^2. Mais ces canalisations ne figuraient pas dans le projet de décret soumis à consultation du public en février-mars. Le problème, c’est que ces canalisations ne répondent pas toujours à des travaux d’intérêt général. Le décret ne se limite pas en effet aux projets publics (eau potable, eaux usées, gaz, etc.), et peut concerner également les projets privés, et notamment les pompages d’eau de mer pour les équipements de thalassothérapie. C’est pourquoi, ce décret est ainsi surnommé, le « décret Thalasso ».
Le décret du 21 mai 2019 autorise aussi « les équipements d’intérêt général nécessaires à la sécurité des populations et à la préservation des espaces et milieux ». Dans sa version initiale soumise au public, ce paragraphe visait explicitement la lutte contre l’incendie, mais la version définitive est beaucoup plus ouverte.
Par exemple, les enrochements prévus contre la submersion marine seront-ils concernés ? Aujourd’hui, ils sont interdits, y compris par la jurisprudence…

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Comment prévoir l'installation d'un conduit de fumée dans une maison neuve
chauffée à l'électricité ?

Dans une démarche de simplification de la réglementation, un décret du 21 mai 2019 a supprimé l'obligation d'installer un conduit de fumée lors de la construction d'une maison individuelle chauffée à l'électricité. Un arrêté du 28 mai 2019 précise les modalités techniques de conception d'espaces réservés permettant la mise en place d'un tel équipement en cas de changement ultérieur du système de chauffage.
Le constructeur doit prévoir une réservation dans la toiture, et le cas échéant dans les planchers des niveaux intermédiaires, en prévision du passage d'un conduit compatible avec le raccordement d'un équipement de chauffage à combustible gazeux, liquide ou solide, ou d'un foyer fermé à bois ou à biomasse. En l'absence de raccordement, le passage dans la toiture doit être obturée de façon étanche.

Loi Elan : l'étude d'impact des projets d'aménagement enrichie à compter du 1^er octobre 2019

Afin d’améliorer l’appréciation des incidences d’une opération d’aménagement sur l’environnement, la loi Elan (Evolution du logement et de l’aménagement numérique) du 23 novembre 2018 organise la compilation de l’étude d’impact, menée en application de l’article L.122-1 du Code de l’environnement, et de l’étude de faisabilité du potentiel de développement en énergie renouvelable, exigée par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme (L. n°2018-1021, 23 nov. 2018, art. 8). Elle prévoit que les conclusions de l’étude de faisabilité doivent être obligatoirement intégrées dans l’étude d’impact.
Le décret d’application de cette mesure a été publié au Journal Officiel du 22 mai 2019. Il précise que l’étude d’impact devra comprendre, outre les conclusions proprement dites, une description de la façon dont celles-ci ont été prises en compte (Code de l’environnement, art. R. 122-5, VII nouv., mod. par D. n°2019-474, 21 mai 2019, art. 1er). Il détaille également les modalités d’entrée en vigueur du dispositif. Celui-ci s’appliquera aux opérations d’aménagement pour lesquelles une première demande d’autorisation sera déposée à compter du 1er octobre 2019. Pour les opérations faisant l’objet d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), il concernera celles pour lesquelles la procédure de participation du public par voie électronique sera ouverte à compter de cette même date, « sauf dans le cas où l’opération aura fait l’objet d’une première demande d’autorisation avant le 1er octobre 2019 ».

Feu vert pour l'externalisation de l'instruction des autorisations

Un décret du 23 mai 2019 permet l'entrée en vigueur du dispositif. La loi Elan a ouvert et encadré la possibilité pour les communes et les EPCI de recourir à des prestataires privés pour l'instruction des autorisations d'urbanisme (Code de l’urbanisme., art. L.423-1, al. 7, mod. par L. n° 2018-1021, 28 nov. 2018, art. 62, III). Cette mesure est entrée en vigueur le 25 mai 2019 à la suite de la publication du décret fixant ses modalités d'application. Ce décret en date du 23 mai 2019 s'avère relativement décevant dans son contenu. Il se borne en effet à modifier l'article R*. 423-15 du Code de l'urbanisme pour ajouter les prestataires privés à la liste limitative des services et organismes pouvant être chargés des actes d'instruction. Restent donc, pour aiguiller les collectivités intéressées, le Code de la commande publique et les garanties posées par le législateur.
Pour mémoire, celui-ci prévoit que l'autorité de délivrance doit conserver la signature des actes d'instruction et l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Placés sous la responsabilité du maire ou du président d'EPCI, ces derniers ne peuvent, en outre, « se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions ». Enfin, la mise en œuvre du dispositif ne doit entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires.

Mouvements de terrain : les études géotechniques des sols deviendront obligatoires
à compter du 1er janvier 2020

Un décret du 22 mai 2019 définit les critères des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des terrains argileux, le contenu et la durée des études géotechniques préalables et de conception, ainsi que les contrats de travaux exclus du dispositif.
Les nombreux dégâts matériels occasionnés par les mouvements de terrains sur les maisons individuelles ont conduit le législateur à encadrer les constructions des immeubles d'habitation sur les terrains soumis au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
La loi Elan du 23 novembre 2018 impose au propriétaire d'un terrain non bâti constructible la production d'une étude géotechnique du sol, aussi bien au moment de la vente que préalablement à la construction des bâtiments (CCH, art. L.112-20 à L.112-25, créés par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68, I : JO, 24 nov.). Cette étude doit permettre à l'acquéreur de connaître la véritable qualité du terrain destiné à la construction et, aux professionnels, compte tenu de la nature du sol, de proposer soit des fondations adaptées et non surdimensionnées, soit de demander une étude du sol plus approfondie.
Un décret du 22 mai 2019 (D. n° 2019-495, 22 mai 2019 : JO, 23 mai) donne les premières précisions réglementaires sur la mise en œuvre de ces obligations, notamment les critères de délimitation des zones à risque, le contenu et la durée de validité des études géotechniques et les contrats de construction qui, en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet, sont exclus du dispositif (CCH, art. R. 112-5 à R. 112-9, créés par D. n° 2019-495, 22 mai 2019, art. 1er : JO, 23 mai). Des arrêtés doivent toutefois compléter ce texte qui s'appliquera aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1^er janvier 2020.

• Zonage des terrains argileux à risque

Le dispositif vise les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

• Évaluation des risques

L'identification des zones à risque se fonde sur l'évaluation de l'exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement selon les critères suivants :
– la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ;
– la composition minéralogique de la phase argileuse ;
– le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.
Un arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs doit préciser la nature de ces critères qui sont nécessaires à l'établissement du zonage.

• Délimitation des zones à risques

Une fois définis par arrêté, ces critères doivent permettre d'élaborer une carte d'exposition aux risques de retrait-gonflement. Cette cartographie comprendra les quatre catégories de zones suivantes :
– les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
– les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;
– les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
– les territoires qui ne sont pas classés dans l'une des trois zones précédentes sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.
Le dispositif mis en place par la loi Elan s'imposera aux deux premières zones, soit celles dont l'exposition au phénomène de retrait-gonflement est identifiée comme moyenne ou forte.
Remarque : le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) a déjà dressé, pour l'ensemble du territoire métropolitain (hors ville de Paris), des cartes d'aléas. Cette cartographie, à l'échelle 1/50 000, est disponible sur le site dédié à la prévention des risques (www.georisques.gouv.fr ; rubriques Retrait/gonflement des argiles/Accès aux données).

• Réalisation des études géotechniques des sols

Si le terrain est situé dans une zone à risque de retrait-gonflement, il sera obligatoire de réaliser une étude géotechnique préalable à la vente (CCH, art. L.112-21). Une étude géotechnique de conception pourra également s'imposer au maître d'ouvrage, notamment si l'étude préalable n'a pas été réalisée (CCH, art. L.112-22, al. 2 et L.112-23, 1°).

• Étude géotechnique préalable annexée à l'acte de vente

Cette étude doit identifier les risques géotechniques du terrain et définir les principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de retrait-gonflement.
Son contenu sera fixé par arrêté. Il devrait cependant s'inspirer de l'étude de type G1, réalisée conformément à la norme NF P94-500 (novembre 2013) qui est déjà préconisée dans de nombreux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) (Circ. 11 oct. 2010, NOR : DEVP1022542C, ann., titre II, chap. Ier, art. 1^er : BO MEDDT n° 24, 10 janv. 2011).
Selon le projet de décret soumis à consultation en avril dernier, l'étude comporterait vraisemblablement une enquête documentaire et une visite du site et des alentours. Elle serait complétée, si besoin, par un programme d'investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques, destiné à réduire les incertitudes sur le risque de retrait-gonflement.
Selon les pouvoirs publics, le coût d'une telle étude est estimée entre 400 et 600 € TTC.
L'étude géotechnique préalable devra être fournie par le vendeur, à compter du 1^er janvier 2020, préalablement à la cession du terrain à bâtir, sauf si celui-ci est situé dans un secteur où les dispositions d'urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. Elle devra être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente du terrain. En cas de vente publique, le document sera joint au cahier des charges.
L'étude devra rester annexée au titre de propriété du terrain et suivre les mutations successives.

• Étude géotechnique de conception

Réalisée de manière plus approfondie, cette étude doit prendre en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment à construire. Elle doit déterminer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de retrait-gonflement.
Son contenu sera lui aussi précisé par arrêté. A l'instar de l'étude préalable, ce texte devrait probablement reprendre certains critères des études de type G2 proposées dans les PPRN par la circulaire du 11 octobre 2010.
Le coût de l'étude de conception est estimé à environ 1 000 €.

• Durée de validité des études géotechniques

L'article R.112-8 du CCH fixe à 30 ans la durée de validité de l'étude géotechnique préalable annexée à l'acte de vente, si aucun remaniement du sol n'a été effectué. Dans le cas contraire, il faudra procéder à une nouvelle étude du sol.
L'étude géotechnique de conception n'est, quant à elle, bien évidemment valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

• Contrats de travaux exclus du dispositif

Les prescriptions imposées par l'article 68 de la loi Elan visent les contrats de travaux de construction ou de maîtrise d'œuvre portant sur un ou plusieurs immeubles d'habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements, qui seront conclus à compter du 1er janvier 2020.
Toutefois, les contrats de travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment, ne seront pas soumis au dispositif. Le maître d'ouvrage sera dispensé de produire une étude géotechnique.
Il en sera de même en cas de réalisation de travaux d'extension (y compris de vérandas et de garages), sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant. Pour les extensions supérieures ou égales à 20 m², le maître d'ouvrage, qui dispose déjà d'une étude géotechnique de conception, pourra réutiliser des éléments de cette étude.

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Accessibilité

Publication au Journal Officiel d'un décret portant sur l'accessibilité des bâtiments d'habitation collectifs neufs, l'adaptation du logement existant aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire.
Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, publié au JO du 12 avril 2019, modifie les dispositions prévues aux articles R. 111-5 et R. 111-18-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Il vient ainsi modifier les dispositions relatives à l'installation d'ascenseurs dans les bâtiments d'habitation collectifs et préciser que les caractéristiques des logements évolutifs sont définies par arrêté.
La loi portant Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan) modifie la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en réduisant le délai d'autorisation tacite du bailleur lorsque des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie sont réalisés par le locataire. Ce délai passe de quatre à deux mois. Le décret tire les conséquences en modifiant à cet effet le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016. Les dispositions des articles 1 à 2 du décret s'appliquent aux demandes de Permis de Construire déposées à compter du 1er octobre 2019.

Accessibilité des bâtiments d'habitation

Un ascenseur bientôt obligatoire dans les immeubles R+3 et quelques précisions sur le logement évolutif. A compter du 1er octobre 2019, les nouveaux bâtiments d'habitation collectifs comportant plus de deux étages devront être équipés d'un ascenseur. A cette même date entrera en vigueur le nouveau concept de logement évolutif qui sera prochainement détaillé par arrêté.
Les pouvoirs publics viennent de fixer les premières modalités d'application de leur nouvelle politique d'accessibilité des bâtiments d'habitation aux personnes handicapées. Un décret du 11 avril 2019 abaisse tout d'abord le seuil d'installation obligatoire d'un ascenseur dans les immeubles neufs, seuil qui passe ainsi de R+4 à R+3. Il donne également quelques informations sur les caractéristiques des logements évolutifs qui ont été mis en place dans le cadre de la loi Elan du 23 novembre 2018. Mais il faudra attendre la parution d'un arrêté pour connaître en détail le contenu des travaux simples permettant de rendre les locaux accessibles.
Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux demandes de PC déposées à compter du 1er octobre 2019.
Ce texte actualise, par ailleurs, le décret fixant le délai d'acceptation tacite par le bailleur des travaux d'adaptation du logement aux situations de handicap ou de perte d'autonomie, qui sont réalisés par le locataire (D. n° 2016-1282, 29 sept. 2016, art. 2, I, al. 2, mod. par D. n° 2019-305, 11 avr. 2019, art. 3). La loi Elan a ramené de 4 mois à 2 mois le délai au terme duquel le locataire peut engager les travaux à défaut de réponse du bailleur à sa demande (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, f, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 64, V).

Les immeubles R+3 dotés obligatoirement d'un ascenseur

Un ascenseur devra être installé, à compter du 1er octobre 2019, dans les parties de bâtiments d'habitation collectifs neufs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Cette modification de l'article R. 111-5 du CCH est la concrétisation de l'annonce faite par le Premier Ministre le 26 septembre 2018 afin de répondre aux inquiétudes des associations de défense des personnes handicapées, voyant d'un mauvais œil l'arrivée du concept de « logement évolutif » dans le projet de loi Elan.
En abaissant le seuil de R+4 (4 étages et plus) à R+3 (3 étages et plus), le gouvernement entend compenser la diminution du quota obligatoire de logements accessibles, qui est passé de 100 % à 20 % dans le cadre de la loi Elan. Comme l'a souligné le Conseil National Consultatif des Personnes Handicapées (CNCPH) dans un avis rendu le 18 janvier 2019, cette mesure permet d'augmenter la qualité de vie pour tous et de tenir compte du vieillissement de la population. Elle profite aussi bien aux personnes handicapées ou âgées qu'aux personnes utilisant des poussettes, aux déménageurs, livreurs, manutentionnaires, concierges, équipes de nettoyage, etc.
A la grande satisfaction des associations, le texte ne contient plus la condition figurant dans un premier projet de décret, qui consistait à subordonner l'installation de l'ascenseur à la création de 12 logements par cage d'escalier. Or, cette condition aurait pu encourager quelques maîtres d'ouvrage à échapper à l'obligation réglementaire en réduisant le nombre de logements à certains étages. L'ascenseur s'imposera donc dès qu'il y aura au minimum un 3^e étage en plus du rez-de-chaussée, quel que soit le nombre de logements prévus par niveau dans le programme de construction.

Des logements évolutifs à ne pas sous-estimer en superficie

Le décret du 11 avril 2019 introduit dans l'article R. 111-8-2 du CCH les dispositions de la loi Elan sur le logement évolutif (CCH, art. L. 111-7-1, 1°, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 64, I). Le taux minimum de 20 % de logements accessibles (et au moins un logement accessible) remplace donc le principe du « tout accessible ».
Est logiquement ajouté à cet article un paragraphe relatif aux logements évolutifs. Ces logements sont, à l'instar des logements accessibles, ceux situés au rez-de-chaussée ou en étages desservis par un ascenseur. Ils permettent, au moins, à une personne handicapée d'utiliser le séjour et un cabinet d'aisance. Mais ils doivent pouvoir être convertis ultérieurement en logements accessibles grâce à la réalisation de travaux simples.
Pour l'instant, pas plus de précisions sur la nature de ces travaux si ce n'est qu'ils ne doivent pas porter atteinte aux éléments de structure ni à certains réseaux encastrés en cloisons (ce qui pourrait alors concerner les installations électriques et les canalisations). Un arrêté à paraître prochainement définira le contenu des travaux simples.
Lors du débat parlementaire portant sur le projet de loi Elan, le Ministre de la cohésion des territoires a toutefois précisé que de simples travaux, comme le déplacement de cloisons n'affectant pas les alimentations en fluide, les entrées et flux d'air et le tableau électrique, devraient permettre de rendre un logement accessible.
Les constructeurs ont jusqu'au 1er octobre 2019 pour intégrer dans leurs programmes ces nouvelles mesures réglementaires. Mais ils doivent d'ores et déjà savoir que des garde-fous ont été prévus pour assurer un espace suffisant de circulation dans le logement évolutif qui a vocation à devenir accessible. L'article R. 111-8-2 du CCH indique expressément que pour une même typologie de logements, la surface moyenne des logements évolutifs ne pourra pas être inférieure, lors de leur conception, à la surface moyenne des logements qui sont déjà accessibles dès la construction.

PLUs d'énergie dans les documents d'urbanisme !

Un guide de la Fédération Nationale des Collectivités Concédantes et Régies (FNCCR) propose des clés pour intégrer dans la planification territoriale les thématiques favorisant le développement des énergies renouvelables.
L'énergie et le développement des énergies renouvelables sont déjà pris en compte par le droit de l'urbanisme. Ainsi, l'action des collectivités territoriales en matière d'urbanisme doit contribuer à « la lutte contre le changement climatique, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'économie des ressources fossiles, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir des sources renouvelables » (Code l’urbanisme, art. L. 101-2, 7°). Les documents d'urbanisme et particulièrement le SCoT, les PLU et PLUi intègrent les enjeux liés à l'énergie, et des outils tels que les Plans Climat-Air-Energie territoriaux (PCAET) ou les Schémas Régionaux de Développement Durable et d'Egalité des Territoires (SDRADDET) visent à accroître certains objectifs concernant la production d'énergie renouvelable, l'efficacité énergétique, la réduction des émissions de gaz à effet de serre et d'améliorer la coordination des réseaux d'énergies sur le territoire.
Ce guide compile l'ensemble des réflexions et réalisations portées par les territoires en matière d'énergie, d'urbanisme et de planification. Il vise à renforcer le lien entre ces trois thématiques pour favoriser l'émergence de projets vertueux.
Dans sa première partie, le guide présente les principaux documents d'urbanisme et documents de planification en matière d'énergie. Il détaille également les articulations entre ces documents (prise en compte, compatibilité, conformité).
La seconde partie du guide indique les enjeux énergétiques dans les documents d'urbanisme et de planification.
Il fournit, enfin, des illustrations concrètes d'intégration au sein de ces différents documents des thématiques énergétiques touchant, par exemple, au développement de réseaux de chaleur et de froid ou de rafraîchissement urbain ou à la promotion des énergies renouvelables.

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PLU : une commune jugée responsable d’une erreur faite par son EPCI

Une commune littorale de la Charente-Maritime vient de se voir frappée d’un arrêt particulièrement sévère du Conseil d’État : elle va se voir obligée de verser plus de 250 000 euros à des propriétaires particuliers à la suite d’une erreur faite par la communauté d’agglomération à laquelle elle appartient. Le Conseil d’État se montre intraitable : les communes ont l’obligation de vérifier la légalité des décisions d’urbanisme prises par l’EPCI auquel elles appartiennent.

Cet arrêt rendu le 18 février relate toute l’affaire.
Une parcelle située sur le territoire de cette commune a été classée en zone constructible par le PLU élaboré par la communauté d’agglomération de La Rochelle. Des propriétaires achètent la parcelle, et obtiennent de la commune un Certificat d’Urbanisme et un Permis de Construire « une habitation de faible hauteur », conformément au PLU. Sauf que ce PLU, élaboré par la communauté d’agglomération, comportait une erreur : la parcelle n’aurait pas dû être classée en zone constructible en vertu de la loi Littoral, puisqu’elle était comprise dans la bande des cent mètres à partir du rivage.
En juillet 2017, la cour administrative d’appel de Bordeaux a donc jugé que le CU et le PC étaient illégaux, et a condamné la commune à verser 266 000 euros aux propriétaires en dédommagement de leur préjudice (la baisse de la valeur vénale du terrain devenu de facto non constructible).
La commune s’est alors tournée vers le Conseil d’État pour tenter de faire casser ce jugement, en arguant que sa décision de délivrer un CU et un PC s’appuyaient sur un classement dont elle n’était nullement responsable.
La commune condamnée pour « faute ».
Le Conseil d’État ne lui a pas donné raison. « Il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal », est-il expliqué dans l’arrêt. Et de préciser : « Ce principe trouve à s'appliquer (…) lorsque les dispositions d'un document d'urbanisme (…) sont entachées d'illégalité. »
Pourtant, le Conseil d’État reconnaît évidemment que le PLU, qui déclarait cette parcelle constructible, avait bien été approuvé « par une délibération du 25 février 2005 du conseil communautaire de la communauté d’agglomération de La Rochelle ». Mais cette réalité ne fait nullement obstacle « à ce que la commune soit reconnue responsable de la faute commise par son maire en délivrant un certificat d'urbanisme comportant la mention du classement illégal d'une parcelle par ce plan ». Le Conseil d’État estime donc que la commune a bien commis « une faute » et que le jugement de la cour administrative d’appel de Bordeaux est légal. Le préjudice financier doit bien, selon le Conseil, être évalué « à la différence entre le prix d’acquisition (du terrain) et sa valeur comme terrain inconstructible ».
La commune a, de plus, été condamnée aux dépens, c’est-à-dire qu’elle devra verser 3 000 euros supplémentaires au couple de propriétaires au titre des frais de justice.
La conclusion de cette affaire n’est pas très agréable à entendre pour les communes : leurs services instructeurs doivent donc impérativement, avant de délivrer des autorisations de construire, vérifier la légalité du PLU sur lequel ils s’appuient… même quand ce PLU a été élaboré par un EPCI dont les services instructeurs sont, par définition, plus fournis et peuvent sembler plus expérimentés.

Cahier des charges des lotissements

L’article L.442-9 al.5 du Code de l’urbanisme a été abrogé par la loi Elan.
La conséquence est que les clauses des cahiers des charges qui interdisent ou restreignent le droit de construire, affectent l’usage ou la destination du logement sont maintenues.
Rappel : le cahier des charges d’un lotissement s’applique toute la vie du lotissement, il s’agit d’un document contractuel.
Pour mémoire l’article abrogé prévoyait leur disparition au 26 mars.

Accessibilité

Fin des agendas d’accessibilité programmée au 31 mars 2019. Pour ceux qui sont déjà engagés dans la démarche, le processus continue, les gestionnaires d’ERP devront traduire leurs engagements en actions de mise en accessibilité et en rendre compte à l’occasion des bilans à mi-parcours pour les ERP.
Les gestionnaires d’ERP qui n’ont pas adhéré au dispositif alors qu’il était obligatoire devront désormais déposer des autorisations de travaux ou des Permis de Construire de mise en conformité totale, sous peine de sanctions administratives et pénales.

Permis de faire

Le permis de faire de l’ordonnance de 2018 élargit sensiblement le champ d’application de celui de 2016 : il n’est désormais plus limité aux seules règles de sécurité et d’incendie mais est notamment étendu à l’aération, l’accessibilité ou la performance énergétique et environnementale du bâtiment.
L’ordonnance de 2018 avait besoin d’un décret en Conseil d’État pour entrer pleinement en application. C’est désormais chose faite avec la parution au JO du 12 mars 2019 du décret n°2019-184 du 11 mars 2019 relatif aux conditions d’application de l’ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018 visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation.
Les dérogations sont possibles sur :
1.    la sécurité et de la protection contre l’incendie ;
2.    l’aération des logements ;
3.    l’accessibilité du cadre bâti ;
4.    la performance énergétique et environnementale et des caractéristiques énergétiques et environnementales ;
5.    les caractéristiques acoustiques ;
6.    les règles de construction à proximité des forêts ;
7.    la protection contre les insectes xylophages ;
8.    la prévention du risque sismique ou cyclonique ;
9.    les matériaux et de leur réemploi.

Le décret précise ensuite que les dérogations ne sont permises que pour les obligations de moyen incluses dans les règles du périmètre technique défini. Les obligations de résultat ne peuvent donc pas faire l’objet d’une dérogation.
Le décret fournit une grille de lecture de « l’équivalence de résultats » prescrite par ordonnance : on le sait, la dérogation n’est possible que si elle conduit à des « résultats équivalents » à la règle à laquelle il est dérogé.

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Obligation de communication au public de la version numérique des documents d'urbanisme

L'ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique a été codifiée dans le Code de l'urbanisme.
Ses dispositions actuelles imposent aux communes et aux groupements compétents de transmettre à l'État sous format électronique la version en vigueur des schémas de cohérence territoriaux (SCoT), des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des documents tenant lieu de carte communale (art.  L.133-2 du Code de l'urbanisme).
Tel est également le cas des servitudes d'utilité publique sauf lorsque leur diffusion porterait atteinte « à la conduite de la politique extérieure de la France, à la sécurité publique ou à la défense nationale » (art.  L.133-3 du Code de l'urbanisme).

La numérisation des documents en vue de leur versement sur le portail national de l'urbanisme doit respecter les conditions prévues à l'article R.133-2 du Code de l'urbanisme.  
La circonstance que ces documents soient publiés sur ce portail est toutefois sans incidence sur leur caractère exécutoire qui demeure conditionné à leur publication et à leur transmission au contrôle de légalité pour les SCoT ainsi que pour les PLU (articles L.143-24 pour les SCoT et L.153-23 pour les PLU) et à leur approbation par l'État pour les cartes communales (art. L.163-7 du même code). Les servitudes sont opposables dans le délai d'un an suivant leur approbation (article L.152-7 du même code).

Compatibilité d’une DACT au titre du PC initial avec PCM ultérieur
à condition qu’il n’y ait pas d’attestation de conformité (anciennement certificat)

Pour rappel, la seule circonstance qu’une déclaration d’achèvement des travaux a été adressée par le pétitionnaire au service instructeur ne fait pas obstacle à la délivrance d’un Permis de Construire modificatif dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier qu’un certificat de conformité ait été délivré ou que le permis de construire initial soit devenu périmé du fait de l’interruption des travaux pendant un délai supérieur à une année.
Parution de la circulaire concernant les dispositions applicables de la loi Elan

Morceaux choisis : annexe 1 : mesures applicables immédiatement

• L’article L.174-6 du Code de l’urbanisme, modifié par l’article 34, limite à 24 mois la durée de remise en vigueur des Plans d’Occupation des Sols (POS) suite à l’annulation ou à la déclaration d’illégalité d’un PLU, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015. Les POS remis en vigueur depuis plus de 2 ans sont donc caducs à la date de promulgation de la loi.
• L’article L.151-13 du Code de l’urbanisme, complété par l’article 40, précise les critères de définition du caractère exceptionnel des Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL), sans que ces critères soient exhaustifs ou cumulatifs. La disposition s’applique aux PLU qui seront prescrits après l’entrée en vigueur de la loi, ainsi qu’à ceux en cours d’élaboration, sans remettre en cause les STECAL déjà délimités par les PLU existants.
• L’article 39 et l’article 41 étendent respectivement les possibilités de construire dans les secteurs non constructibles des cartes communales (article L.161-4 du Code de l’urbanisme) et en dehors des parties urbanisées des communes soumises au règlement national d’urbanisme (article L.111-4 du Code de l’urbanisme). Ces exceptons sont soumises à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) avec, pour conséquence (cf. article R.423-24 du Code de l’urbanisme), la majoration d’un mois du délai d’instruction des autorisations d’urbanisme.
• L’article L.151-34 du Code de l’urbanisme ouvre explicitement au règlement du PLU la faculté de ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement aux logements locatifs sociaux, aux Etablissements assurant l’Hébergement des Personnes Agées dépendantes (EHPAD) ainsi qu’aux résidences universitaires. La loi Elan (article 149, VII) ajoute la possibilité de ne pas réglementer les obligations de réalisation d’aires de stationnement dans le cas du logement locatif intermédiaire.

les dispositions spécifiques au littoral (A lire à compter de la page 10)

• L’article L.424-5 du Code de l’urbanisme précise dorénavant que le titulaire d’une première autorisation d’urbanisme n’a pas à en solliciter le retrait avant d’en demander une seconde (article 58 de la loi).
• En application de l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme (complété par l’article 59), les Certificats d’Urbanisme doivent indiquer les circonstances qui pourraient justifier qu’il soit sursis à statuer sur la demande d’autorisation.

Contrôle des règles de la construction

L’article L.151-1 du CCH (modifié et complété par l’article 77 de la loi Elan), permet désormais à des agents habilités et compétents pour l’exercice du droit de visite des constructions neuves de constater et verbaliser les non-conformités passibles des sanctions pénales prévues aux articles L.152-1 à L.152-10 du CCH.
Le contrôle s’effectuant sous l’autorité du procureur de la République, les agents commissionnés et assermentés doivent informer ce dernier de la visite avant l’accès aux bâtiments. De plus, la visite d’un logement ne peut se faire qu’avec l’assentiment de l’occupant, et en sa présence ou de celle de son représentant, entre 6h et 21h. Ce droit de visite est étendu de 3 à 6 ans après l’achèvement des travaux. Enfin, il est également créé un délit d’obstacle aux missions de recherche et de constatation des infractions par les agents commissionnés et assermentés afin de renforcer leurs missions de police de la construction.

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Urbanisme :

L’usage initial d’une construction abandonnée n’a pas à être pris en compte par l’administration saisie d’une demande d’autorisation de construire sur le bâtiment en cause (Conseil d’Etat).
Par arrêt du 28 décembre 2018 (n° 408743), le Conseil d’Etat précise que l’administration saisie d’une demande de permis de construire ne peut légalement fonder sa décision sur l’usage initial de la construction en cause lorsque cet usage a depuis longtemps cessé en raison de son abandon. « Si l’usage d’une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu’une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l’administration, saisie d’une demande d’autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l’usage initial de la construction ; il lui incombe d’examiner si, compte tenu de l’usage qu’impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d’urbanisme applicables »

Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain sur lequel était implantée une ancienne bergerie a sollicité la délivrance d’un Permis de Construire en vue de la réhabilitation de ce bâtiment à des fins d’habitation. Le 7 octobre 2011, le maire de la commune d’H. (Var) a refusé de lui délivrer le PC sollicité. Le pétitionnaire a alors demandé l’annulation de cet arrêté du 7 octobre 2011 ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 7 décembre 2011. Par jugement du 15 octobre 2014, le Tribunal Administratif de Toulon a rejeté sa demande, rejet confirmé par la Cour Administrative d’appel de Marseille. Le pétitionnaire se pourvoit ainsi en cassation contre cet arrêt du 6 janvier 2017.
En premier lieu, il convient de préciser que le règlement du Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune dont il est question, autorise :

• pour les constructions à usage d’habitation existantes : uniquement les travaux visant à améliorer le confort et la solidité des bâtiments ;
• pour les constructions existantes à usage agricole : uniquement les constructions nouvelles à caractère précaire et démontable.

Dès lors, la bergerie étant initialement à usage agricole, le POS n’autorisait que des constructions nouvelles à caractère précaire et démontable. Or, la demande du pétitionnaire portait sur la réhabilitation du bâtiment à des fins d’habitation.

En deuxième lieu, le Conseil d’Etat juge alors que :
« Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables. »
Ainsi, l’usage d’une construction résulte en principe de la destination figurant à son PC. Cependant, lorsqu’une construction ancienne a été édifiée sans PC et a été abandonnée depuis longtemps, l’administration saisie d’une demande d’autorisation de construire sur le bâtiment en cause, ne peut fonder sa décision sur l’usage initial de la construction.
Dès lors, il incombe à l’administration d’examiner si l’usage du bâtiment pour lequel les travaux sont demandés, est conforme aux règles d’urbanisme applicables.

En troisième lieu, le Conseil d’Etat rappelle que la construction litigieuse a été édifiée au XIX^e siècle sans qu’un PC ne soit nécessaire à l’époque. Toutefois, le Conseil d’Etat relève également que la bergerie a été abandonnée pendant plusieurs décennies et que cette circonstance de fait ne permet pas de considérer le bâtiment comme étant réduit à l’état de ruine.

En dernier lieu, le Conseil d’Etat en déduit alors que la Cour Administrative d’appel de Marseille a commis une erreur de droit en jugeant que cette construction était à usage agricole parce qu’elle avait été initialement utilisée comme bergerie. En effet, le Conseil d’Etat juge que l’usage agricole initial ne pouvait être pris en compte dès lors que cet usage avait cessé depuis des décennies.

En conséquence, la Haute juridiction précise sa jurisprudence relative à l’usage du bâtiment objet de la demande de PC. En effet, après avoir jugé que l’administration n’était pas tenue de prendre en compte l’usage réel du bâtiment en cause en lieu et place des indications figurant dans la demande du pétitionnaire (Cf. notre commentaire de l’arrêt du Conseil d’Etat du 18 juillet 2018 n° 410465), le Conseil d’Etat précise que l’administration ne doit pas non plus tenir compte de l’usage initial du bâtiment lorsque celui-ci a été abandonné.

Régime des travaux sur existant

L'administration qui n'a pas pointé la non-conformité des travaux autorisés à la suite d'une déclaration d'achèvement ne peut exiger du pétitionnaire, à l'occasion de travaux ultérieurs, le dépôt d'une demande d'autorisation globale en vue régulariser l'existant.
Le Conseil d'État complète le dispositif jurisprudentiel relatif au régime des travaux réalisés sur un bâti irrégulier. L'hypothèse envisagée ici est celle d'un constructeur qui, dans un premier temps, procède à des travaux qui ne respectent pas l'autorisation dont il dispose et qui, ultérieurement, cherche à engager un nouvel épisode de travaux sur la construction. Un cas de figure qui conduit le Conseil d'État à prendre en compte les modalités de contrôle de la conformité des travaux après l'envoi d'une Déclaration d'Achèvement et de Conformité (DAACT) en application des articles L.462-2 et R.462-6 du Code de l'urbanisme.
Il résulte en effet de l'article R. 462-6 du Code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une non-opposition a adressé au maire une DAACT, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de 3 ou de 5 mois. Le Conseil d'État en déduit que si l'administration n'a pas relevé d'anomalie à la réception de la DAACT, les contraintes de régularisation a posteriori issues de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juill. 1986, n° 51172) et de ses développements ultérieurs (CE, 25 avr. 2001, n° 207095 ; CE, 13 déc. 2013, n° 349081) deviennent inopposables au pétitionnaire. Dans cette hypothèse et sauf le cas de fraude, l'administration ne peut donc exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante au motif que celle-ci méconnaîtrait le PC précédemment obtenu ou la Déclaration Préalable précédemment déposée.

Les marchés publics et les concessions ont enfin leur code

Regroupant les principaux textes applicables, dont les ordonnances « marchés publics » et « concessions » ou encore la loi MOP (loi relative à la Maîtrise d’Ouvrage Publique), le nouveau Code de la commande publique entrera en vigueur le 1^er avril 2019.
Souvent annoncée, longtemps repoussée, la codification des textes relatifs aux contrats publics est enfin achevée. Baptisé « Code de la commande publique », ce nouveau corpus juridique est institué par l'ordonnance n°2018-1074 du 26 novembre 2018 pour la partie législative et le décret n°2018-1075 du 3 décembre 2018 pour la partie réglementaire. Ces textes ont été tous deux publiés au Journal officiel du 5 décembre 2018. Toutefois, ils ne produiront leurs effets qu'à l'égard des contrats pour lesquels une consultation sera engagée ou un avis d'appel à la concurrence sera publié à partir du 1er avril 2019 (Ord. n°2018-1074, 26 nov. 2018, art. 20 : JO, 5 déc. ; D. n°2018-7075, 3 déc. 2018, art. 16 : JO, 5 déc.). Le Ministère de l'économie justifie ce délai par la nécessité de laisser aux acheteurs publics et aux opérateurs économiques le temps de maîtriser la nouvelle organisation des normes, en prenant soin de préciser que le contenu de celles-ci n'est que peu modifié. En effet, exception faite de quelques modifications apportées à des fins de correction ou d'harmonisation, la codification est effectuée à droit constant.
Le Code de la commande publique a ainsi pour objectif d'améliorer l'accessibilité du droit, en remédiant à l'éparpillement des législations applicables aux contrats publics.

A cet effet, il abroge et remplace les textes existants, parmi lesquels figurent notamment :

• l'ordonnance n°2015-899 du 23 juillet 2015 et ses décrets d'application n°2016-360 et n°2016-361 du 25 mars 2016, relatifs aux marchés publics ;
• l'ordonnance n°2016-65 du 29 janvier 2016 et son décret n°2016-86 du 1er février 2016, relatif aux contrats de concession ;
• la loi MOP n°85-704 du 12 juillet 1985 et ses décrets d'application, dont celui n°93-1268 du 29 novembre 1993 relatif aux missions de maîtrise d'œuvre confiées à des prestataires privés ;
• la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance.  

Ces différents régimes ne sont pas simplement juxtaposés. Ils sont intégrés dans l'architecture globale du code, structurée autour d'un titre préliminaire, relatif aux grands principes de la commande publique, et des parties suivantes :

• une première partie, consacrée au champ d'application du code de la commande publique, qui définit les contrats concernés et les acheteurs visés ;
• une deuxième partie, regroupant l'ensemble des dispositions relatives aux marchés publics, qui s'ouvre sur le régime général avant d'exposer chaque régime spécifique (contrats de partenariat, marchés de défense et de sécurité, maîtrise d'ouvrage publique, contrats de prestations intégrées) ;
• une troisième et dernière partie relative aux contrats de concession.   

Conforme au diptyque identifié par le droit communautaire, cette présentation rattache ainsi chaque contrat à l'un des deux régimes principaux, celui applicable aux marchés ou celui encadrant les concessions.
En outre, afin d'améliorer la lisibilité de l'ensemble, chaque subdivision est insérée suivant l'ordre chronologique des différentes étapes d'une relation contractuelle (préparation du contrat, passation, exécution).
Enfin, l'ordonnance du 26 novembre 2018 et le décret du 3 décembre 2018 procèdent au toilettage des dispositions législatives et réglementaires faisant référence aux textes codifiés. Pour éviter toute confusion résultant d'un éventuel oubli, ils prévoient, à titre de règle générale, que toute mention relative aux ordonnances « marchés publics » ou « concession » ou à leurs décrets doit s'entendre comme visant le Code de la commande publique (Ord. n°2018-1074, 26 nov. 2018, art. 17 ; D. n°2018-1075, 3 déc. 2018, art. 13). Par extension, il devrait, a priori, en aller de même pour toutes les références à l'ancien code des marchés publics ou à l'ancienne ordonnance du 6 juin 2005, bien que celles-ci ne soient plus expressément visées.    
 
 

Téléchargez la veille juridique de janvier 2019

Etape 1 Le parc Buhler

Etape 2 La plage du Lac

Etape 3 Le parc Ausone

Etape 4 Villabois

Etape 5 La Jalle Noire

Etape 6 Le Parc des Expositions

Etape 7 La réserve des Barails

Arrivée Le parc Floral

La Fédération Nationale des CAUE (FNCAUE) a publié un guide à destination des élus aux prises avec des problématiques d’urbanisme. Il présente l’offre de services des CAUE en matière d’urbanisme :

• planification territoriale,
• urbanisme réglementaire,
• aménagement d’espace public,
• traversées de bourg…

Depuis 40 ans, les CAUE conseillent et accompagnent les collectivités dans leur projet d’aménagement urbain.

80% des gîtes larvaires se trouvent autour des logements, dans des objets du quotidien : soucoupes, gouttières, récupérateurs d’eau pluviale, seaux, etc.

• Quels sont les gestes simples pour limiter les gîtes larvaires dans l’habitat ?
• Comment bien construire, aménager sa terrasse, sa piscine, etc. sans en faire des « nids à moustiques » ?

C’est pour présenter les solutions existantes que le CAUE de la Gironde co-organise et anime avec l’EID une conférence sur le sujet, ouverte à tous et gratuite.

Tous, à notre échelle, nous pouvons lutter pour limiter la prolifération des larves des moustiques par des gestes simples d’aménagement.

Jeudi 31 mai dernier, toute l’équipe du CAUE de la Gironde a eu le plaisir d’inaugurer ses nouveaux locaux, en présence de nombreux invités dont Jean-Luc Gleyze, président du Conseil départemental, Joël Baud-Grasset, président de la Fédération Nationale des CAUE, Michel Masset, président de l’Union Régionale des CAUE Nouvelle-Aquitaine ou encore Jean-Louis David, adjoint au maire de Bordeaux et Nathalie Delattre, sénatrice.

L’occasion pour les partenaires, maires, élus et professionnels de visiter ce bâtiment. Une réhabilitation en centre-ville, bien intégrée au tissu urbain environnant, utilisant des matériaux bruts et notamment du bois issu des filières locales.
La soirée et le bâtiment ont été salués par les invités. L’équipe du CAUE remercie tout les participants à cette soirée spéciale.

our J : les derniers préparatifs, réglages et mise en place.

Jour J : les danseurs de la Compagnie Rêvolution ont rythmé la soirée, entre les discours et la découverte de la plaque inaugurale, réalisée par l’Ensap de Bordeaux, devant plus de 100 personnes.

Ce 17 mai 2018, le CAUE de la Gironde a accueilli dans ses locaux les 3 classes qui ont participé à l’opération « Autour de mon école, il y a… ». Les élèves des cours moyens de Bordeaux Queyries, Gradignan Malartic et Captieux ont travaillé tout au long de l’année sur leur environnement. Ce jour-là, ils ont partagé leur expérience et présenté leurs réalisations aux autres classes.

Durant toute l’année scolaire, ils ont ainsi pu

• Apprendre à développer un regard sensible et réfléchi en explorant et s’appropriant les spécificités géographiques et architecturales de leur environnement proche.
• S’engager dans un projet collectif de production au long cours mettant en œuvre plusieurs techniques d’expression (photographie, écrit documentaire, lecture oralisée en public…).
• Rencontrer une architecte ou un paysagiste.
• Construire des connaissances historiques, géographiques, architecturales et les partager.
• Lire (textes variés, cartes, images) et écrire dans différents champs disciplinaires.
• Intégrer l’usage des outils numériques pour se documenter, mettre en valeur et mutualiser ses productions.

Ce projet s’inscrit dans le parcours d’éducation artistique et culturelle (PEAC) et s’appuie sur ses 3 piliers :

• des rencontres d’œuvres, de lieux, d’un spécialiste : architecte ou paysagiste,
• une pratique artistique,
• des connaissances.

Le CAUE a été convié, par le syndicat départemental de la propriété rurale de Gironde, à présenter les grandes règles d’urbanisme qui régissent les droits de construction. Ce syndicat – qui assure la représentation des propriétaires privés ruraux auprès des élus et des instances publiques et professionnelles – œuvre notamment pour l’amélioration des droits des propriétaires, leur information et leur défense.
L’intervention du CAUE a essentiellement porté sur les documents d’urbanisme (SCoT, PLU) avec un focus sur les possibilités de construction ou d’aménagement dans les zones agricoles et naturelles et d’autre part sur les différentes autorisations nécessaires pour tout projet.

Dans l’aire urbaine bordelaise, voire périurbaine, la ressource foncière des 1 000 m² nu s’épuise peu à peu… Guère plus loin, sur les territoires soumis à forte pression foncière, les parcelles de plus grande emprise se divisent, se redécoupent, se densifient. En parallèle, la réduction des capacités d’endettement des porteurs de projets calibre « à la baisse » les emprises parcellaires désormais accessibles. En 2015 en Gironde, la surface moyenne d’un lot à bâtir est de 800 m².

Division de parcelle, une manne foncière

Détachements de parcelles en drapeau, découpages latéraux, multiples ou divisions d’angle…, les demandes d’autorisations d’urbanisme témoignent d’une accélération du processus. Et la division parcellaire des tissus pavillonnaires apparaît désormais comme une véritable manne foncière. Le CAUE, dans le cadre de son rôle d’assistance technique et de conseil auprès des collectivités locales et des particuliers, accompagne les communes girondines qui s’engagent dans des démarches d’accompagnement des projets de divisions parcellaires et d’encadrement réglementaire du processus lors de l’élaboration ou de la révision de leurs documents d’urbanisme.

une formation et exposition pour comprendre

Le CAUE a conçu une exposition itinérante « Diviser pour mieux cohabiter » pour informer et sensibiliser les maîtres d’ouvrages publics à ce processus de densification des tissus résidentiels par division parcellaire et pour esquisser des pistes méthodologiques pour y faire face. Elle est mise gratuitement à la disposition des collectivités qui en font la demande. Pour lui donner vie, le CAUE propose « des temps d’accompagnement », entre ateliers préalables à l’élaboration des documents d’urbanisme et sessions de formation.

L’atelier « Nos parcelles dont des petits… bonnes nouvelles » proposé par le CAUE aux élus et agents des collectivités territoriales permet de s’interroger sur les formes d’habitat que la division parcellaire engendre, d’échanger sur les pratiques individuelles et de partager collectivement, autour d’exemples concrets, des pistes méthodologiques pour y faire face.

le concours

Les 29 réalisations candidates, qu’il s’agisse d’équipements publics, de logements collectifs, d’espaces publics de bâtiments patrimoniaux, de locaux professionnels ou de maisons landaises traditionnelles, sont l’illustration de la détermination de plus en plus d’acteurs à explorer des champs nouveaux. Elles font également la démonstration de la multiplicité des possibilités d’avènement d’une architecture contemporaine en symbiose avec son environnement et contribuant à forger l’identité du territoire.
Plusieurs critères ont permis de sélectionner les lauréats,

• la qualité paysagère et l’architecturale générale,
• la finesse des relations établies entre le bâti le terrain et le paysage ou entre l’intérieur et l’extérieur,
• les attentions environnementales de l’ensemble du projet,
• l’inscription de la réalisation dans l’innovation contemporaine ou dans le respect des savoir-faire traditionnels.

Les projets candidats, par leur qualité et diversité, participent à construire une belle vitrine des paysages du territoire.

le palmarès

Jeudi 16 février au soir, le président du Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne, les directeurs des Conseils d’architecture d’urbanisme et d’environnement (CAUE) des Landes et de la Gironde et madame le Maire d’Audenge ont dévoilé les lauréats du concours Paysages et architectures !

Catégorie espaces publics :
Place de la gare à Lanton : mise en valeur du bâtiment de la gare avec la création d’une esplanade et d’espaces paysagers utilisant des essences locales.

Catégorie équipements publics : Devant la qualité des projets proposés, le jury a décidé de décerner deux prix dans chacune des deux catégories.
Prix neuf :
Pôle multi-accueil à Audenge – Architecte Vazistas. Création d’un pôle multi-accueil de 28 places, une salle de restauration, une cuisine collective, un centre de loisirs petite enfance et un relais assistantes maternelles.
Salle de spectacle les Cigales à Luxey – Agence d’architectes : Tarricq-Escoubet
Prix réhabilitation :
Cinéma Félix Arnaudin de Labouheyre – Agence Métaphore
Commune de Brocas-les-Forges, pour sa réhabilitation du patrimoine communal (l’église)

Catégorie habitat :
Prix réhabilitation : Devant la qualité des projets proposés, le jury a décidé de décerner deux prix :
Airial de M. Levasseur à Vert – auto-réhabilitation
Airial Poursiugues de M. Carrière à Garein – SLK Architectes

Prix habitat individuel :
Maison de M. et Mme Labarthe à Garein (lotissement Lagraula) – Dubourg Construction

Prix habitat collectif :
Résidence le Fronton de l’OPHLM des Landes – Agence d’architectes : Tarricq-Escoubet

Catégorie local professionnel :
Maison médicale Les glycines à Belin-Béliet – Architecte : Delphine Gaudé Le Gall. Une structure en bois mono pente sur l’arrière du bâtiment idéalement orientée pour optimiser la production photovoltaïque.

Désormais, les CAUE des anciennes régions Limousin, Poitou-Charentes et Aquitaine sont rassemblées autour d’un nouveau projet commun axé sur l’efficacité énergétique, la biodiversité et le paysage ainsi que les identités régionales.

Avec ce changement de statut, la structure régionale change également de nom et devient l’Union Régionale des CAUE Nouvelle-Aquitaine. Le CAUE de la Gironde, adhérent de l’Union Régionale, se félicite de ce rapprochement avec les autres structures, gage de cohérence et de partenariat efficients.
Alain Charrier, président du CAUE de la Gironde a d'ailleurs pris le poste de trésorier de cette nouvelle entité régionale.

Réfléchir les enjeux du territoire du Réolais

Les conseillers du CAUE ont organisé une journée d’échanges et de sensibilisation aux enjeux de territoire du Réolais en Sud Gironde, en partenariat avec la Communauté de Communes du Réolais et avec le soutien de la DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer).

Le 1^er juillet, en préalable à l’élaboration du PLU intercommunal, une vingtaine d’élus et de techniciens se sont retrouvés pour croiser leurs regards sur le(s) paysage(s) et tenter de répondre à cette question : mais qu’est-ce que le paysage ?
C’est une partie de territoire, telle que perçue par les habitants du lieu ou les visiteurs, c’est un élément qui évolue dans le temps sous l’effet des forces naturelles et de l’action des êtres humains.

Bilan

Cette journée a permis d’identifier et de qualifier les paysages, structures qui conjuguent les formes du territoire, les systèmes de perceptions et les dynamiques naturelles, sociales et économiques…
Ce fut une belle occasion de se rencontrer, pour (re)découvrir le territoire ensemble, débattre et impulser de nouvelles dynamiques de travail.

Deux témoignages d’acteurs locaux et quatre ateliers participatifs ont permis d’échanger et de faire émerger le questionnement  concernant : l’agriculture, le tourisme, l’industrie et le commerce, le patrimoine, et l’extension urbaine.

Téléchargez la synthèse de cette journée

Ce mercredi, plus de 60 personnes se sont donné rendez-vous au CAUE pour l’Assemblée Générale : dresser le bilan des actions menées et envisager des perspectives d’avenir… avec en ligne de mire notre nouveau siège.

A la suite de la présentation de notre rapport d’activités, un témoignage de notre mission de conseil est venu illustrer les propos.

Ainsi, Mme Anne Guérot (adjointe au Maire de Tresses / Espaces verts) et Mme Emilie Partaud (paysagiste-conseiller du CAUE ) sont revenues sur la démarche de gestion différenciée mise en place sur la commune.

Deux temps-forts ont clôturé ce moment important de la vie associative, à savoir :

• La formalisation d’un partenariat Alec / CAUE. Alain Charrier, président du CAUE de la Gironde et Clément Rossignol-Puech, président de l’Alec (Agence locale de l’énergie et du climat) ont signé une convention nous rapprochant sur l’accompagnement des collectivités, la revalorisation des centres bourgs, la formation urbanisme / énergie et des processus de sensibilisation, d’échanges, de participation, de diffusion.

• La remise du Prix Label CURIOSITE 2016

Le concours « Paysages et Architectures » est destiné à faire connaître et valoriser des réalisations bâties de qualité en harmonie avec le paysage. Il s’agit également de reconnaître l’action des habitants, collectivités et acteurs du paysage qui contribuent à la qualité du territoire.

Pourquoi participer ? Pour témoigner de l’attention que vous avez mise à votre réalisation, pour partager avec d’autres le dialogue que vous avez su instaurer entre votre lieu de vie et le territoire des Landes de Gascogne. 12 lauréats, particuliers et collectivités, seront récompensés dans 4 catégories.

Pour 2016, sont éligibles et peuvent être présentées par ceux qui les ont commandées, les réalisations achevées dans les catégories suivantes :

• Habitat : individuel (maison d’habitation, annexes…) ou collectif, construction neuve et réhabilitations.
•  Local professionnel : bâtiments industriels ou commerciaux, bâtiments d’activités tertiaires ou de professions libérales, hébergements touristiques, etc.
• Espaces publics : les espaces publics urbains (place du village, aménagement de centre-bourg…) et les espaces naturels ouverts au public (bords de lac, site nature…).
• Equipements publics : établissements scolaires ou de santé, salles de fêtes, halles de marché…

Envoyez votre candidature au Parc naturel régional avant le 31 octobre 2016.
Elle doit comprendre 1 formulaire (à télécharger / sur demande) + 5 photographies de la réalisation.
Elle sera soumise à l’étude d’un jury de sélection.

Les lauréats recevront des prix préparés avec nos parrains fidèles les Pépinières Naudet et Matécolo et de nouveaux parrains qui nous accordent leur confiance.

La densification, tout en visant une moindre consommation de l’espace, est un objectif pour les documents d’urbanisme. Il s’agit de comprendre comment le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) peut participer à la densification des tissus urbains à la lumière des lois Engagement National pour l’Environnement (loi ENE) et Accès Logement Urbanisme Rénové (loi Alur).
Pour répondre à cette question, le CAUE de la Gironde contribue de la manière suivante :

• Michel Mayenc (directeur du Sybarval) et Sébastien Cannet (paysagiste du CAUE) présenteront un outil référentiel de mise en oeuvre des intensités urbaines et de la préservation du capital nature du territoire du SCoT du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre ou comment orienter le SCoT, accompagner les communes et changer la forme urbaine sans sur-consommer l’espace ?
• Elodie Vouillon (directrice du CAUE), Sandrine Piaux (architecte du CAUE ) et Fabrice Del Aguila (architecte-urbaniste du CAUE) aborderont le processus de la division parcellaire à l’œuvre sur les territoires. Comprendre, évaluer, anticiper, prendre en compte, se positionnerou comment gérer la division parcellaire avant, pendant et après l’élaboration du PLU ?
• Raphaël Chanellière (chargé de Mission ADEME), Florence Grisser (Conseil départemental de la Gironde) et Fabrice Del Aguila (CAUE de la Gironde) présenteront l’appel à projet : « Identification des capacités de division parcellaire et encadrement réglementaire du processus dans les PLU et PLUI » ou comment identifier le potentiel de division parcellaire et encadrer le processus dans les PLU ?

Un engagement depuis 2013

Accompagner les collectivités territoriales et travailler avec elle sur le phénomène de la division parcellaire, un engagement du projet stratégique 2016-2018.
Dès 2013, le CAUE de la Gironde a engagé une réflexion sur l’impact de la division parcellaire et sur son encadrement réglementaire. L’exposition « Diviser pour mieux cohabiter », témoigne d’ailleurs de ces démarches expérimentales.

Durant l’été 2014, le CAUE s’est intéressé à l’émergence de nouvelles formes d’habitats sur le territoire paysager d’exception du Bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre. Cela s’est traduit par l’élaboration d’un vadémécum des formes urbaines et des paysages de mise en œuvre du SCoT.

En 2015, le CAUE poursuit son appui aux réflexions prospectives des documents de planification, à travers un volet spécifique « division parcellaire » dans les PLU de Martillac et de Mios. Ce fruit de l’accompagnement CAUE est à même de susciter exigence et exemplarité.

En janvier 2016, le CAUE participe aux côtés de l’ADEME Aquitaine à un appel à projet à l’initiative du Département. Celui-ci vise à accompagner techniquement et financièrement, les collectivités locales qui s’engagent, lors de l’élaboration ou de la révision d’un PLU(i) ou d’un PLU, dans l’intégration du processus de division foncière.

En complément, le CAUE propose toujours un module de formation : « Nos parcelles font des petits, bonnes nouvelle ? » à destination des élus et des techniciens des collectivités locales.

A cette occasion, Alain Charrier président et Corinne Guillemot vice-présidente du CAUE de la Gironde ont rencontré Joël Baud-Grasset, président de la Fédération Nationale des CAUE et président du CAUE 74, et Yves Biren, directeur de la FNCAUE) pour échanger sur les pratiques respectives dans deux contextes géographiques et culturels différents.

Le constat a été fait qu'il y avait une réelle vision commune dans la manière d’accompagner les collectivités, notamment en s'orientant un maximum vers l’opérationnel.
En ce sens, Elodie Vouillon a rapidement évoqué quelques actions / enjeux forts du moment :

• l'attachement à la mission de conseil aux particuliers qui prend notamment un tournant significatif avec l’instruction des PC désormais confiée aux communes et Communautés de Communes ou encore avec la modification de notre carte de permanences : 60 lieux couvrant l’ensemble des intercommunalités de Gironde,
• la complexité grandissante des dossiers de conseils aux collectivités, questions fréquentes d’urbanisme mettant en jeu des problématiques d’architecture et de paysage,
• un cycle d’ateliers de formation décentralisés visant à répondre aux besoins des élus et des agents des collectivités de la parcelle à la maison en rapprochant les problématiques d’architecture et le phénomène de division parcellaire,
• le rôle de ressources sur le territoire qui avec l’Observatoire CRUIOSITE et son Label tendant à souligner notre action de veille et de sensibilisation grand public.

Enfin, il fut exprimé une préoccupation constante sur le besoin d’information et de valorisation des actions des CAUE. Le CAUE de la Gironde a en ce sens volontairement mis l’accent sur une communication plus active et démonstrative, pour rendre davantage lisible et visible notre outil de conseil. Le CAUE propose des services au plus grand nombre, tout en répondant au cas par cas à chaque besoin. Il est à même de répondre à sa mission d’intérêts publics.

A l'issue de cette rencontre le président de la FNCAUE, Joël Baud-Grasset a tenu à témoigner de son soutien à nos actions et engagements.

La Gironde, un territoire de plus en plus attractif où le conseil apparaît plus que jamais nécessaire. C’est un département où la mission d’accompagnement du CAUE  se renforce et évolue grâce des actions créatives et innovantes, des ambitions qui témoignent de l’engagement de toute une équipe »
Joël BAUD-GRASSET, président de la FNCAUE