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Comment bien choisir son terrain ?

Publié le 30 avril 2015

« C’est la maison qui s’adapte au terrain, et non le contraire »
Construire une maison n’est pas anodin. Il s’agit d’un projet de vie, d’un projet durable. Prendre son temps pour faire les bons choix est essentiel. Alors, avant même de se lancer dans la construction, il est nécessaire de bien choisir son terrain. Pour garantir une qualité et un confort de vie, c’est à la maison de s’adapter au terrain et non le contraire.

Isabelle Andrieux, juriste-conseiller au CAUE, a répondu aux questions des auditeurs au micro de l’émission LES EXPERTS sur France Bleue Gironde (100.1 Bordeaux).

Retour sur quelques questions clés… / images TÉLÉCHARGER LA FICHE PRATIQUE : Choix d’un terrain

Y a-t-il de nombreux terrains constructibles en Gironde ?
L’offre de terrains constructibles en Gironde est différente selon que l’on se situe dans la métropole bordelaise, sur le bassin d’Arcachon ou dans une zone rurale. Les terrains en secteurs diffus destinés à recevoir une habitation individuelle sont de plus en plus rares  en dehors des zones rurales. La majorité  des terrains constructibles se trouvent dans des lotissements. Un fait marquant de ces dernières années est la possibilité de diviser des parcelles construites, phénomène Bimby (construire dans son jardin). Cette possibilité a été renforcée par la loi ALUR qui en supprimant le COS (coefficient d’occupation des sols) et la taille minimum des terrains, permet de lever certaines contraintes attachées aux droits à construire.

images TÉLÉCHARGER LA FICHE PRATIQUE : Acheter un terrain issu d’une Division Parcellaire

NB : Quand on recherche un terrain, c’est sa localisation par rapport à son travail et vérifier si les services dont on a besoin existent (crèche, école, collège, médecin, transports…)

J’ai trouvé un terrain pour bâtir ma maison :
quelles précautions dois-je prendre avant de construire ?

  • En premier lieu vérifier la constructibilité du terrain en lisant le règlement d’urbanisme de la commune. Vous y trouverez la zone dans laquelle se situe votre terrain, les contraintes liées à l’implantation, la hauteur, l’emprise au sol ainsi que les prescriptions architecturales à prendre en compte.
  • Renseignez-vous sur l’historique de ce terrain : attention aux anciennes décharges non autorisées, aux activités polluantes…
  • N’hésitez pas à visiter le terrain à plusieurs moments de la journée, cela vous permettra de vous rendre compte d’éventuelles nuisances (train, route passagère, usine, bruits………..)
  • Vérifiez l’orientation du terrain afin de projeter votre future construction et de bénéficier d’un ensoleillement maximum.
  • Ensuite, il est bon de faire une étude de sol, afin de déterminer le type de fondations que vous devrez faire.

Le vendeur doit vous informer sur les risques éventuels du terrain (risque d’inondation, feu de forêt, sols argileux…)
Vous devez également prendre en compte les éventuelles servitudes qui grèvent ce terrain : servitudes de passage, de vue, de passage de canalisations, plantations, …
NB : Lorsque vous envisagez l’achat d’un terrain, n’oubliez pas de mettre une clause suspensive liée à l’obtention du permis de construire, purgé du recours des tiers.

Et si ce terrain est déjà construit et que j’envisage de démolir la construction ?
Il faut savoir qu’une démolition entraîne la perte des droits à bâtir (sauf pour une reconstruction à l’identique).
Une fois le terrain nu, vos droits à construire seront analysés selon les règles d’urbanisme du PLU (Plan Local d’Urbanisme), ou du POS ( Plan d’Occupation des Sols) ou selon le RNU ( Règlement national d’Urbanisme).
NB : lors de l’achat d’un entrepôt, faites bien attention à l’amiante et aux surcoûts importants !

Dois-je avertir les voisins lors de la construction ?
Lorsqu’on obtient l’autorisation de construire, il faut l’afficher de manière à ce qu’il soit visible et lisible depuis l’espace public. Les voisins ont alors deux mois pour établir un recours.
Nous vous conseillons de rencontrer vos voisins pour connaître l’histoire et les valeurs des lieux. Présentez votre projet, écoutez leur expérience. Cela encouragera les bonnes relations, en évitera tout problème de voisinage…

images TÉLÉCHARGER LA FICHE PRATIQUE : Votre chantier et vos voisins

J’ai acheté un terrain en 2e ligne. A quoi dois-je faire attention ?
Les achats de terrains en 2e ligne, issus de divisions parcellaires, sont relativement courants, mais le découpage rend parfois le terrain difficilement aménageable. Il faut faire preuve de vigilance :

  • Vérifiez par exemple que votre maison ne fasse pas d’ombre à celle de votre voisin (ombre portée).
  • Vérifiez les servitudes et établissez une convention pour l’entretien du droit de passage ou de l’accès commun
  • Mettez-vous d’accord sur les clôtures (seront-elles privatives ou mitoyennes ?)

Le permis de construire entraîne le paiement d’une Taxe d’Aménagement, comment la calculer ?

images TÉLÉCHARGER LA FICHE PRATIQUE : la Taxe d’Aménagement

Le montant de la taxe se calcule ainsi :
Surface taxable de la construction ou de l’aménagement
multipliée par une valeur forfaitaire par m² de surface taxable, sauf valeur fixe pour certains aménagements
multipliée par le taux fixé par la collectivité territoriale sur la part qui lui est attribuée.