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Retour sur… « Je construis, je rénove, je demande quoi et à qui ? »

Publié le 12 décembre 2016

Vendredi dernier, Isabelle Andrieux, juriste et directrice adjointe du CAUE de la Gironde était sur les ondes de FRANCE BLEU GIRONDE – 100.1 (Bordeaux). Elle a répondu à vos nombreuses questions sur la rénovation, l’extension et la transformation de pièce. Avant un petit retour sur cette dernière émission de l’année 2016, quelques notions préalables pour bien comprendre de quoi on parle.

Quelques notions préalables : 

La destination des constructions : Chaque construction, selon son utilisation va être dans une catégorie, appelée en droit de l’urbanisme «  destination ». Le code de l’urbanisme distingue 5 destinations :

  • Exploitation forestière et agricole
  • Habitation
  • Commerces et activités de services
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Les annexes d’un bâtiment ont la même destination que le bâtiment principal. On ne parlera donc de changement de destination que si la construction passe d’une catégorie à une autre.

Référence : code de l’urbanisme article R 151-27 et R 151-28. Arrêté du 10 novembre 2016

Les surfaces : 

La Surface de plancher (SP) et l’Emprise au sol (ES) sont deux notions qui doivent être prises en considération dans tout projet de construction, afin de déterminer le type de demande à établir (Déclaration Préalable ou Permis de Construire).

La Surface de plancher correspond à la surface de tous les niveaux de la construction, prise à l’intérieur des murs. De cette surface sont déduites les surfaces des constructions destinées au stationnement des véhicules, les trémies…. L’Emprise au sol est la projection du bâtiment sur le terrain, toutefois sont déduits les éléments de modénature, corniches.

Référence : fiche B02 sur le site du CAUE de la Gironde

Que les travaux soient ou non soumis à autorisation, ils doivent respecter le règlement d’urbanisme de la commune (Plan Local d’Urbanisme ou Règlement National d’Urbanisme). C’est le premier document que vous devez consulter pour étudier la faisabilité de votre projet.

Vos questions sur :

Les modifications intérieures :

En dehors des secteurs sauvegardés, les travaux intérieurs ne nécessitent aucune autorisation, à condition de ne pas créer de surface de plancher.

Transformer une chambre en salle de bains = aucune autorisation

Aménager des combles qui sont aménageables, sans créer d’ouvertures sur la façade (par exemple sans installation de fenêtre de toit) = aucune autorisation

Mais : Si vous transformez votre garage en pièce de vie (salle de bains, salle à manger…) pour tout ou partie, vous créez de la surface de plancher, donc vous devez demander une autorisation.

Quelle que soit la surface aménagée, il s’agira d’une déclaration préalable : code de l’urbanisme article R 421-17. – voir fiche B 11

Attention : la création d’un nouveau logement ou bureau dans des combles peut entraîner des obligations en matière de stationnement. Il faut donc vérifier le document d’urbanisme de votre commune (article 12).

De même votre PLU peut exiger d’avoir des places de stationnement dans l’emprise d’un bâtiment. Si vous transformez votre garage en pièce de vie, pensez à créer un nouveau garage ou abri voiture.

L’agrandissement des constructions :

Si au regard des règles d’urbanisme vous avez le droit d’agrandir, vous devez selon les cas déposer une déclaration préalable ou un permis de construire.

Jusqu’à 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol = rien à demander

Jusqu’à 20 m² = déclaration préalable

Entre 20 m² et 40 m² (si vous êtes dans une zone U du PLU et que la totalité de votre construction ne dépasse pas 170 m² d’emprise au sol ou surface de plancher) = déclaration préalable.

Dans tous les autres cas, c’est un permis de construire qu’il vous faut.

Voir la fiche B 06 – B 07 – B08 sur le site du CAUE

La création de terrasse :

Les terrasses de plain-pied sont dispensées de toute autorisation tout comme les travaux de faible importance dont la liste est donnée dans l’article R 421-2 du code de l’urbanisme.

La régularisation des travaux :

Sachez que si vous avez transformé votre garage en partie habitable sans demander d’autorisation, vous pouvez toujours faire une déclaration préalable à la mairie pour régulariser votre situation.

A faire dans tous les cas :

Auprès des impôts : Penser à faire modifier la déclaration qui sert au calcul des impôts locaux.

Imprimé H1

Auprès de votre assurance habitation : Déclarez vos travaux, modifications, créations de surfaces si vous souhaitez que celles-ci soient prises en compte dans le cadre d’un sinistre.