Tout ou partie du bien que je désire acheter ne figure pas au cadastre. Que dois-je faire ?

Tout va dépendre de deux éléments : l’ancienneté des extensions en question et leur surface.

Première question à se poser : les constructions ont-elles plus ou moins de 10 ans ?
Il est important de noter qu’il incombera au demandeur souhaitant bénéficier de la prescription décennale de prouver l’ancienneté de la construction ou des travaux, à l’appui de documents écrits et/ou graphiques. Il ne s’agit pas d’un droit acquis de fait ! Ces preuves seront examinées et appréciées par l’autorité compétente.

Seconde question à se poser : quelle surface pour quelle autorisation ?
Passé 10 ans, une construction ne peut plus faire l’objet de poursuite pénale ou judiciaire sur le fondement du Code de l’urbanisme ou celui du Code civil.
Il convient également de distinguer les travaux réalisés sans aucune autorisation d’urbanisme et ceux ayant fait l’objet d’une autorisation de construire mais qui n’en ont pas respecté les termes. Dans le second cas, la prescription décennale s’applique automatiquement, peu importe si ces travaux étaient soumis à Permis de Construire (PC) ou à simple Déclaration Préalable (DP).

Pour rappel : Les poursuites pénales (donc directement dirigées contre l’auteur de l’infraction) peuvent être engagées dans un délai de 6 ans à compter des travaux irréguliers, tandis que les poursuites civiles et mesures de remise en état ou démolition associées peuvent courir jusqu’à 10 ans.

Constructions ou travaux réalisés sans aucune autorisation :
Si la construction/extension date de plus de 10 ans et a été réalisé sans PC, alors la mairie aura le droit de refuser toute nouvelle demande d’autorisation sur le fondement de l’illégalité de la construction initiale. La construction illégale, si elle n’est pas régularisable, se trouve alors bloquée, figée (cf art. L.421-9 5° du Code de l’urbanisme).

Si la construction/extension illégale n’était soumise qu’à simple DP (cf art. R.421-17 f) du Code de l’urbanisme), la prescription décennale s’applique au même titre que des travaux ayant fait l’objet d’une autorisation mais ne l’ayant pas respecté, c’est-à-dire plus de possibilité de refuser une nouvelle demande sur le fondement d’une ancienne illégalité qui n’a plus lieu d’être.

Rappel des seuils de la Déclaration Préalable :
Extrait de l’article R.421-17 :
« Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
– une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
– une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés »

Extrait de l’article L421-9 du Code de l’urbanisme :
« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : […]
5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; »
Si les travaux irréguliers ont moins de 10 ans, toute nouvelle demande de travaux sera refusée en l’absence de régularisation et il y aura toujours un risque de poursuite de la mairie pour infraction au code de l’urbanisme.

Attention : la régularisation de la situation ne sera possible qu’à la stricte condition que les règles d’urbanisme en vigueur autorisent la construction ou les travaux irrégulièrement édifiés.
Dans le cas d’un achat immobilier, la présence ou l’absence au cadastre de tout ou partie de la construction n’a pas de valeur légale. Il s’agit d’un élément d’information qu’il conviendra de confirmer auprès du vendeur ou de la mairie par l’existence de l’autorisation d’urbanisme adéquate.