Lorsqu’un projet de construction porte sur un groupe d’immeubles ou sur un immeuble autre qu’une maison individuelle et que son implantation est prévue sur la fraction d’un terrain qui a vocation à être divisé par la suite, il est possible de solliciter l’obtention d’un permis dans le cadre d’une division primaire, c’est-à-dire une autorisation de construire, qui, par anticipation en quelque sorte, va s’appliquer sur une parcelle issue d’une division foncière qui n’est pas encore intervenue.

Se pose alors la question de la méthode qu’il faut suivre pour vérifier si le projet de construction respecte la règlementation d’urbanisme applicable : faut-il raisonner à l’échelle de la parcelle d’assise du projet, telle qu’elle existera une fois la division effectuée ou bien par rapport à l’ensemble de l’unité foncière qui a vocation à être divisée ?

Le Conseil d’Etat a clairement précisé que c’était la seconde option qui devait être mise en œuvre : « Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. »

Et tant que les travaux ne sont pas achevés, la même méthode doit être adoptée pour instruire une demande de permis modificatif portant sur le projet, même si la division foncière a été effectuée entre-temps : « Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue. »

Conseil d'Etat, 12 nov. 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, req., n° 421590