Cette décision apporte un rappel important sur la portée de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, souvent invoqué à tort en matière de divisions foncières.

• Principe rappelé

La cristallisation des règles d’urbanisme pendant cinq ans, prévue par l’article L. 442-14, ne bénéficie qu’aux demandes de Permis de Construire (PC) portant sur des lots issus d’un lotissement. Elle ne s’applique pas à une nouvelle Déclaration Préalable (DP) visant à rediviser un lot déjà créé.

• Les faits

Un propriétaire avait obtenu en 2017 une non-opposition à DP pour diviser une parcelle en quatre lots. Quelques années plus tard, il sollicite une nouvelle DP afin de rediviser l’un de ces lots en six lots à bâtir. Entre-temps, le PLU a été modifié et classe désormais le secteur en zone agricole.

• Conséquences juridiques

Les règles d’urbanisme ne sont plus cristallisées et le droit en vigueur s’applique. La Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF) émet un avis défavorable, juridiquement contraignant en Guadeloupe. Le maire est tenu de s’opposer à la DP.

• Position de la Cour

La Cour confirme que :
- l’article L. 442-14 ne protège que contre l’application de règles nouvelles lors de l’instruction des PC,
- une redivision foncière constitue une nouvelle opération soumise au droit en vigueur,
- un avis défavorable régulier de la CDPENAF impose légalement l’opposition du maire.

Toute redivision relance l’application des règles d’urbanisme en vigueur et peut remettre en cause les équilibres fonciers initialement sécurisés.