La loi n°2025-541 introduit de nouvelles dispositions dans le Code de l’urbanisme pour faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. Promulgué le 16 juin dernier, le texte crée deux nouveaux articles et modifie plusieurs autres, offrant un cadre juridique incitatif. 

L’instauration d’une servitude de résidence principale dans le règlement du PLU
L’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme est modifié afin de prévoir la possibilité pour le règlement du PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre qu’habitation seront à usage exclusif de résidence principale. Il s’agit en en fait d’appliquer à l’existant ainsi transformé le dispositif visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, qui ne concerne que les nouvelles constructions.

La dérogation aux règles du PLU liées aux destinations des constructions
Un nouvel article L. 152-6-5 dans le Code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour l’autorité compétente d’autoriser sous certaines conditions, le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU. Cette dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme.
Par exemple, un bâtiment agricole laissé à l’abandon pourra être transformé en logement dédié à la résidence principale de ses occupants, alors même qu’il se situe dans une zone agricole où le PLU n’autorise pas la construction de logements, sous réserve que la Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF) ait émis un avis favorable au projet. Pour les bâtiments à usage agricole ou forestier, la dérogation n’est autorisée que s’ils sont en cessation d'activité depuis plus de 20 ans.

Dans cette hypothèse, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme doit recueillir l’avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU (si elle est distincte). Si l’autorité compétente n’est pas le maire, elle doit recueillir l’avis de ce dernier où est implanté le bâtiment objet de l’autorisation d’urbanisme.
En zone agricole, avis conforme de la CDPENAF, et en zone naturelle, avis conforme de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS).

La dérogation pourra être refusée pour les motifs suivants : les « risques de nuisances pour les futurs occupants », « l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile » ou bien « les conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle ».

À noter que l’avis conforme mentionné ci-dessus ne peut être défavorable que s’il est justifié par l’un des motifs précédemment énoncés. Le refus de dérogation doit obligatoirement être motivé.

Les maires ou les présidents d'intercommunalités vont ainsi pouvoir déroger aux règles fixées dans le PLU en autorisant la reconversion de bâtiments tertiaires existants en logements. Visant initialement les seuls bureaux, son champ d'application a été élargi afin de ne pas exclure les hôtels, les parkings ou encore les locaux commerciaux et les bâtiments agricoles inutilisés.

Le Permis de Construire multi-destinations
Un nouvel article L. 431-5 dans le Code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente pour l’élaboration du document d’urbanisme local, sur avis conforme du conseil municipal, de délimiter des secteurs dans lesquels le PC peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment.
Plusieurs précisions :

•  le PC est délivré dans les conditions de droit commun,
•  pour que le PC puisse anticiper les futurs changements de destination sans que ne soient exigées de nouvelles autorisations d'urbanisme, les pièces fournies lors du dépôt de ce PC (bénéficiant d'une durée de validité de 20 ans) devront permettre de vérifier la conformité de ces futurs changements,
•  dans tous les cas, les changements de destination devront être déclarés au maire.

À noter : deux mesures fiscales, proposées par le texte de Romain Daubié, ont déjà été adoptées dans la loi de finances pour 2025. Il s'agit de l'exonération de taxe sur les bureaux pour les locaux transformés en logements. Et la possibilité pour les collectivités de percevoir la Taxe d'Aménagement (TA), afin de réaliser les investissements publics rendus nécessaires par l'accueil de nouveaux habitants.
La loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal Officiel, soit le 18 juin 2025. L’article L. 431-5 relatif au permis multi-destinations devra toutefois être précisé par décret.